Покупатели новостроек не смогут взыскать штрафы с застройщиков

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупатели новостроек не смогут взыскать штрафы с застройщиков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.

Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет

Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.

Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.

Основания для взыскания неустойки

Исполнение условий договора долевого участия — это всегда длительный процесс, включающих в себя множество этапов.

Соответственно, требования дольщика при неисполнении застройщиком условий договора, могут варьироваться в зависимости от этапа, на котором неисполнение возникло и последствий этого неисполнения. Так:

• Пеня при расторжении договора рассчитывается исходя из общей суммы, которая была внесена дольщиком на момент расторжения договора. Сам факт расторжения договора может иметь место на любом этапе действия договора до момента, когда отстроенный объект сдается в эксплуатацию;
• Пеня при задержке более двух месяцев ввода объекта в эксплуатацию. Расторжение договора при этом может как иметь место, так и не иметь его.

Увеличение размера неустойки возможно как в досудебном, так и в судебном порядке, посредством увеличения суммы исковых требований.

Кроме того, требовать перерасчета неустойки дольщик может также и на стадии исполнения судебного решения в случае уклонения застройщика от исполнения решения суда.

Как рассчитать размер неустойки по ДДУ?

Для расчета размера компенсации в законодательстве утверждена формула, воспользовавшись которой, каждый может узнать, на какой размер неустойки он может претендовать.

Сумма выплаты зависит от таких параметров:

• сроки просрочки – чем дольше квартира не передается участнику ДДУ, тем больше растет размер неустойки. Насчитываться компенсация начинает с первого дня просрочки, и растет пропорционально весь период вплоть до передачи недвижимости дольщику. Учитывая это, подавать на неустойку следует уже после получения квартиры – так сумма будет максимальной;
• стоимость квартиры – логично, что сумма компенсации прямо зависит от цены недвижимости: чем она выше, тем на большую неустойку можно претендовать;
• учетная ставка – величина, которую определяет Центробанк, она обычно изменяется несколько раз в год.

Если застройщик не выполняет условия сделки или исполняет обязанности ненадлежащим образом, то дольщик вправе взыскать с него неустойку. В соответствии с законодательством просрочка не учитывается за следующие периоды:

• с 03.04.20 по 01.01.21 вследствие распространения коронавирусной инфекции; (Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 N 423)
• с 29.03.22 по 31.12.22 на основании действия Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479

Порядок расчета неустойки по договору долевого участия

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Из законодательства можно выделить следующие характерные черты ДДУ:

1. Объектом таких отношений выступает помещение в строящемся здании, которое подлежит предоставлению дольщику в долевую собственность после того, как дом полностью будет построен и введён в эксплуатацию. Это квартира, гаражный бокс, магазин, кафе, ресторан и другие.
2. Окончание действия договора наступает только после завершения строительства всего объекта недвижимости и его сдачи в эксплуатацию.
3. Право собственности у пайщика возникает с момента получения документов о праве собственности на недвижимое имущество, так как оно является вновь созданным и ранее им никто не владел.
4. По договору долевого строительства у участников существуют взаимные права и обязанности. У застройщика – это возведение многоквартирного дома либо другого здания и передача его в оговоренные сроки другим участникам в совместную долевую собственность после введения недвижимости в эксплуатацию, а дольщик в свою очередь должен расплатиться за помещение в пределах своей доли.
5. Договор долевого участия является двухсторонней сделкой. В соответствии с ней одна сторона (предприятия и организации различной формы собственности, индивидуальные предприниматели) владеют, пользуются, распоряжаются земельным участком, который предназначен для строительства здания и с этой целью привлекает денежные средства пайщиков для извлечения прибыли. А другие участники (юридические и физические лица) предоставляют деньги с целью получить в совместную долевую собственность недвижимое имущество после её сдачи и введения в эксплуатацию застройщиком.

