Что вы можете требовать от управляющей компании вашего дома

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что вы можете требовать от управляющей компании вашего дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. За что можно подать жалобу на ТСЖ?

2. Порядок организации товарищества собственников жилья

3. Преимущества и недостатки ТСЖ

4. Реорганизация и ликвидация ТСЖ

5. На что могут рассчитывать и что должны делать члены и собственники?

6. Ответственность за кражу на территории товарищества

7. Об ответственности за невыполнение обязанностей

8. Полномочия правления ТСЖ

9. Какие должности должны быть в ТСЖ?

10. Популярные вопросы и их решения

11. Подделка протоколов и решений общих собраний собственников

12. Юридическая ответственность председателя

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

После создания организации собственники самостоятельно определяют круг обязанностей ТСЖ согласно ст.137 Жилищного кодекса:

Подписание договоров с обслуживающими организациями и поставщиками коммунальных ресурсов для обеспечения комфортной и безопасной жизни жильцов.
Проведение ряда работ с привлечением наемных работников и организаций для уборки и вывоза мусора.
Составление смет и контроля расходов на проведение ремонтных работ с привлечением компаний-подрядчиков.
Формирование финансового резерва для успешного ведения деятельности.
Оплата счетов сервисных служб, выполняющих поручения ТСЖ в интересах собственников дома.
Привлечение заемных средств в рамках предусмотренного законом порядка.
Распоряжение общедомовым имуществом от имени и в интересах жильцов (аренда, передача в собственность другим владельцам, заключение договоров мены), иные юридически значимые действия с недвижимостью, входящей в состав общедомового имущества).
Финансовый контроль и расчеты квитанций по квартплате.
Принятие средств по квитанциях в счет оплаты коммунальных услуг.
Работа с должниками, просрочившими ежемесячные платежи, в пределах разрешенных законодательством мероприятий.

Товарищество собственников жилья как способ управления МКД имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их более подробно:

Преимущества
Оперативное решение возникающих проблем	ТСЖ состоит из собственников помещений, расположенных в МКД, а значит из лиц, заинтересованных в решении любой проблемы за короткие сроки.
Прозрачность всех финансовых операций	В любой момент каждый из членов Товарищества или собственников жилья вправе запросить для ознакомления все документы, отражающие движение бюджетных денежных средств.
Самостоятельный выбор контрагентов	Данный вид управления позволяет прибегать к услугам надежных и проверенных подрядчиков, выбранных членами ТСЖ, или производить ремонтные работы своими силами.
Сокращение затрат	Жилищно-коммунальные взносы включают в себя оплату ресурсов и услуг, действительно необходимых жильцам МКД.
Эффективное использование общедомовых помещений и конструкций	ТСЖ вправе использовать все помещения общего пользования, конструкции и придомовую территорию с целью получения выгоды (сдача в аренду для размещения офисов, рекламы и т.д.).
Недостатки
Ошибки в управлении	Поскольку среди жителей МКД не всегда находятся специалисты, риск доверить управление многоквартирным домом некомпетентному лицу очень велик.
Повышенная стоимость услуг и ресурсов	Как правило, выполнение разовых работ для ТСЖ обходится на порядок дороже, чем для Управляющей компании, имеющей постоянных подрядчиков и скидки.
Ограниченный бюджет	Суммы, находящейся на счете Товарищества не всегда хватает на оплату внеплановых работ, что создает дополнительную финансовую нагрузку для жильцов МКД.
Несовершенство действующего законодательства	В случае отказа от оплаты жилищно-коммунальных услуг некоторыми собственниками, ресурсоснабжающая компания в судебном порядке может взыскать долг непосредственно с Товарищества.

Еще одной проблемой, с которой сталкиваются собственники при регистрации ТСЖ, становится грамотное документальное оформление на всех этапах создания организации.

За что можно подать жалобу на ТСЖ?

