Доверяй, но проверяй: как безопасно купить квартиру в гражданском браке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доверяй, но проверяй: как безопасно купить квартиру в гражданском браке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Известно множество случаев, когда квартира была куплена еще в незарегистрированном браке, потом пара женилась, а через несколько лет после развода один из супругов оказывался ни с чем. А все потому, что супруги не оформляли жилье в долевую собственность и забыли, что квартира, купленная до брака, не считается общей долевой собственностью и не подлежит разделу.
С 2018 года Госдума начала говорить, что фактические брачные отношения будут приравнены к официальным. Граждане должны проживать вместе не меньше 5 лет, но если есть общий ребенок, тогда этот срок сокращается до двух лет.
Если соблюдены рассматриваемые условия, тогда граждане уже несут друг перед другом правовую ответственность идентичную той, что наступает в официальном браке. А значит, решать конфликты по разделу имущества, назначении алиментов и определении с кем будет жить ребенок ложится на Семейный кодекс. Но этот проект не утвердили, что продолжает усложнять раздел имущества пар, которые официально не состояли в браке.
Судебный порядок решения вопроса
Если вопрос не получается решить полюбовно, есть только один выход – обратиться в суд и решать проблему в судебном порядке. Потребуется составить и отправить иск, где просить признать право на общее долевое имущество с определением доли в указанном размере. Также можно отправить иск о выделении доли, если нет возможности определить её самостоятельно.
Судебное разбирательство для того, чтобы раздетьимущество, основывается на нескольких важных принципах:
- то, что люди проживали совместно, не может стать основанием для разделения благ которыми они пользовались на момент общего ведения быта;
- даже если люди вели совместное хозяйство, это не влечет за собой никаких сложных юридических последствий;
- общие блага совместно проживающих граждан, а также их совместно нажитое имущество контролируется нормами, применяемыми к общей собственности;
- разделимущества и другой общей собственности регулируется ст. 245 ГК РФ, согласно которой раздел ценностей происходит на одинаковые части при отсутствии отсутствующего соглашения.
Как оформить квартиру
Гражданский и Семейный кодексы четко говорят нам, что имущество, приобретенное в браке, принадлежит обоим супругам в равных долях. Незарегистрированные отношения таких последствий не порождают. Имущество, приобретенное людьми, которые в браке не состоят, будет принадлежать тому из них, кто указан в договоре в качестве покупателя. Именно поэтому, основное правило безопасности гласит – покупку нужно оформлять на двоих. Пусть оба партнера будут покупателями по договору. В этом случае нужно будет прописать, какая доля в новой квартире принадлежит каждому из них (например, по 0,5 каждому). При регистрации права собственности каждому из партнеров будет выдано свое свидетельство о праве собственности на долю. В данном случае не будет иметь значения, на чьи деньги приобретена недвижимость. Даже если вся сумма на покупку была внесена лишь одним из партнеров, собственниками станут оба. Это с достаточной гарантией позволит впоследствии не остаться на улице.
Как лучше оформлять жилье
Самым простым способом защиты своих прав при покупке недвижимости не находящимися в зарегистрированном браке партнерами является оформление приобретаемого жилья в общую долевую собственность. При этом всем покупателям (в нашем случае — обоим) выделяются определенные доли.
В описанном случае отпадает необходимость после расставания пары (или в каких-то других ситуациях) доказывать свои права на квартиру и факт участия в ее покупке. Ведь доля каждого из партнеров уже установлена еще во время приобретения и оформления жилья, причем сведения об этом заносятся в госреестр (ЕГРН), — поясняет Светлана Краснова.
Заключение подобной сделки предполагает возможность установления как равных долей для обоих гражданских супругов, так и разных. При этом может учитываться реальный вклад каждого из них в покупку жилья.
По словам главы компании «ТОП Идея» Олега Ступенькова, описанный механизм приобретения квартиры совершенно идентичен покупке жилья в складчину несколькими физлицами. При составлении договора требуется оговорить доли, которые будут принадлежать обоим партнерам. Чаще всего эти доли устанавливаются равными (50 на 50), однако возможны и любые другие договоренности (к примеру, 40 на 60 и пр.).
При оформлении долевой собственности покупателям следует помнить об особенностях распоряжения своей частью квартиры. У каждого партнера есть право дарить, продавать либо завещать свою долю любым лицам. Однако в случае продажи этой доли второй совладелец имеет преимущественное право ее покупки.
Особенности и нюансы, на что следует обратить внимание?
Для людей, которые живут без официального брака, но при этом хотят оформить ипотечный кредит, есть некоторые нюансы. Ведь все ровно такая степень родства не всегда является надежной.