• Государство на законодательном уровне защищает нарушенные права обманутых дольщиков посредством Гражданского Кодекса РФ и ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года.
• Законом предусмотрена материальная ответственность недобросовестных застройщиков, которые получили от дольщиков денежные средства для возведения недвижимого имущества, но здание не сдали в эксплуатацию в предусмотренный срок договором, либо вообще его не построили.
• Если строительная организация не предоставила Вам своевременно помещение в возведённом объекте долевого строительства, на такое юридическое лицо налагается выплата неустойки за неисполнение договора долевого участия в части нарушения сроков передачи помещения в собственность дольщика.
• Если застройщик вообще не приступил к строительству недвижимого имущества, то пайщик может расторгнуть договор долевого участия и вернуть оплаченные денежные средства в полном объёме, а также взыскать с него неустойку.
• Также гражданин вправе взыскать совместно с неустойкой с недобросовестной строительной организации штраф в размере пятидесяти процентов от полной суммы её взыскания.
• Помимо всего этого может быть взыскана компенсация морального вреда за действия или бездействия недобросовестного застройщика.
• К тому же если не было предоставлено помещение участнику долевого строительства в срок, который закреплён договором и он был вынужден снимать другое жильё по найму, то строительная фирма за период непредоставления квартиры в собственность по ДДУ обязана компенсировать понесённые затраты этому человеку.

Когда можно требовать неустойку

Исходя из количества заявок граждан, поданных в суд по вопросу возмещения средств, можно условно выделить 2 вида запросов:

• ДДУ был расторгнут раньше, чем закончился период его действия

Дольщику будет возвращены те средства, которые он уже внес ко дню расторжения договора. Дополнительно будет приплюсована сумма за пользование деньгами застройщиком в прошедшем времени. Условно говоря, дольщик выступил в качестве инвестора, дал застройщику деньги в кредит на некоторое время, и теперь долг нужно вернуть, естественно, с процентами за прошедший период.

• ДДУ был расторгнут после окончания срока действия, при таком варианте можно претендовать на неустойку:

1. В связи с несдачей объекта и простоем более 2-х месяцев;
2. Если объект не сдан спустя 2 месяца после окончания действия ДДУ.

Можно ли просить неустойку за будущее время — по день передачи квартиры по акту?

Да, такое возможно. Если на момент подачи иска или вынесения решения суда у вас ещё не состоялась передача квартиры, в иске вы можете сразу просить неустойку по день фактической передачи по акту приема-передачи квартиры. Сделайте расчёт уже набежавшей неустойки на дату вынесения решения суда (точную сумму) и в дополнение просите взыскать неустойку в размере ХХХ рублей с даты вынесения решения суда по день фактической передачи квартиры. При таком варианте расчёт итоговой суммы неустойки при взыскании с застройщика будет производить судебный пристав или банк. За день передачи квартиры неустойка также должна быть начислена.

Позиция Верховного суда в тему:

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Пункт 65 постановления Пленума ВС РФ №7 от 24.03.2016

Освобождение застройщика от уплаты неустойки

Как бы закон не защищал права дольщиков, одновременно он защищает и интересы застройщика. Пользуясь этим, некоторые «хитрые» застройщики прописывают в договоре участия пункт о том, что он освобождается от ответственности за просрочку, если она допущена вследствие нарушения обязательств исполнителями работ (подрядчиками), действиями госорганов, препятствующими строительству.

Для справки. Застройщиком является организация, осуществляющая строительство на принадлежащем ей участке. Как правило, земля для строительства выделяется местными органами власти и передается в аренду застройщику на срок строительства. Подрядчиком является организация, непосредственно выполняющая строительно-монтажные работы. Застройщиком выполняются функции подрядчика, но так как объем и разновидность работ достаточно широка он вынужден прибегать к помощи «помощников» – подрядчиков.

Эти нарушения и действия они относят к форс-мажорным обстоятельствам. Что получается? Заказали кладку кирпича у ООО «ВаняСтройСервис», учредители которого весь полученный аванс прокутили. А кладки нет. Сроки сорваны. Следующий этап (отделку) выполнять невозможно, стены то нет.

