Как правильно и выгодно платить налоги с аренды квартир?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно и выгодно платить налоги с аренды квартир?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?
Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:
- Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);
-
Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);
А вот если поймают, просто так отмазаться уже не получится. Придется возместить всю «накопившуюся» сумму задолженности за последние три отчетных года + штраф 20% или 40%, если был доказан факт умышленного уклонения от налогов. Да, и не забывайте про пеня: она составляет 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Короче говоря, это все немаленькие деньги.
Есть и уголовная ответственность, если арендодатель скрыл от государства более 300 тыс. рублей, полученных с аренды за последние 3 года.
Итак, вы теперь знаете о возможной опасности. Случается и такое, что в ФНС стучат обиженные родственники или соседи. Можно заранее принять меры для защиты — как минимум, не сообщать о факте аренды тем, кто к вам недоброжелателен.
Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)
В 2019 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%.
Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник.
С 1 января 2019 года у жителей Москвы и области, Калужской области и Татарстана есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.
Вовремя предоставлять декларацию и уплачивать налог за полученный доход — прямая обязанность налогоплательщика. Штраф за неуплату составляет от 20 до 40% от неуплаченной суммы.
Сдавать квартиру и не платить налоги можно только по договору безвозмездного пользования жильем.
Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом.
Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.
Как в ФНС попадают сведения о квартирах в аренде?
У сотрудников налогового органа имеются довольно обширные полномочия для выявления данных о том, что граждане не платят налоги за сдачу жилья в аренду. В том числе, допустимо проводить проверочные мероприятия камерального и выездного типа. Кроме того, сообщить такие сведения могут граждане, проживающие по соседству с арендованной квартирой, УК или участковые.
Также сотрудники ФНС могут сделать вывод из того, какие сведения содержатся в базах Росреестра. Это касается ситуаций, когда у человека несколько квартир. Затем проводится проверка по поводу того, какие из них лицо использует в целях личного проживания. Для иностранцев установлена обязанность по регистрации в месте, где они проживают.
ФНС проверяет то, поставлены ли на учеты помещения, в которых зарегистрированы граждане других стран. Также есть полномочия относительно отправки запросов в банковские организации, чтобы проверить счета владельца жилья и вычислить факт получения средств.
Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?
Единственный вариант, когда налоги платить не требуется — когда недвижимостью разрешают пользоваться бесплатно. Официально это можно оформить по договору безвозмездного пользования. Его можно заключить с родственниками или посторонними людьми. Заключать такое соглашение можно на ограниченный или бессрочный срок, важно указать, что право пользования жилым помещением устанавливается на безвозмездной основе. Все другие права и обязанности обеих сторон, вроде расходов в отношении коммунальных платежей, распоряжения находящимися в квартире мебелью и техники, прописываются в таком договоре, аналогично стандартному. Особенность договора безвозмездного пользования состоит в том, что плата за проживание не взимается, а значит дохода, с которого надо платить налог, нет.
Дoxoд: дo 100 000 pyблeй в гoд. Жecткoгo oгpaничeния нeт, этo peкoмeндyeмый paзмep дoxoдoв.
НДФЛ плaтят, ecли cдaчa квapтиpы — нe бизнec. Физлицa впpaвe cдaвaть вpeмeннo cвoбoднyю квapтиpy, ecли пoлyчили ee в пoдapoк или в нacлeдcтвo, кyпили для cвoeй ceмьи нa бyдyщee.
Taкжe НДФЛ пoдoйдeт, ecли квapтиpy cдaют знaкoмым зa cимвoличecкyю плaтy или дoxoд oт apeнды нecтaбильный. Нaпpимep, жильцы зaceляютcя тoлькo нa пapy мecяцeв, пoкa xoзяeвa нa дaчe.