Для того, чтобы в результате расставания не оставалось вопросов кому принадлежит имущество, следует заранее решить этот вопрос между собой.
Если мужчина и женщина официально трудоустроены и имеют стабильный доход, то в таком случае лучшим вариантом и гарантией для обоих станет совместная собственность или общая долевая.
Особенности ипотеки:
- В договоре должен быть прописан пункт, в котором указано, как именно поделена квартира, пополам или у кого-то большая часть. А также распределение кредитных платежей. Таким образом, имея чеки и квитанции каждый из собственников может доказать свое право на владение этим имуществом.
- В случае ссоры или расторжения отношений, оба заемщика обязаны погашать кредит. Если одна из сторон перекладывает свою обязанность на другую, то такое поведение может оспариваться в судебном порядке.
- Совместное владение жильем представляет собой совместную ответственность, таким образом, обе стороны отвечают за свое имущество.
Как оформить договор купли продажи
Если оформление договора купли-продажи на обоих партнеров по какой-то причине невозможно, можно совершить сделку на одного из них, оформить право собственности и позже передать долю в праве собственности на недвижимость второму партнеру. Передачу можно оформить договором дарения или купли-продажи доли. Сделка будет облагаться налогом, но она так оба партнера смогут стать собственниками доли недвижимости.
Бывает такое, что при покупке недвижимости оба партнера отдают свои деньги, но договор заключают только на одного из них, рискуя остаться ни с чем. Но даже в такой ситуации можно защитить свои права. Когда возникает конфликт по поводу раздела имущества, у второго партнера есть возможность доказать свои права на спорную недвижимость в суде. Такое возможно в случае, если партнер-несобственник сможет доказать, что он вложил в покупку свои деньги. Например, кредит на покупку был взят на его имя или деньги продавцу были переведены с его счета в банке — денежный источник указывается в договоре купли-продажи. Все это можно подтвердить документами (чеки, выписки с банковского счета), которые свидетельствуют, что конкретные деньги были потрачены на приобретение этой недвижимости.
Немаловажным фактором имеют и вложения, которые увеличивают стоимость недвижимости. Если большой ремонт квартиры принадлежащей одному партнеру был оплачен вторым, право собственности остается тем же самым, но у партнера, вложившегося в ремонт или перестройку есть право потребовать переоформить долю в праве собственности на себя. Необходимо только доказать увеличение стоимости недвижимости после переделок и тогда долю, соответствующую сумме, на которую увеличилась рыночная стоимость, можно будет записать на вложившегося партнера.
Ипотека для не состоящих в браке: плюсы и минусы
Бывает так, что у партнеров запутанная семейная история, есть дети от предыдущих браков, проблемы с кредитной историей и подтверждением белой зарплаты. В таком случае оформление ипотеки в гражданском браке может нести определенную выгоду. Можно договориться с супругом/супругой, кто формально будет собственником, а кто реально оплачивает расходы по обслуживанию кредита.
Но в случае ссоры или расставания устный договор не будет являться доказательством в суде. Жилье отойдет тому, кто значится его владельцем.
В целом минусы незарегистрированных отношений при заключении ипотечного договора сводятся к следующему:
- сложный раздел имущества через суд в случае расставания;
- необходимость фиксировать свои расходы на оплату кредита документально;
- ущемление прав детей (если женщина не является супругой и не имеет формальных прав на квартиру, то детей могут даже не прописать по данному адресу);
- невозможность воспользоваться льготными программами (например, для многодетных или молодых семей).
Могут возникнуть сложности при оформлении ипотеки в гражданском браке с материнским капиталом. Часто кредитный договор оформляют на мужа. Ведь жена находится в декретном отпуске – ее доходы совсем малы. В то же время маткапитал направляется на погашение долга только в том случае, если заемщиком выступает законный супруг.
Как доказать участие в приобретении квартиры?
При расставании гражданских супругов зачастую официальный владелец жилплощади отказывается добровольно разделить квартиру с бывшим сожителем. И доказать участие последнего в сделке сложно, особенно если нет никаких документов, подтверждающих, что на квартиру были потрачены средства обоих супругов. А послужить таковыми могут:
- расписка либо договор о задатке, которые были получены от продавца квартиры;
- письменное соглашение о покупке жилплощади, подтвержденное чеками о переводе денег на конкретные цели;
- расписка гражданского супруга о получении денег от второго супруга на покупку квартиры;
- банковские выписки о безналичном переводе от одного супруга другому.