Конфликтные ситуации в сфере жилищно-коммунального хозяйства возникают довольно часто, причиной тому может служить не только незаконные действия руководства Товарищества, но и завышенные требования собственников помещений, не входящих в Устав некоммерческой организации. Итак, подать жалобу на ТСЖ правомерно в случае:

ненадлежащего исполнения обязанностей по уходу за МКД и прилегающей к нему территорией;
нерациональный расход средств бюджета, проявляющийся в воровстве, несогласованных с собственниками тратах и завышенных суммах сделок;
повышение жилищно-коммунальных платежей, не связанное с увеличением тарифов за поставляемые ресурсы;
низкое качество предоставляемых коммунальных услуг, не соответствующее действующему законодательству;
отсутствие реакции на требование собственников и жильцов многоквартирного дома устранить неполадки;
несвоевременное начало отопительного сезона, низкая температура в помещениях МКД;
приостановление подачи холодной и горячей воды на время, превышающее законодательно установленные сроки;
отсутствие мероприятий по проведению капитального и текущего ремонта помещений и конструкций общего пользования, расположенных в МКД.

Порядок организации товарищества собственников жилья

Данный процесс начинается с подготовительного этапа. На нем происходит сбор все данных и документов, которые касаются данного вопроса. Необходимо получить данные обо всех жилых помещениях в доме, а также запросить информацию о собственниках квартир. Далее следует собрать группу инициативных граждан и провести открытое голосование. Напомним, что больше половины собственников должны дать свое согласие на создание ТСЖ.

Должна быть назначена дата голосования. За 10 дней до этого все жильцы должны быть оповещены о предстоящем мероприятии. Вешаются объявления или отправляются соответствующие письма по почте. Нужно любым возможным способом оповестить всех граждан, кто проживает в доме.

Важно: Необходимо не только оповестить жильцов, но и получить документальное подтверждение тому, что они были проинформированы. Это могут быть подписи на письмах с датой проведения собрания или соответствующие расписки.

Голосование могут проходить в одной из следующих форм:

Очная форма. Она подразумевает, что все жители соберутся в одном месте и в одно время и будут голосовать за организацию ТСЖ.
Заочная форма. В этом случае инициативная группа раздает все участникам бланки для голосования, те высказывают свое мнение, а затем все листовки собираются. На основании полученных данных будет принято решение о том, создастся товарищество или нет.

На общем открытом собрании создаются списки для голосования. Проводится голосование за кандидатуру управляющего и секретаря. Также выбирается форма ведения бухгалтерского учета и сам бухгалтер. Если он не найдется среди жильцов, то его можно нанять из сторонней организации.

На этом этапе также создается и подписывается устав товарищества. Члены правления могут быть выбраны только из жителей данного дома. Привлечение лиц со стороны запрещено законом. Все голосование протоколируется, а пришедшие на выборы граждане регистрируются. Записываются их контактные данные, а потом проверяются по полученным регистрационным выпискам.

Все документы подшиваются в одну папку, сшиваются и нумеруются. Составляется опись всех бумаг, которые входят в нее. Это исключает возможность хищения или подлога. Все эти работы проводит выбранная инициативная группа. Второе собрание должно произойти в течение 30 дней с момента голосования и образования товарищества.

Преимущества и недостатки ТСЖ

К основным плюсам ТСЖ можно отнести следующие факторы:

Поскольку руководство товарищества проживает в данном доме и является собственником жилья, то оно имеет такую же заинтересованность в решении текущих вопросов, как и остальные жильцы. Они заинтересованы в том, чтобы ремонт производился вовремя, а стоимость данных услуг была минимальной.
Жильцы дома контролируют все расходы самостоятельно. Все сделки проходят предельно честно и прозрачно.
В случае некомпетентности руководства товарищества его легко сменить, проведя внеочередное голосование.
Возможность самостоятельно выбирать подрядные организации и коммунальные службы, которые будут сотрудничать с ТСЖ.

К недостаткам ТСЖ можно отнести:

Могут возникнуть сложности в момент определения суммы ежемесячных платежей.
Сопротивление отдельных лиц в момент принятия определенных решений. В связи с этим могут возникать конфликты между жильцами.
Необходимо производить оплату определенных общих расходов.
Отсутствие у некоторых собственников желания и рвения сделать свой дом лучше и участвовать в коллективных мероприятиях и собраниях.

