Перераспределение долей в квартире между собственниками
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перераспределение долей в квартире между собственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Один из способов изменить доли в праве на общую долевую собственность на квартиру — это соглашение между собственниками. Такое соглашение может быть заключено в письменной форме и должно быть нотариально удостоверено. В таком соглашении необходимо указать изменение долей каждого собственника в общей долевой собственности.
Как поменять доли в общей долевой собственности на недвижимость
Изменение долей в общей долевой собственности на недвижимость возможно только при согласии всех собственников. Процесс изменения долей включает в себя несколько шагов:
- Согласование изменений
- Подписание дополнительного соглашения
- Регистрация новых долей в Росреестре
1. Согласование изменений
Первым шагом является согласование изменений долей в общей долевой собственности между всеми собственниками. Это может быть достигнуто путем обсуждения и согласования новых долей в долевом соглашении или акте об изменении долей.
Обратите внимание, что все собственники должны быть согласны с новыми долями и подписать соответствующие документы для их изменения.
2. Подписание дополнительного соглашения
После согласования новых долей необходимо составить дополнительное соглашение, которое должно быть подписано всеми собственниками. Это соглашение будет являться документом, устанавливающим новые доли в общей долевой собственности на недвижимость.
Дополнительное соглашение должно быть составлено в письменной форме и содержать информацию о всех собственниках, новых долях каждого собственника и подписи всех участников.
3. Регистрация новых долей в Росреестре
После подписания дополнительного соглашения необходимо зарегистрировать новые доли в Росреестре. Для этого требуется подготовить пакет документов, включающий:
- Заявление на регистрацию изменений долей в общей долевой собственности
- Дополнительное соглашение о изменении долей
- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (свидетельство о государственной регистрации права, договор купли-продажи и т. д.)
- Паспортные данные собственников
После подачи заявления на регистрацию, Росреестр проведет проверку предоставленных документов и, при их соответствии требованиям, зарегистрирует новые доли в общей долевой собственности на недвижимость.
Важно отметить, что процесс изменения долей может занять некоторое время, в зависимости от загруженности Росреестра и сложности дела. Поэтому рекомендуется начать процедуру смены долей заранее и осуществлять все необходимые шаги вместе со всеми собственниками.
Менять доли в общей долевой собственности на недвижимость может быть необходимо при изменении социально-экономических условий собственников, разделе наследства или изменении семейного положения. В любом случае, важно помнить о необходимости согласования изменений с остальными собственникам и правильной оформлении всех документов.
Обязательно ли регистрировать соглашение у нотариуса? Документ можно заказать у нотариуса или составить самостоятельно. Нотариальное заверение обязательно, если соглашение выделяет доли супругов: в браке или после его расторжения.
Сколько стоит нотариальное заверение? Расходы на нотариуса зависят от региона и оказанных им услуг. Как правило, услуга привязывается к кадастровой оценке недвижимости, но не превышает 20 000 рублей.
Какие доли выделить детям? Для расчёта размера долей используют стоимость квартиры и сумму материнского капитала.
Пример: семья из 2 родителей и 2 детей купила квартиру за 4 млн рублей, использовав материнский капитал в размере 587 000 рублей. Доля одного человека в маткапитале составит 587 000 / 4 = 146 750 рублей. В стоимости квартиры эта доля составит 146 750 / 4 000 000 = 1 / 27. Если каждый из детей получит по 1 / 27, доля родителей составит 25 / 27.
Можно ли заменить соглашение договором дарения? Вопрос является открытым и достаточно спорным. Купив квартиру с использованием маткапитала, родители могут наделить детей долями, используя договор дарения. Это удобнее сделать, если у каждого из родителей выделена своя доля в квартире. Если имущество совместное, проще заключить соглашение.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Особенности составления соглашения
Соглашение оформляется по установленному законодательством образцу. В документе необходимо прописать размеры прежних долей и новых. Сотрудникам регистрирующих органов потребуется показать, как собственники жилья планируют провести перераспределение долей: специалисты должны увидеть, что доли, к примеру, станут одинаковыми, будут уменьшены либо увеличены.
Также в документе потребуется указать характер нового распределения долей. Процедура бывает возмездной и безвозмездной. В первом случае заключается договор купли-продажи доли жилья или надела, регистрируется обмен. Во втором случае может происходить дарение в пользу конкретного домочадца.
