Приобретение квартиры приватизированной на троих человека

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приобретение квартиры приватизированной на троих человека». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?

Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:

• Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
• Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.

Риски при покупке долевой собственности

Из-за непростого порядка продажи доли возникает множество рисков при покупке, поэтому следите за тем, чтобы процедура соблюдалась и продавец вас не обманывал.

Вот что может пойти не так:

Продавец продаёт долю в квартире под видом отдельного жилья

Такие ситуации встречаются при продаже маленьких квартир и квартир-студий (площадью 10-20 кв. м). На самом деле это не отдельная квартира, а всего лишь её часть: мошенники делят большую квартиру на несколько, обустраивают крошечные санузлы и кухни и продают их как отдельное жильё. Но в договоре купли-продажи будет фигурировать именно доля в праве.

Как правило, такие объекты продаются на первом этаже или в частных домах — в них проще развести инженерные сети через подвал. Зачастую в объявлениях о продаже сразу написано, что ипотека или покупка с материнским капиталом невозможны. Ведь в случае ипотечного кредита квартиру будет проверять банк, и афера не удастся. Да и на часть квартиры получить кредит намного сложнее.

После введения обязательного участия нотариуса в такой сделке мошенникам приходится сложнее, но не стоит их недооценивать.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Заключение договора купли-продажи приватизированной квартиры

Договор купли-продажи приватизированной квартиры заключается в общем порядке.

Он должен содержать, в частности, данные, позволяющие определенно установить продаваемую квартиру (точный адрес, кадастровый номер, площадь), а также цену этой квартиры (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Кроме того, при наличии лиц, сохраняющих право пользования квартирой, в договоре должен быть указан перечень таких лиц. Об отсутствии указанных лиц также указывается в договоре (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).

Он не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением некоторых случаев, например если отчуждается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Иногда о передаче-приемке квартиры указывается непосредственно в тексте договора, и отдельный документ о передаче не составляется (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Общие правила купли-продажи

Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.

Порядок организации процесса следующий:

1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);

2) сбор необходимых документов;

3) составление и подписание ДКП;

4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;

5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.

Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.

Если квартира приватизирована на ребенка и его родителя, возможен ли отказ

Приватизация объекта недвижимости является правом, а не обязанностью гражданина. Приватизировать можно лишь одну квартиру, поэтому отказ от приватизации необратим. Однако, если взрослый дееспособный гражданин вправе отказаться от приватизации по собственной инициативе, отказ несовершеннолетнего от доли в приватизированной квартире стоит под вопросом.

Интересы ребенка представляют его родители, а также органы опеки. Несовершеннолетний может легально отказаться от доли в приватизированной квартире только при условии, что он уже прописан в другом жилье. Это общее правило, которое распространяется и на прописку. Например, выписав ребенка из одной квартиры, его нужно сразу же прописать по другому адресу.

Также не стоит забывать о возможности расприватизации жилья (деприватизация). Этот процесс возможен, когда наступают определенные трудности, например, существенное повышение расходов на оплату налогов и коммунальных услуг. Расприватизация возможна при соблюдении следующих условий:

• приватизированная квартира является единственным местом жительства;
• квартира не находится под обременением;
• все собственники недвижимости согласны пойти на деприватизацию квартиры;
• объект недвижимости, в котором располагается квартира, не является аварийным и не подлежит сносу.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Квартира приватизирована на троих: как ее продать

Собственник приватизированной квартиры имеет право распоряжаться недвижимостью. Например, продать квартиру. Однако, если квартира оформлена на нескольких лиц, т.е. находится в долевой собственности, при продаже квартиры одним лицом должны учитываться интересы других собственников.

Согласно статье 250 ГК РФ у других собственников имеется преимущественное право покупки доли в квартире. Это значит, что продавец в первую очередь должен известить о продаже доли в квартире иных ее собственников и предложить долю к покупке.

В данной ситуации возможно два варианта развития событий:

1. Квартиру можно продать целиком, при этом нужно договориться с иными владельцами долей в квартире, распределить по итогам сделки прибыль, полученную от продажи квартиры. На практике мало покупателей решаются на сделку с дольщиками, т.е. покупать объект недвижимости у одного лица намного проще. Поэтому, скорее всего, придется выкупить долю у других собственников, если речь идет о продаже квартиры целиком.;
2. Уведомление собственников долей о преимущественном праве покупки. Уведомление обязательно должно быть направлено в письменной форме, если другие собственники отказались от преимущественного права покупки (отказ тоже в письменной форме), то после этого можно продавать долю в приватизированной квартире третьим лицам. Если в течение одного месяца собственники квартиры не отвечают на уведомление, то такое уведомление считается полученным, а право собственника – реализованным в части отказа.

Понятие общей долевой собственности

Понятие общей долевой собственности подразумевает, что квартира приватизирована на двоих человек с определением в договоре долей каждого. Данный контекст подразумевает, что каждому из участников принадлежит половина собственности, но какие именно комнаты и части не указывается.

Обычно общая долевая собственность оформляется, если жилплощадь приватизируется двумя лицами, неважно являются ли они родственниками, членами семьи или не имеют родства между собой. В соответствии с законом супруги не обязаны определять, кто какой комнатой владеет, а могут пользоваться всей площадью на общих основаниях. При таком оформлении жилплощадью можно распоряжаться в установленных законодательством границах, при согласии обоих совладельцев на проведение той или иной операции.