Реорганизация и ликвидация ТСЖ

Согласно п. 1 ст. 140 ЖК РФ реорганизация ТСЖ проводится в порядке и на основаниях, установленных в гражданском законодательстве‚ т.е. распространяются правила реорганизации юридических лиц, регламентированных в ст. 57 ГК РФ. Реорганизация ТСЖ осуществляется по решению органа юридического лица, уполномоченного на это учредительными документами или по решению учредителей (участников). Принять решение о реорганизации ТСЖ возможно только на общем собрании членов товарищества собственников жилья. Виды реорганизации ТСЖ:

– слияние. При слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу (по перадаточному акту) (п. 1 ст. 58 ГК РФ);

– присоединение. При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица (п. 2 ст. 58 ГК РФ);

– разделение. При разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом (п. 3 ст. 58 ГК РФ).

– выделение. При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом (п. 4 ст. 58 ГК).

– преобразование (изменение организационно-правовой формы юридического лица) (п. 5 ст. 58 ГК РФ). Передача прав и обязанностей новообразованному юридическому лицу от реорганизованного юридического лица. Производится по передаточному акту.

Разделительный баланс и передаточный акт подлежат утверждению участниками (учредителями) или органом, принявшим решение о реорганизации ТСЖ. Данные документы в обязательном порядке должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его должников и кредиторов, а так же оспариваемые обязательства.

При регистрации нового юридического лица, возникшего в результате реорганизации другого юридического лица, к его учредительным документам необходимо прилагать разделительный баланс или передаточный акт, в зависимости от вида реорганизации.

Ликвидация юридического лица влечет прекращение его деятельности без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам (п. 1 ст. 61 ГК РФ).

На что могут рассчитывать и что должны делать члены и собственники?

Каждый член товарищества может запросить и получить исчерпывающие сведения о работе организации. Всё, что касается тарифов и оплаты счетов, должно быть представлено в открытый доступ.

Права членов товарищества закреплены в главе 14 Жилищного кодекса РФ.

Любой хозяин квартиры может стать членом ТСЖ, управляющим данным домом, если подаст соответствующее заявление. Также он свободно может и покинуть ряды этой организации. Таким образом, он может стать членом Общего собрания, затем Правления товарищества, а в случае успешной работы, активной гражданской позиции и при заслуженном доверии жильцов – Председателем товарищества.

В частности, любой гражданин, входящий в ТСЖ, может:

принимать участие в работе организации;
распоряжаться своей собственностью исключительно по собственному усмотрению;
пользоваться общим имуществом;
отзываться о работе ТСЖ, заявлять идеи, рациональные предложения;
выдвигаться в правление товарищества, на пост председателя, либо в ревизионную комиссию.

А теперь об обыкновенных жильцах квартир.

Любой владелец квадратных метров в данном доме, неважно, входит он в товарищество собственников или не входит, имеет право на:

ознакомление с документацией и Уставом, также с результатами деятельности (о документообороте в ТСЖ, в том числе о пакете бумаг для открытия деятельности, о финансово-бухгалтерской отчетности и иных документах можно прочесть тут);
участвовать в жизни дома через Общее собрание;
заявление претензий к качеству работы организации;
свободу от платы членских взносов.

Любой член товарищества обязан в ходе работы:

своевременно оповещать организацию о важной информации;
выплачивать полностю и в срок все взносы, включая членские и на капитальный ремонт;
полностью соблюдать Устав компании и требования законодательства;
содержать в порядке свое жилище, своевременно проводить ремонт;
соблюдать нормы пожарной безопасности, санитарные нормы;
использовать все помещения, жилые и не являющиеся таковыми, только в соответствии с их назначением;
предотвращать по мере сил возникающие угрозы общему имуществу;
если по вине его или членов его семьи был причинен ущерб общему имуществу, оплатить стоимость ремонта;
осознавать ответственность за свои действия.

Последний пункт нуждается в особом пояснении. Где особые права, там будут и повышенные требования. Это значит, что помимо привилегий, статус члена товарищества собственников означает и неминуемую ответственность.