Отечественное законодательство устанавливает необходимость заверения соглашения у сотрудника нотариального агентства.
Необходимые документы
Завершающим действием будет обращение в МФЦ или Росреестр с целью регистрации соглашения о перераспределении долей в общем праве. Чтобы регистратор принял у вас заявление, нужно передать копии документов.
Список документов:
- 3 экземпляра соглашения об изменении в долевом владении на дом/землю;
- паспорта дольщиков;
- доверенность + копия паспорта представителя – если сделка поручена третьему лицу;
- правоутверждающий документ – включает сведения о регистрации долевой собственности + сведения о возникновении такого права (например, данные свидетельства о праве на наследство);
- прочие документы – например, согласие органа опеки, разрешение родителей, документы о льготах.
Также могут потребоваться оригиналы или подлинники документов. Оформите папку с документацией – она пригодится как при обращении к нотариусу, так и при вашем визите в МФЦ или Росреестр.
Как перераспределить доли в квартире
Под общей собственностью понимается совместное владение объектом несколькими гражданами. Как правило, общая собственность возникает при покупке квартиры в период брака (совместная собственность супругов), при приватизации, при наследовании.
В такой ситуации каждый из владельцев является полноправным собственников. Однако распоряжение квартирой возможно только с согласия совладельцев. Каждый из них не имеет установленной доли в праве собственности. Она считается идеальной (кратной количеству собственников). 14 при наличии владельцев, 1/3 при наличии 3 сособственников.
Стороны должны инициировать процесс выделения долей. В процессе выделения каждый из собственников становится владельцем определенной доли. Размер долей устанавливается сторонами самостоятельно (по соглашению) или судом. Размер долей может быть пересмотрен в любое время.
Закон не предусматривает термина «перераспределение долей в квартире». Однако на практике предусмотрено ряд сделок, результатом которых будет фактическое изменение долей в праве собственности на квартиру.
Какую долю нужно выделить детям
Размер долей, которые должны быть выделены детям, не регламентируется законом, поэтому родители могут самостоятельно распределить собственность между всеми членами семьи, и не обязательно поровну.
В 2021 году Верховный Суд дал рекомендации, которые должны учитываться при распределении недвижимости на доли между членами семьи. Согласно Семейному законодательству (статье 60 СК), родители не могут претендовать на имущество детей, а дети, в свою очередь — на имущество родителей. Поэтому правильным решением будет определение детских долей пропорционально МК и стоимости жилья относительно всех совладельцев (родителей и детей). При этом письменное Соглашение должно содержать условие о том, что при рождении следующих детей размер долей может уменьшаться.
Если недвижимость полностью оплачена средствами МК, она переходит в собственность всех членов семьи (родителей и детей) в равных долях.
В некоторых случаях учитываются нормы жилищного законодательства относительно нормативной или минимальной жилой площади или санитарной нормы на одного человека в зависимости от региона проживания (от 6 до 18 м.кв.). Хотя прямого указания закона нет, желательно, чтобы доли детей не были ниже предусмотренных жилищным законодательством нормативов.
✅ Как перераспределить доли, если второй собственник не согласен?
Добровольное решение о разделе акций не является особенно проблематичным. Сложнее зафиксировать акции без согласия других лиц. Некоторые акционеры не заинтересованы в этом, другим нужны деньги, третьи просто хотят создать препятствия.
В этом случае появляется возможность подачи иска о принудительном определении долей жилья. Заявление подается мировому судье или в районный суд по месту жительства ответчика. Как правило, адрес совпадает с местом жительства.
Основания для обращения в суд:
- неотделимые улучшения жилого помещения — это ремонт, приобретение бытовой техники, прокладка труб и другие улучшения за счет истца (статья 245(3) Гражданского кодекса РФ);
- желание выделить долю в натуре — определить размер доли, компенсацию и индивидуальные условия;
- споры относительно использования общего имущества (кухня, прихожая, ванная, туалет);
- раздел имущества — раздел долей в связи с рождением 2-го ребенка или семейным положением;
- Наследственные споры — признание права собственности на долю в жилом помещении.
Владельцу участка необходимо обратиться в суд, предоставить доказательства и принять подготовленное решение. Вместе с решением суда необходимо обратиться в МФЦ или Росреестр — регистраторы внесут изменения в базу данных.