Или такой случай. Пришел Госстройнадзор принимать выполненные промежуточные работы. Да у вас тут стена в нарушении всех норм! Плотность бетона не та. Арматура звенит. Переделывайте. Выкатывает предписание на приостановку работ, да и штраф еще.

Необходимый перечень документов к иску

Типовой список документов, прилагаемых к иску по неустойке:

• копия паспорта дольщика (-ов) (не обязательно, но желательно)
• копия заключенного ДДУ
• копия акта приёма-передачи (при наличии)
• копия претензии, направленной ответчику истцом (+ чек об оплате почтового отправления, + опись с отметкой Почты России)
• копия ответа на претензию от девелопера (если он был)
• оригинал платежки с отметкой банка о ее проведении, официально подтверждающая уплату госпошлины (если оплата пошлины необходима)
• копии доказательств оплаты цены ДДУ (обычно это платежка о перечислении денежных средств с Вашего счета в банке на счет застройщика – в том числе в сделках с ипотекой, военной ипотекой и пр.)
• распечатка с сайта ФНС ЕГРЮЛ застройщика (не ранее чем за 30 дней до подачи иска – то есть должна быть «свежая»)
• иные документы (например, уведомление о необходимости приступить к приемке, акт осмотра, дефектная ведомость, акт выявленных недостатков, надлежащая строительно-техническая экспертиза (просьба не путать с теми «филькиными грамотами и распечатками», которые дают Вам «приемщики квартир в новостройках») и другое).

Дольщики часто сталкиваются с тем, что не знают, когда можно начинать отсчитывать неустойку.

Это зависит от того, какие даты прописаны в договоре. Следует ориентироваться на день, когда недвижимость должна быть передана в собственность дольщика.

В некоторых договорах указывается дата ввода объекта в эксплуатации. При этом одним из условий является передача в собственность и подписание акта сдачи-приемки через несколько месяцев.

В таком случае понадобится отсчитать нужный период и от него вести отсчет.

Соответственно, для расчета неустойки понадобится знать дату сдачи объекта по договору и фактическую. Расчет проводится за все дни данного периода.

Стоимость договора – это цена, которую заплатил дольщик девелоперу. От нее зависит размер неустойки.

Если право на собственность было приобретено через договор переуступки, где сумма другая, то пеня все равно начисляется по стоимости соглашения, которое было заключено с застройщиком.

Цена по договору долевого участия

Данная величина является существенным условием для заключения ДДУ. Она может быть установлена как в абсолютном выражении – целым числом, так и в виде формулы – как произведение планируемой площади на стоимость квадратного метра. Как правило, девелоперы выбирают первый вариант. Тем не менее, в большинстве договоров есть условие, что при увеличении или уменьшении фактической площади по результатам строительства цена квартиры пересматривается с учётом стоимости квадратного метра. Это нормальная практика.

Неустойка считается от цены ДДУ, а не договора уступки. Это важно помнить дольщикам, покупавшим объект долевого строительства через посредника: как через физическое, так и через юридическое лицо. Учитывайте это при вводе данных в калькулятор

Права дольщика и ответственность застройщика

При нарушениях в долевом строительстве застройщик может отправлять дольщика к подрядчикам, а те — обратно к застройщику. Важно разобраться, кто все же должен нести ответственность по договору.

Договор долевого участия заключается между застройщиком и дольщиком. Застройщик, в свою очередь, договаривается с подрядчиками. Отношения между застройщиком и подрядчиками не должны касаться потребителя. В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ, именно застройщик несет ответственность за завершение строительства, соответствие объекта первоначальным параметрам.

По закону потребитель может потребовать от него:

1. Устранения недостатков за его счет в разумные сроки.
2. Возмещения расходов на устранение недоделок другим подрядчиком.
3. Уменьшения оплаты на стоимость недоделок.