Бывaeт, чтo квapтиpy пoкyпaют cпeциaльнo пoд cдaчy, зaпиcывaют плaтeжи зa apeндy и yчитывaют pacxoды нa кoммyнaлкy, peгyляpнo paзмeщaют oбъявлeния o пocyтoчнoй apeндe или cдaют пo дoлгocpoчнoй apeндe. Toгдa плaтить НДФЛ нeльзя: этo yжe cчитaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью, нyжнo peгиcтpиpoвaть caмoзaнятocть или ИП.
Порядок уплаты налога ИП на патенте
Для законной сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания другим лицам разрешается оформлять патент. Сущность патентной системы заключается в том, чтобы платить государству за сдачу жилья авансом, не заниматься подсчетом общей годовой суммы. Патент приобретается за определенную плату, размер которой разнится в зависимости от площади объекта недвижимости.
Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки.
При себе необходимо иметь заявление с просьбой разрешить использовать патентное налогообложение. Выдается патент не позже чем через 5 рабочих дней. Действовать начинает со дня выдачи. Такое налогообложение наиболее выгодно в случаях, когда гражданин сдает сразу несколько объектов жилой недвижимости и получает крупный доход. Ведь предоплата рассчитывается в среднем.
Недостатком патентной системы является то, что есть высокий риск уйти в убыток. Он может возникнуть в случае, если арендодатель купит патент на определенный срок, а люди, снимающие жилье, съедут раньше этого времени.
Внимание! Так как гражданин оформляется как ИП, ему понадобится вносить страховые взносы. Их размер фиксированный и составляет в общем 32 385 рублей.
Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)
В 2020 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%. Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник. С 1 января 2020 года у жителей Москвы и области, Калужской области и Татарстана есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.
Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.
Платить НДФЛ 13% как физическое лицо
Это самый распространённый, и далеко не самый разумный, способ. Если у вас есть квартира и вы решили её сдавать, сначала заключите с арендаторами договор найма жилого помещения.
Договоры на срок меньше года не надо заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре — подписи обеих сторон будет достаточно. В договоре пропишите размер арендной платы и укажите, кто будет платить за коммунальные услуги. Имейте в виду, что если платежи за «коммуналку» будут входить в арендную плату, то с них вам также придётся платить налог.
Обеспечительный депозит, или залог, считается авансом, поэтому его не надо упоминать в налоговой декларации. Депозит включается в доход, только если он включён в сумму оплаты за последний месяц аренды или нарушены условия договора — например, причинён вред имуществу.
Варианты налогообложения
Налог на сдачу квартиры в аренду в 2021 году является обязательным. В настоящий момент арендодатель может выбрать следующие варианты уплаты НДФЛ при сдаче недвижимого имущества (дома, квартиры и т.д.) в аренду:
- подавать самостоятельно декларацию с расчетом налога и производить оплату в размере 13% (для нерезидентов ставка установлена в 30%). Налог с аренды квартиры физическим лицом уплачивается не позднее 30 апреля года следующего за годом получения дохода;
- осуществить покупку патента на сдачу находящейся в собственности недвижимости по фиксированной цене (в Москве, например, применяется дифференцированный подход в зависимости от местоположения объекта);
- перейти на режим самозанятых (при соблюдении установленных для него условий: размер дохода не более 2,4 миллиона в год, отсутствие работников).
При этом, стоит учесть, что патентная система применяется не во всех регионах РФ, да и профессиональный налог (официальное название налога для самозанятых) введен пока только в 23 субъектах РФ в качестве эксперимента.
Нужно ли платить налог при сдаче квартиры в аренду на 11 месяцев?
Срок договора аренды не имеет значения для уплаты налога, по этому поводу ФНС РФ уже неоднократно давала пояснения. Даже если договора найма составлен всего на один день, собственник уже получает налогооблагаемый по ст. 228 НК РФ доход от сдачи имущества в аренду. Соответственно появляется обязанность по его уплате.
Заключение договора аренды на 11 месяцев позволяет избежать государственной регистрации, обязательной для договоров аренды зданий и сооружений по ст. 651 ГК РФ при сроке договора более года. Однако на обязательность уплаты НДФЛ он никак не виляет.
Есть ли скидки по налогу на аренду для пенсионеров?