Оформив изначально объект в общую долевую собственность, впоследствии, например, при разводе, можно определиться с тем, кто какой комнатой владеет. Если сделать это самостоятельно не удается, то совладельцы могут решить данный спор в судебном порядке.

Надо ли приватизировать квартиру?

Купленную квартиру надо приватизировать по желанию, также ее можно оставить в собственности муниципалитета.

Правительство России регулярно переносит сроки окончания приватизации, а в последнее время рассматривается закон о том, чтобы сделать ее бессрочной.

Поэтому если граждане стоят в очереди на улучшение жилищных условий или по каким-то другим обстоятельствам они пользуются договором социального найма и не приватизируют жилье, то и торопиться пока не имеет смысла.

Неприватизированное жилье так же может участвовать в сделках купли-продажи – его можно будет обменять на большую или меньшую площадь с соответствующей доплатой. Только в этом случае будет заключаться договор мены, поскольку продавать можно только собственность.

Как можно продать долю?

Осуществить продажу части квартиры можно, но это будет сложно, потому что все владельцы долей жилплощади равны в своих правах. Это означает, что действия одного из владельцев не должны идти во вред другому.

Продажа доли осуществляется следующим образом.

1. Решая продать свою часть квартиры, продавец определяется с ценой и находит покупателя.
2. Заключить договор купли-продажи в этом случае можно только с согласия всех остальных владельцев жилого помещения. Для этого их необходимо известить в письменном виде под роспись за месяц до осуществления сделки.
3. Собственники долей в данном жилом помещении имеют право приоритета. Независимо от наличия покупателя, другой собственник, желающий выкупить продаваемую часть, имеет право это сделать в первую очередь.
4. Выкупать продаваемую часть может один из совладельцев или все владельцы приватизированной жилплощади.
5. Приобретать долю совладельцы жилплощади могут только по той цене, о которой продавец договорился с покупателем.
6. Если по истечении месяца все совладельцы в письменном виде отказались от приобретения или не ответили на извещение, продавец может осуществить свою сделку. Однако сделать это он может только по заранее оговорённой цене. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Таким образом, принципиальным отличием продажи доли от продажи всей квартиры, находящейся в общей собственности, является процедура обязательного оповещения, право приоритета и невозможность снижения цены при заключении договора.

Продажа без согласия её совладельцев?

Сделать это законным способом практически невозможно. Даже если такую сделку оформит нотариус, её не примут в Росеестре, поскольку не будет полного набора документов, а именно – отказов всех владельцев жилплощади приобрести эту долю.

Однако существуют и другие способы передачи собственности на недвижимость. Например, завуалированной продажей может стать дарение своей доли.

В этом случае закон не требует обязательного согласия владельцев жилья. Ведь подарить свою долю человек может не только третьему лицу, но и совладельцу жилплощади.

Ещё одним способом передачи доли третьему лицу является её отчуждение в качестве залога.

Владелец доли может передать её банку в обмен на выдачу крупного кредита. В случае, если человек не выплатит вовремя кредит, эта часть квартиры переходит банку, что равнозначно продаже третьему лицу. Противостоять такому процессу совладельцы жилья не в состоянии.

Доля в залог: особенности

Наиболее часто возникают вопросы, как можно использовать долю в качестве залога. Сейчас все чаще банки требуют дополнительные гарантии при оформлении займов для бизнесменов и ипотечных кредитов. Доли закладывают:

• люди, получившие их в наследство;
• бывшие супруги, желающие разъехаться;
• начинающие бизнесмены.

По закону доля не привязана к конкретной территории квартиры (исключение составляет коммунальная недвижимость), но ей можно назначить рыночную и оценочную стоимость. Если недвижимость приватизирована на троих или нескольких собственников в равных долях, то оформить заем, используя ее в качестве залога, будет достаточно сложно.

Наиболее простой путь, если деньги нужны для приобретения остальной части квартиры или доли. В этом случае банк охотнее выдаст необходимую сумму, а пакет документов будет минимальным. Гораздо сложнее получить средства на другие цели. В этом случае вам понадобится сделать следующие шаги:

• провести оценку;
• собрать документы;
• оформить отчуждение;
• застраховать долю.

Большее количество вопросов вызывает отчуждение доли. Это означает, что принадлежащая человеку часть объекта недвижимости должна быть выражена в квадратных метрах и на нее должен быть составлен кадастровый план.

Банк может запросить самые разные документы:

• свидетельства, подтверждающие право собственности (и их копии, заверенные нотариусом);
• бумаги об оценке;
• сведения о всех прописанных в квартире лицах;
• фотографии.

Для получения кредита под залог доли, которая приватизирована на имя заемщика, важно, чтобы доход последнего был не менее 50% от ежемесячного платежа. В квартире не должны проживать недееспособные лица и несовершеннолетние.

Похожие записи:

• Испортил военный билет что делать
• Прямая выплата пособий из ФСС
• Пенсионная реформа в действии: дождутся ли россияне выхода на пенсию