Отношения с застройщиком в области договора долевого участия регулируются частью 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно этому закону размер неустойки расcчитывается строго по определенной формуле.

Взыскать неустойку вы можете как самостоятельно, так и обратившись за помощью к специалисту. Стоит сравнить все плюсы и минусы обоих вариантов и принять подходящее решение. При выборе самостоятельного взыскания, рекомендуем начать с расчета суммы. Сделать это можно при помощи нашего калькулятора расчета неустойки. После расчета ознакомьтесь с нашими советами по самостоятельному взысканию неустойки по договору долевого участия.

Услуги юристов по взысканию неустойки по ДДУ в Москве

В нашей юридической фирме работают специалисты различных профилей, каждый из которых является профессионалом в своей отрасли, имеет богатое портфолио с судебной практикой и может качественно оказать вам необходимую услугу, а также сопровождать ваше дело в любом из судов Москвы.

В ходе судебных споров с застройщиками Московской области мы получили огромное количество решений судов о взыскании неустойки, возмещения убытков, связанных с качеством объектов долевого строительства, об оспаривании недействительных условий договоров участия в долевом строительстве.

Большой практический опыт в этой области позволил нам разработать тактику, позволяющую добиться наилучших результатов.

Какие документы понадобятся, чтобы взыскать неустойку по ДДУ с застройщика

Помимо искового заявления, в суде придется иметь при себе следующие документы:

Документ	Комментарий
Ксерокопия договора долевого участия (ДДУ)	Включая приложения к договору, если таковые имелись.
Экземпляр претензии к застройщику	Вместе с подтверждением ее вручения (экземпляр с подписью уполномоченного лица о приеме документа, с печатью, а также квитанцию об оплате почтового отправления и опись вложения, если претензия направлялась по почте).
Ксерокопии платежных документов	Которые доказывали бы факт получения застройщиком денег от покупателя квартиры.
Документы, свидетельствующие об убытках дольщика, понесенных из-за просрочки сдачи квартиры застройщиком	Ипотечный договор с условием о выплате процентов в повышенном размере до момента передачи квартиры в собственность, договор об аренде временного жилья до момента вселения в новую квартиру и т.д.
Ксерокопии документов, не имеющихся у застройщика	Для передачи вместе с исковым заявлением.

Неустойка в случае ненадлежащего исполнения условий договора

При обстоятельствах, когда возведенный застройщиком в рамках долевого строительства объект имеет несоответствия указанным в соглашении условиям, с нарушением допустимых нормативов, дольщик может воспользоваться своими правами и потребовать:

• с соблюдением разумных сроков устранить все выявленные недочеты – ответственным за организацию таких работ является застройщик, их оплата также обеспечивается им,
• снизить стоимость, определенную застройщиком в условиях соглашения, учитывая все обнаруженные отклонения от договорных условий и выявленные отличия нормативов,
• полного возмещения понесенных расходов, направленных на устранение обнаруженных недочетов подготовленного застройщиком объекта недвижимости.

Запомните! При отказе застройщика от указанных дольщиком требований, если он не передал в установленном порядке подготовленное жилье в течение двух месяцев от даты, определенной условиями соглашения, и не выполнил взятые на себя обязательства поручительством финансового учреждения, договор может быть расторгнут по инициативе дольщика (часть 3 статьи 1.1 Закона №214-ФЗ, утвержденного 30 декабря 2004 г.).

При этом застройщик обязан на протяжении 20 дней возвратить потерпевшей стороне (дольщику) внесенные им ранее деньги, с дополнительной выплатой в его пользу неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования (исчисляется на момент возвращения средств).

Период начисления неустойки – от дня, когда дольщик внес сумму, определенную условиями соглашения, и до момента выплаты застройщиком, не выполнившим своих обязательств, указанных средств.

Похожие записи:

• Какие доплаты положены пенсионерам в 2022 году в Московской области после 65 лет
• Оплата сверхурочных: что нужно знать сотруднику
• Кто сможет оформить универсальное пособие на детей с 2023 года