То есть, за:

неуплату или нерегулярную выплату взносов;
халатность в виде утаивания или несвоевременного сообщения товариществу важной информации, а также в виде несоблюдения сроков перед организацией;
собрания (например, некто решил созвать собрание, но предупредил об этом руководство позже, чем за минимальные десять дней;
разглашение приватных сведений товарищества;
поведение, идущее вразрез с законодательством РФ или с Уставоморганизации.

О нюансах отношения ТСЖ с собственниками квартир и нежилых помещений, о том, что характеризует их взаимодействие, подробно описано другом материале.

Ответственность за кражу на территории товарищества

На законодательном уровне закреплено, что ТСЖ являются юридическими лицами, а значит ответственность за различные правонарушения наступает как для членов правления, так и для самих участников товарищества.

ТСЖ несет ответ за бездействия третьих лиц, повлекших порчу или пропажу имущества.

Невозможность влияния на обстоятельства не являются приемлемыми.

В случае возникновения кражи имущества, принадлежащего обществу, отдельным собственникам жилья или третьим лицам наступает уголовная ответственность. Отгораживая территорию вокруг подведомственного дома, товарищество тем самым несет на себе материальную ответственность за правонарушения, произошедшие на ней.

ВНИМАНИЕ: Только наличие обстоятельств непреодолимой силы, таких как стихийное бедствие, является поводом для ограничения ответственности.

Любой вред имуществу, в том числе кража, должен быть полностью компенсирован пострадавшему силами товарищества.

Об ответственности за невыполнение обязанностей

Подобная мера не прописана ни в ЖК, ни в ГК РФ. Но это вовсе не говорит о невозможности привлечения нарушителей к ответственности. Данный вопрос, как правило, также регламентируется Уставом товарищества, в котором предусмотрены за конкретные проступки определенные виды наказания. В более общем случае там может содержаться пометка о действиях согласно существующему законодательству.

Об общей гражданской ответственности речь идет в случае следующих правонарушений:

Халатности (например, отсутствие оповещения членом правления ТСЖ жильцов в положенные сроки о готовящемся собрании).
Мошенничества — речь может идти о подложных показаниях приборов учета либо документов, касающихся собственников помещений.
Растраты либо присвоения средств собственников — порой бывают случаи злоумышленного неправомерного распределения средств общего либо резервного фонда.
Обмана собственников, в том числе всего собрания.
Служебного подлога.
Превышения собственных полномочий (сюда относятся приведенные выше примеры с вывешиванием списков жильцов и т. п.).

Любой из членов товарищества, включая представителей правления ТСЖ и самого председателя, обязан нести за собственные действия материальную ответственность. В случае возникновения ущерба для общедомового имущества по вине собственника (к примеру, вследствие затопления) последний обязан его возместить. Для определения размера такого ущерба составляют специальный акт. Оценка при необходимости ведется с привлечением профессионалов. Более того, описание ряда конкретных ситуаций, относящихся к правонарушениям, может содержаться в самом уставе ТСЖ.

Полномочия правления ТСЖ

О каких именно полномочиях идет речь? Задача руководства товарищества — заниматься его непосредственной деятельностью. Весь перечень необходимых для этого полномочий регулируется все тем же Жилищным кодексом (его статьей 147). В Уставе организации должны обязательно разграничиваться действия, входящие в компетенцию непосредственно правления и общего собрания жильцов. То есть должны иметься четкие указания, что именно председатель со своими заместителями могут решать на заседании правления ТСЖ, не прибегая к предварительному оповещению жильцов.

В большинстве случаев речь идет о таких полномочиях правления:

Непосредственном руководстве деятельностью товарищества с назначением на конкретные работы определенных исполнителей и формировании кадров ТСЖ.
Заключении от имени собственников жилья договоров, связанных с коммунальным обслуживанием.
Сборе средств на ремонт и обслуживание многоквартирного дома.
Ведении делопроизводства с выдачей всех необходимых бумаг и справок.
Ведении банковского и бухгалтерского учета с переводом средств по договорам на оплату труда подрядчиков.
Проведении общих собраний жильцов с заполнением соответствующего протокола.
Защите в судебных инстанциях интересов членов товарищества.
В ситуации неуплаты жильцами долгов по коммунальным услугам — обращении в официальные инстанции (от администрации города до суда и прокуратуры).

