Подводные камни при аренде жилья с правом последующего выкупа

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подводные камни при аренде жилья с правом последующего выкупа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.

Аренда с правом выкупа

Лизинг жилья — это тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, который подразумевает последующий выкуп.

Владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды. В нем как раз и прописывают возможность выкупить жилье. По договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Минимальный размер первоначального взноса составляет у разных компаний от 10% до 40% стоимости жилья. Срок договора не должен превышать десяти лет.

После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи — и квартира становится собственностью арендатора. Если, пока еще действует аренда, одна из сторон передумала и сделку купли-продажи решила отменить, владелец возвращает арендатору все выплаченные за квартиру деньги за вычетом арендной платы на срок аренды.

Эту схему можно считать разновидностью покупки жилья в рассрочку. Но предусмотрена дополнительная нагрузка — арендная плата. Ближайшая аналогия — проценты в ипотеке.

До 2011 года договоры лизинга жилой недвижимости заключать было нельзя. Но в последние годы лизинговые компании могут легально совершать сделки с физическими лицами.

Подробнее о договоре аренды с последующим выкупом

В любом случае для составления такого договора будет полезно привлечь юриста. Данный документ включает в себя две части, первая представляет собой договор аренды, а вторая является договором купли-продажи объекта недвижимости в рассрочку. В обязательном порядке в договоре должны быть прописаны обязательства по арендной плате и по уплате выкупной стоимости дома/квартиры.
Договор может содержать условие, согласно которому арендуемое жилье поступает в собственность нанимателя по истечении арендного периода или до того, как он закончится, если вся выкупная стоимость будет оплачена.
Вопрос о том, будет ли включена выкупная цена в плату за аренду или она фигурирует отдельно, остается на усмотрение участников сделки. Договор без указания цены в суде будет признан незаключенным. В результате арендатор в будущем не сможет требовать передачи объекта недвижимости ему в собственность, а арендодателю придется вернуть полученные по договору деньги, потому что это будет расцениваться, как неосновательное обогащение (при условии, что деньги были получены в счет выкупной стоимости).
Чаще всего по завершении выплаты всей выкупной стоимости обязательство арендатора по уплате платежей за аренду прекращается, но участникам сделки не запрещается установить другой срок прекращения данного обязательства. Сам договор должен пройти регистрацию в Росреестре — все предусматривающие отчуждение недвижимости договоры обязательно подлежат госрегистрации и заключенными они считаются с того момента, когда была совершена соответствующая регистрационная запись.

Плюсы, минусы и риски при съеме и сдаче на данных условиях

Составление договора аренды с последующим выкупом может быть выгодно в силу таких достоинств:

• Покупатель такому договору получает рассрочку, которая дает ему возможность постепенно оплатить покупку собственного жилья без кредитов и переплат.
• Продавец получит пассивный доход в виде систематической платы за аренду.
• Стороны могут рассчитываться по удобной схеме. Возможны отсрочки либо, напротив, плата сверх установленной заранее суммы – это они решают между собой.
• Поскольку покупатель и продавец связаны договором, это гарантирует неприкосновенность жилья и защиту имущества от умышленного нанесения вреда.

Наряду с этим присутствуют некоторые минусы. Они в основном чреваты рисками для сторон, поскольку переход права собственности на имущество происходит не в момент заключения договора.

Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом

Перед тем, как углубиться в нюансы составления договора, надо полностью изучить все его положительные и отрицательные стороны. Положения покупателя и продавца на данный момент являются не стабильными, так как третьей стороны в лице банке в сделке нет.

Общая схема взаимодействия сторон по съему с выкупом следующая:

1. Стороны заключают договор аренды с последующим выкупом по правилам, предусмотренным для ДКП. Договор предусматривает определенный порядок расчета за квартиру.
2. В течение установленного срока арендатор проживает в квартире и вносит установленные суммы.
3. По окончании срока аренды квартира переходит в собственность арендатора. Вопросы выкупной цены при этом регулируются договором. Предложение о выкупе доли в квартире может поступить как от нанимателя, так и от хозяина жилья.
4. Как и сделке купли продажи, права нового владельца регистрируется в Росреестре – уже после выкупа жилья.

После регистрации прав новый владелец становится полноправным собственником недвижимости, может ее продавать, покупать, закладывать и иным образом распоряжаться.

Ключевой момент всей процедуры – правильно составить соглашение. Именно от текста договора будет зависеть статус жилья и права участников сделки в его отношении.

В чем выгода сторон данного договора

Арендатор:

1. Получает возможность пользоваться жильем с момента заключения соглашения, несмотря на отсутствие полной суммы, необходимой для его приобретения.
2. Избавляется от необходимости оформлять ипотеку для получения недостающей суммы (собирать всевозможные справки, выплачивать банку проценты и комиссии и т. д.).
3. Имеет право на любом этапе действия договора отказаться от дальнейшего выкупа помещения.

Арендодатель:

1. Устанавливает стоимость недвижимости выше средней рыночной, чтобы снизить свои риски от продажи в рассрочку.
2. Передача права собственности происходит только после получения полной суммы, установленной договором, что также очень выгодно для владельца жилья.