В соответствии со ст. 217 НК РФ, пенсия относится к доходам, не подлежащим налогообложению по НДФЛ. При сдаче имущества в аренду льготы для пенсионеров не установлены. Однако как работающие, так и неработающие, но получающие иные облагаемые данным налогом доходы, пенсионеры имеют право на предоставление социальных и имущественных вычетов (снижение налога за счет снижения налогооблагаемой базы) на:
- обучение (собственное и детей);
- лечение;
- при продаже недвижимости и т.д.
Фактически налоговый вычет устанавливает право на возврат государством удержанного с дохода налога. При этом пенсионер, в отличие от других налогоплательщиков, может вернуть налог за последние 4 года (ст. 220 НК РФ).
Когда налоги при сдаче квартиры в аренду не платятся?
Существует несколько возможностей избежать внесения налоговой суммы при сдаче квартиры в аренду. Первым и самым распространенным вариантом является оформление сделки на 11 месяцев. Такой вариант очень удобен сразу по нескольким причинам, но следует помнить, что освобождение можно получить только в том случае, если сделка заключена при определенных обстоятельствах.
Лишь грамотно составленное соглашение об аренде даст право не уплачивать налоговую сумму. При оформлении договоренности необходимо обратить внимание на следующие пункты:
- Если акт аренды оформляется более чем на один год, договор обязательно передается в уполномоченный орган для регистрации.
- Во время подачи заявки о постановке сделки на учет сведения передаются налоговому инспектору, и по итогу гражданин обязан будет произвести необходимый расчет и оплатить 13% от суммы соглашения.
Какие нюансы при составлении договора необходимо учесть, чтобы не оплачивать налог?
В действующем законодательстве прописаны условия договорного соглашении об аренде, при исполнении которых не придется платить налоги.
К таковым относятся:
- Соглашение следует составлять на срок не больше года.
- Чтобы избежать налоговой платы, стоит оформлять договор безвозмездного использования имущества и прописывать в документе все существенные условия. Внимание необходимо уделить именно тому, чтобы в соглашении не упоминались никакие суммы. Это исключит вероятность требования со стороны сотрудника ИФНС требований по уплате взносов.
- Можно не составлять договор вообще, а устно договориться об аренды квартиры. В этом случае налоговые требования также не правомерны, однако значительно возрастают риски невыполнения устного соглашения со стороны участников.
- Некоторые собственники вообще не сообщают о том, что квартира передана в аренду. Данный вариант не является законными, но считается достаточно эффективным, чтобы избежать налоговых выплат.
Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов — чем грозит в 2021 году
В случае привлечения собственника к налоговой ответственности за уклонение от уплаты налога за сдачу квартиры, к нему применяются следующие санкции:
- Штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ), если судом будет доказано, что уклонение от уплаты происходило умышлено, размер взыскания увеличится до 40%;
- Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее тысячи рублей и не более 30%.
- Пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки.
14 января 2021 года стало известно, что Минстрой планирует усилить контроль за сдачей жилья в аренду. В настоящее время ведомство занимается разработкой законопроекта, который поможет создать условия для формирования рынка частного наемного жилья. В сентябре 2021 года документ планируют внести в Правительство, а позднее в декабре представить на рассмотрение Госдумы.
Новый законопроект будет направлен на повышение прозрачности рынка аренды, а также на защиту прав арендодателей и арендаторов. Для этого планируется запустить специальную информационную систему учета договоров найма жилья. Данные из системы в дальнейшем будут передаваться в налоговые органы. Предполагается, что добросовестные арендодатели сами будут передавать данные о себе.
По мнению экспертов, вывод рынка аренды из тени может стать причиной повышения арендной платы — как минимум на 13%, то есть на сумму подоходного налога (НДФЛ), которую должны уплачивать собственники недвижимости. Не исключено, что в разрабатываемый Минстроем законопроект могут также внести административное наказание за уклонение от налогов и подачи сведений о сдаваемом в аренду имуществе.