Какие должности должны быть в ТСЖ?

Особенность ТСЖ состоит в его цели — контроле и обеспечении стабильного и надежного функционирования многоэтажного дома. А задачи товарищество обязано реализовывать ежедневно, так как в столь крупном здании регулярно возникают проблемы и запросы жильцов.

Для решения всех вопросов учреждению требуется штат из наиболее востребованных сотрудников, а также узкие специальные работники, вызываемые единовременно, — в редких случаях.

Размеры персонала зависят от масштабов многоквартирного жилья и потребностей самих жильцов. Возможны одинаковые расходы и штат как для элитного четырехэтажного дома с аристократичными собственниками, так и для обычной двадцатиэтажки.

Какие работники входят в ТСЖ:

члены исполнительного органа — правления; согласно 147-ой статье Жилищного кодекса, избираются на едином собрании всех жильцов на максимальный срок 2 года, именно правление и занимается принятием и увольнением остальных сотрудников;
глава правления — председатель;
бухгалтер или главный бухгалтер — сотрудник в зависимости от объемов и частоты обязанностей может быть штатным и внештатным;
рабочие лица — удобно, если такие сотрудники наняты на постоянной основе:
электрик;
слесарь-сантехник;
уборщицы;
дворники;
диспетчер;
сотрудник по трудовой охране;
паспортист.

Возможен наем любых, самых профильных специалистов, если жильцы согласны либо требуют этого.

Подделка протоколов и решений общих собраний собственников

Основные статьи КоАП РФ, по которым наказывают управляющие МКД организации и их должностных лиц, и размер штрафных санкций за каждое из нарушений хорошо знают почти все УО и ТСЖ. Уголовная ответственность для компаний и лиц, работающих в сфере управления многоквартирными домами, наступает реже.

Мы решили сделать обзор видов уголовных преступлений, которые могут совершить УО, ТСЖ и жилищные кооперативы, управляя многоквартирными домами. Уголовная ответственность по УК РФ может наступить как по общим для всех лиц в России основаниям, так и в ситуациях, которые связаны конкретно с деятельностью по управлению домами.

Большинство управляющих организаций знают о таком уголовно наказуемом нарушении, как подделка протоколов и/или решений собственников на общем собрании, – ч.ч. 1 ст. 327 УК РФ. Рассмотрим подробнее, за какие ещё преступления в сфере управления многоквартирными домами и по каким статьям могут осудить руководителей и/или сотрудников УО/ТСЖ.

Главной особенностью почти всех ситуаций, когда УО/ТСЖ грозит уголовная ответственность за их действие/бездействие при управлении многоквартирными домами, является причинение ущерба в крупном и особо крупном размере, нанесение тяжкого вреда здоровью или же смерть одного или более лиц.

При этом использование сотрудниками своего служебного положения при совершении противоправных действий отягчает их вину и делает наказание за них более строгим. УК РФ по указанным выше преступлениям предусмотрены разные виды наказаний. Это может быть:

лишение свободы до 10 лет;
арест сроком до 6 месяцев;
принудительные работы;
обязательные работы;
исправительные работы;
штрафы, в некоторых случаях достигающие 0,5–1 млн рублей;
лишение права занимать должности/вести деятельность сроком до 5 лет.

Юридическая ответственность председателя

Законодательством РФ не обозначены четкие меры наказания руководителя за ущерб, который он причинил ТСЖ, жильцам своей деятельностью. Однако ответственность за проступки закрепляется в локальной документации сообщества — прежде всего, в уставе.

Санкции предполагают штрафы за сокрытие бухгалтерских данных, нецелевое использование финансов, за нанесение урона общедомовому имуществу при некачественной работе подрядчиков и так далее. В последнем случае руководитель обязан самостоятельно взыскать убытки с недобросовестных исполнителей. При непокрытии ущерба возможно инициирование судебного разбирательства.

Если в уставе, инструкции нет положений, регулирующих ответственность за правонарушения, меры наказания применяются, в соответствии с УК РФ и КоАП.