Прежде чем обращаться в суд или заключать соглашение, обратитесь к юристам на нашем портале. Знайте, что речь идет о больших деньгах: государственные пошлины, нотариальные услуги, платные сертификаты, фиксированная оценка. Часто регистраторы отказываются принимать документ из-за неразборчивой печати или формы документа. Ошибки не ведут к успеху, а лишь затягивают процесс регистрации. Юрист проконсультирует вас, проверит ваши документы и разработает образец претензии или договора. Если вы не знаете, как определить акции, лучше обратиться к специалисту. Таким образом, вы можете быть уверены, что работаете в области права и не совершаете ошибок. Консультация бесплатна — воспользуйтесь ею!
Таким образом, чтобы по-новому разделить доли в общей долевой собственности, потребуется составить специальное соглашение. В тексте документа должны содержаться все необходимые сведения об участниках процедуры, о перераспределяемых долях на имущество, основаниях для проведения сделки, имущественных правах и обязанностях каждого содольщика.
Таким образом, чтобы по-новому разделить доли в общей долевой собственности, потребуется составить специальное соглашение. В тексте документа должны содержаться все необходимые сведения об участниках процедуры, о перераспределяемых долях на имущество, основаниях для проведения сделки, имущественных правах и обязанностях каждого содольщика.
Далее соглашение необходимо заверить его у сотрудника нотариального агентства. Специалист окажет помощь по грамотному составлению текста документа, проверит проводимую сделку на законность, разъяснит участникам соглашения их имущественные права и обязанности.
Только после этого дольщики обращаются к сотрудникам Росреестра либо МФЦ для проведения регистрационных действий. Заявителям потребуется подготовить необходимый пакет документации, который включает в себя паспорта, доверенности, правоустанавливающие документы и иные дополнительные справки и бумаги.
Как выделить доли детям в квартире и сэкономить на нотариусе
СК РФ определяет, что имущество, приобретенное супругами в законном браке на средства из общего семейного бюджета, является совместной собственностью (ст.33). Если они желают установить иную форму владения, то до свадьбы или после имеют право составить брачный договор (ст.42).
Если один из супругов имеет такое желание, то раздел собственности, находящейся в общем владении, можно осуществить как в период брака, так и после его расторжения. Потребовать проведения процедуры может и третья заинтересованная сторона.
Например, кредиторы, которым требуется взыскать задолженность с мужа или жены.
Супруги имеют право разделить совместную собственность с помощью мирового соглашения. Раздел допустимо осуществить в натуре либо в долях (ст. 38 СК РФ).
Если речь идет о недвижимости, то супруги владеют ей как совместной собственностью или составляют соглашение об определении доли. При возникновении спорных моментов в разделении имущества муж или жена имеют право обратиться с исковым заявлением в суд. При разделе общей собственности в 2021 году доли супругов будут признаны равноценными, если иные условия не зафиксированы брачным контрактом. Когда производится реальный раздел имущества, то каждому из супругов достается недвижимость согласно присужденным ранее долям.
Соглашение об определении долей в ипотечной квартире в 2021 году не может иметь законную силу, пока не погашен полностью долг по кредиту. Просто банк, в залоге у которого находится недвижимость, не даст разрешения на осуществление сделки, ибо это потребует внесения изменений в большое количество документов.
Если имеется необходимость определить доли в имуществе между родственниками, то по желанию сторон соглашение составляется в простой письменной форме. Когда сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей, требуется первоначально получить согласие органов опеки. Представлять интересы ребенка обязаны родители или опекуны. Они же и ставят подпись под текстом.
Чтобы подготовить соглашение к подписанию, заинтересованным сторонам понадобятся следующие документы:
- Общегражданские паспорта всех будущих собственников, достигших 14-летнего возраста и свидетельства о рождении для лиц младше 14 лет.
- Документы о праве на имущество, в которых определяются доли (выписка из ЕГРН, свидетельство о регистрации и пр.).
- Свидетельство о браке (либо его прекращении).
Сам договор об определении долей может быть составлен в простой произвольной форме. Всем собственникам необходимо поставить в нем свои подписи. Если таковыми являются несовершеннолетние дети, то за них расписываются родители или опекуны. Особых требований к форме соглашения не имеется, но желательно, чтобы оно содержало в себе следующие сведения:
- основную информацию о собственниках (ФИО, данные паспортов или свидетельств о рождении);
- сведения о правоустанавливающих документах на имущество, в котором выделяют доли;
- указание, по какому адресу располагается имущество, в котором выделяются доли;
- основные характеристики делимой собственности;
- четкое разграничение долей: кому из собственников и сколько принадлежит.