Какие права у супругов в гражданском браке
Необходимо сразу сделать оговорку: в российском законодательстве гражданским браком именуют брак официальный, зарегистрированный в органах ЗАГС. Он не действует в отношении совместного проживания мужчины и женщины, как это принято в просторечье. Но чтобы было понятней, далее в статье термин «гражданский брак» будет использоваться в отношении пар, не зарегистрировавших официально свои отношения. Чтобы подпадать под данное определение, проживания на одной территории мало. Необходимо, чтобы пара вела общее хозяйство и, возможно, имела совместных детей.
Ни один закон в России не регулирует отношения, складывающиеся в гражданском браке. С юридической точки зрения это просто сожительство. А значит, оно не несет за собой никаких обязательств внутри пары по отношению друг к другу. Даже при наличии совместного хозяйства для пары в отношении приобретенной собственности не используется понятие совместно нажитого имущества. Каждый купленный объект принадлежит только тому, на кого оформлялся документально.
Но урегулировать правоотношения все-таки можно. Просто ориентироваться в этом вопросе придется не на Семейный Кодекс, как делают мужья и жены, а на прочие законодательные акты. Т.е. права собственности будут регламентированы для мужчины и женщины, как для чужих людей. Например, Гражданским Кодексом. Это значит, что для получения права собственности на какое-то имущество понадобятся договора купли-продажи, дарения, наследования и пр.
Это означает, что, приобретая имущество на совместные деньги, необходимо поступать так, будто покупаешь совместно вещь с посторонним человеком. Оформлять все документально, а не надеяться, что в случае расставания в 2022 году гражданская жена получит от гражданского мужа половину собственности. Как показывает практика, люди, даже прожив много лет в официальном браке и имея несколько детей, пытаются увеличить свою долю за счет супруга. Поэтому необходимо страховаться от подобных неурядиц.
Гражданский брак: что это?
Гражданским браком называются «фактические брачные отношения». На уровне законодательства это понятие не закреплено. В Беларуси браком считается союз, зарегистрированный в органах ЗАГС. Приобретенное во время брачных отношений имущество считается совместно нажитым. Исключение — имущество, полученное по наследству или в дар. В незарегистрированном браке у пары не может быть совместной собственности. Нормы правовой защиты супругов не будут распространяться на стороны в такой паре.
Когда фактические отношения прекращаются, а у пары уже есть имущество, которое приобреталось в этот период, то одна из сторон рискует остаться ни с чем. Например, если в покупке квартиры участвовали оба гражданских супруга, а оформлена она на одного из них, то в случае расставания получить возмещение вложенных средств будет очень трудно.
Основное преимущество такого получения ипотеки то, что банк считает совместный доход. С другой стороны, минусы более существенны:
- в случае прекращения совместного проживания возникают споры по последующему погашению ипотеки и разделу имущества;
- гражданские супруги не могут учувствовать как семья в различных государственных и региональных жилищных программах;
- на оценку кредитоспособности основного заемщика могут повлиять действующие кредиты второго супруга, а также наличие негативной кредитной истории.
В российском законодательстве в принципе отсутствует понятие «гражданский брак». В нашей стране браком считается союз, оформленный в государственных органах ЗАГС. И все имущество, нажитое в браке, считается совместной собственностью (кроме имущества, данного в дар или доставшегося по наследству одному из супругов). Если же пара официально свой союз не зарегистрировала, то никакой совместной собственности в данном случае нет. И даже если оба участника такого союза вкладывали деньги в покупку жилой недвижимости, то после прекращения отношений и сожительства жилье достается тому, на чье имя была оформлена квартира.
Варианты оформления ипотеки для гражданских супругов
Итак, невзирая на ограниченную доступность к программам ипотечного кредитования, взять ссуду на приобретения жилья будучи в гражданском браке, можно. Теперь разберемся как это сделать. И здесь на выбор супругов возможны следующие варианты:
- Заключить договор с тем супругом, доход которого выше либо с тем, у которого есть возможность воспользоваться средствами господдержки, например, оформить ипотеку с материнским капиталом. Последний вариант возможен, если брак зарегистрирован, однако, никто не отменял право матерей-одиночек на получение ипотечного займа с использованием средств господдержки, ведь далеко не все гражданские мужья соглашаются на установление отцовства. Но тогда и супруг не сможет участвовать в приобретении права собственности на жилье.
- Заключить соглашение, согласно которому обязательства возлагаются на обоих супругов. В этом случае один будет выступать основным заемщиком, а второй созаемщиком. При этом залоговая недвижимость оформляется не в единоличное владение одного из супругов, а регистрируется как долевая собственность.