Какую документацию потребуется предоставить
После того как соглашение составлено и заверено сотрудником нотариального агентства, участники процедуры обращаются в Росреестр или МФЦ для дальнейшей регистрации документа.
Сотрудникам данных органов потребуется предоставить такой пакет документации:
- соглашение о перераспределение долей квартиры, земельного надела и иной собственности в нужном количестве экземпляров документа;
- гражданские паспорта от каждого обратившегося лица;
- если в сделке участвует доверенное лицо, то ему потребуется предоставить ксерокопию паспорта и Доверенность;
- правоустанавливающая документация на недвижимость;
- дополнительные документы, которые необходимы в конкретной ситуации (справки о льготах, родительские разрешения, дозволение от сотрудников органов опеки).
Какую документацию потребуется предоставить
После того как соглашение составлено и заверено сотрудником нотариального агентства, участники процедуры обращаются в Росреестр или МФЦ для дальнейшей регистрации документа.
Сотрудникам данных органов потребуется предоставить такой пакет документации:
- соглашение о перераспределение долей квартиры, земельного надела и иной собственности в нужном количестве экземпляров документа;
- гражданские паспорта от каждого обратившегося лица;
- если в сделке участвует доверенное лицо, то ему потребуется предоставить ксерокопию паспорта и доверенность;
- правоустанавливающая документация на недвижимость;
- дополнительные документы, которые необходимы в конкретной ситуации (справки о льготах, родительские разрешения, дозволение от сотрудников органов опеки).
Наконец, регистрация надела сельхозназначения стоит всего 100 рублей.
Дополнительно потребуется оплатить услуги сотрудника нотариального агентства. В среднем услуги по заверению соглашения обойдутся в размере 0,5% от цены доли – от 300 до 20 тысяч рублей.
Также в зависимости от конкретного региона устанавливаются цены за проведение технических и правовых услуг данного сотрудника – примерно от 500 до 3 тысяч рублей.
Возможен ли раздел жилья, которое находится в долевой собственности
Не все знают, как делится долевая квартира между супругами при разводе. Если муж и жена в свое время обращались к нотариусу и составили брачный договор, распределение долей будет соответствовать документу. Право собственности уже прописано на соответствующей бумаге.
Не всегда все ограничивается разделом только долевой квартиры при разводе. У супругов может быть и другое имущество. Поэтому могут возникнуть сложности при разделе. Особенно это касается случаев, когда на уступки никто идти не собирается. Иногда даже обменяться равноценными долями становится проблематично. Как делится такая долевая собственность при разводе, будет решать судья.
Иногда описанные выше варианты не подходят, чтобы разделить долевую собственность после развода. Тогда у бывших жены и мужа остается право на недвижимость в оговоренных ранее долях. Установить порядок использования общего имущества помогает суд. Возможен также вариант составить соглашение.
Порядок использования зависит от особенностей самого помещения. Поэтому условия могут быть самыми разными. Иногда указывается даже время использования некоторых комнат. Такой метод довольно редко применяется, так как часто оказывается причиной конфликтов между бывшими супругами в будущем. Тем, кто не может прийти к согласию относительно выделения долей после развода, явно будет непросто сосуществовать под одной крышей.
При присвоении детям нотация проверяет правильность расчета или выполняет этот расчет самостоятельно.
Если детей из семи больше, в примечании проверяется, получил ли каждый ребенок равную долю. Он также проверяет соответствие размеров сертификату капитала.
В примечании также следует проверить объем документов. Своей подписью и распечаткой он подтвердит, что в сделке нет мошенничества: брак не является фиктивным, велосипедисты не пытаются определить столицу или отозвать регистрацию.
Необходимо учитывать циклы: этот факт сам по себе подтверждает, что пар разделяет четвертую яму. Невозможно сделать все онлайн или сделать это в одиночку. По соглашению «живые», отсканированные и электронные подписи не подходят.
В примечании содержится договор, в котором одновременно различаются родители и дети.
Подписанный договор передается в МФЦ. MFC направляет документ в Pocpeectp.
Правило фиксирует соглашение и делает пометку в состоянии недвижимости. В разделе о регистрации права на квартал словосочетание «общие блага» заменяется на «дробные блага» и указывается размер доли.
Отвечает юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Борис Могилевский:
Чтобы максимально точно ответить на этот вопрос, нужно точно знать, когда возникло право собственности на квартиру и по какой сделке.
Затраты на перерегистрацию акций от всех соинвесторов одному из них состоят из затрат на завершение самой сделки, затрат на государственную регистрацию перехода права собственности, а также затрат на налогообложение.
Первым вариантом решения вопроса передачи долей совладельцу может стать заключение договора купли-продажи долей в квартире. На данный момент договор купли-продажи долей недвижимого имущества, даже между совладельцами, подлежит нотариальному обязательству и считается заключенным с момента такого удостоверения. За совершение нотариальных действий взимается комиссия в размере, установленном налоговым законодательством и утвержденном нотариальной палатой соответствующего субъекта Российской Федерации. Следовательно, п. 5 ч. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ установлено, что за удостоверение договоров, объект которых подлежит оценке, взимается налог в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 руб тысяча рублей. Решением Нотариальной палаты г. Москвы от 15 декабря 2016 г также установлен размер комиссионных, взимаемых нотариусами за юридические и технические услуги при оформлении нотариальных действий, который по сделкам купли-продажи недвижимого имущества составляет 5 тыс. Руб.
Если совладельцы долей в квартире владеют ими более пяти лет (для долей, полученных по наследству, путем приватизации или в результате пожертвований от близких родственников — более трех лет), продавцы долей не облагаются налогом на выручка от их продажи. Если продавцы долей в квартире владеют ими менее указанных сроков, то они должны будут уплатить подоходный налог в размере 13% от прибыли, полученной от сделки, и не менее 70% от этой суммы. В налоговой базе будет учитываться кадастровая стоимость доли квартиры.
Отметим, что Налоговый кодекс РФ предусматривает ряд льгот (налоговых вычетов) при совершении таких операций. Например, продавцы могут уменьшить налоговую базу на сумму, ранее потраченную на приобретение или создание недвижимости для продажи. Или они могут применить вычет в размере 1 млн рублей при продаже (в этом случае указанная сумма будет распределена между всеми совладельцами пропорционально их доле в собственности на квартиру).
Вторым вариантом решения вопроса передачи долей совладельцу может стать заключение договора дарения долей квартиры. Эта операция также подлежит обязательному нотариальному удостоверению, после чего возникают те же расходы на исполнение договора, что и на куплю-продажу жилья. В среднем стоимость оформления сделки у нотариуса в Москве составит 25 тысяч рублей.
Что касается налогообложения пожертвований, то оно исключается только в том случае, если дарители и одаряемый являются членами одной семьи или близкими родственниками, к которым относятся: супруги, родители, дети (в том числе усыновленные и усыновленные), бабушки и дедушки, внуки, сводные братья и сестры (п. 18.1 217 Налогового кодекса РФ). Если даритель не является близким родственником одаряемого, одаряемый будет обязан уплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости переданной ему доли.
Вне зависимости от типа сделки размер сбора за государственную регистрацию перехода права собственности для граждан на сегодняшний день составляет 2 тысячи рублей, умноженных на размер доли, участвующей в сделке (ст. 333.33 Налогового кодекса РФ). Так, при продаже или дарении ¼ доли квартиры необходимо оплатить регистрационный сбор в размере 250 рублей.
Перераспределение долей в праве долевой собственности
Кооперативные квартиры, гаражные кооперативы и дачи совместно принадлежат членам их соответствующих юридических лиц. Они являются общей собственностью многоквартирного дома. Объем передаваемых прав регулируется учредительной документацией.
В случае продажи или покупки, передачи части собственности в дар и других сделок с недвижимостью обозначенные акции меняются.
Для пропорционального перераспределения новой собственности необходимо получить согласие всех членов кооператива, дачного или некоммерческого садоводческого товарищества. Согласие достигается голосованием на собрании большинством голосов.
Если голоса распределяются не в пользу заинтересованной стороны, допускается:
- получить денежную компенсацию за неопознанный номер или видео;
- рассмотреть дело в суде.
После перенесения штрафа за перерегистрацию голосованием соответствующая акция регистрируется в Росреестре.