Как в досрочном порядке расторгнуть договор аренда с правом выкупа

---

В гражданском законодательстве имеются положения, указывающие на то, что договоренность прекращается по судебному решению в следующих случаях:

• арендатором использовалась квартира с нарушениями договоренности о ее предназначении. К примеру, не жили в ней, а вели предпринимательскую деятельность;
• внешний вид помещения был ухудшен;
• более двух месяцев не вносилась установленная арендная плата в оговоренные между сторонами сроки;
• не проводился капитальный ремонт в квартире в период, согласованный в индивидуальном порядке сторонами, либо в разумные сроки.

Участники устанавливают на свое усмотрение требования и дополнительные пункты договора по досрочному прекращению сотрудничества. Процедуру реализуют после того, как будет направлено второй стороне письменное уведомление о необходимости выполнения обязательств в сроки. При извещении необходимо выставление претензии о том, что обязательства по соглашению не выполнялись, расчет суммы неустойки за то, что были просрочены выполнения пунктов договора.

Арендатор или арендодатель имеет право:

• Прекратить правоотношения по договоренности.
• Потребовать возмещения ущерба.
• Обратиться в суд, если вторая сторона отказывается признать вину.

Аренду квартиры с предполагаемым выкупом можно встретить редко, но такие сделки совершаются, поэтому нужно иметь представление о тех нюансах, которые встречаются в процессе передачи прав на дом или квартиру. У таких сделок специфичный характер, они сложные, поэтому нужно обратиться к специалисту, чтобы предупредить негативную ситуацию.

В каких случаях прибегают к аренде жилья с последующим выкупом?

Владельцу выгодно сдать свою квартиру в аренду с последующим выкупом, если недвижимость обладает низкой ликвидностью, но при этом не хочется значительно снижать цену. Например, если квартира находится в отдаленном районе города, расположена на первом этаже жилого дома или продавцу необходимо срочно переехать в другой город, но нет времени на поиск покупателя для продажи жилья по рыночной стоимости.

Для покупателя квартиры аренда с правом выкупа может стать выходом из ситуации, когда нет возможности купить квартиру за собственные средства или приобрести ее в ипотеку.

К таким категориям чаще всего относятся:

• Граждане, имеющие стабильный, но не подтвержденный доход;
• Заемщики с плохой кредитной историей;
• Пенсионеры, которым банк готов выдать кредит только на короткий срок;
• Граждане, состоящие в очереди на жилищную субсидию, условием которой является отсутствие собственного жилья на момент ее получения.

Аренда с выкупом квартиры отзывы о сделке достоверный источник информации

Прежде чем соглашаться на сделку, нужно внимательно изучить все ее условия и возможные риски. А рисков при таких сделках предостаточно для обеих сторон, о чем уже упоминалось в начале статьи.

Прежде всего, покупателю нужно знать, что такого рода соглашение не всегда требует государственной регистрации. Например, если изначально договор аренды был заключен на 11 месяцев, а затем продлен, то его регистрировать нет необходимости, достаточно простой письменной формы.

В народе понятия коммерческого найма и аренды жилья давно смешались. Однако для заключения такой сделки нужно четко разграничить эти понятия. Аренда жилья – сделка, при которой одной стороной выступает юридическое лицо. А договор коммерческого найма является разновидностью аренды и регулирует отношения между физическими лицами. Вопреки расхожему мнению, такой договор не подлежит регистрации в государственных органах вне зависимости от его срока.

Отсутствие регистрация такого договора в уполномоченных органах не освобождает стороны от необходимости в последующем обращаться в государственные органы для регистрации права собственности.

Понятие аренды с выкупом жилья

Аренда квартиры с последующим выкупом заключается в том, что арендаторы могут проживать в жилье на постоянной основе, регулярно перечисляя владельцу ежемесячные арендные платежи, а по окончании срока договора у них имеется возможность за определенную сумму средств выкупить объект у собственника. К особенностям данного процесса относится:

• в договоре обязательно предусматривается возможность для арендатора выкупить объект;
• процесс выкупа может осуществляться до окончания действия договора или до установленного срока;
• если непосредственно в договоре отсутствует условие о выкупе, то его можно предусмотреть в специальном дополнительном соглашении, но в нем сразу оговаривается, будет ли зачтена ранее выплаченная сумма в выкупную цену.

Каждый участник должен следить за правильностью составления контракта.

Существенные условия контракта

При составлении этого документа вносятся обязательные условия аренды с последующим выкупом квартиры. Поэтому в договор включаются следующие данные:

• прописывается информация о сторонах сделки, для чего указывается Ф. И. О., паспортные данные, места прописки и контактные сведения об участниках;
• описывается предмет договора, представленный квартирой, поэтому важно указать ее адрес, этажность, площадь и другие характеристики, позволяющие ее легко идентифицировать;
• приводятся технические параметры объекта, причем информацию можно взять из технических документов на квартиру;
• вписывается стоимость аренды, представленная количеством денег, которые придется перечислить владельцу, чтобы право собственности на жилье перешло к арендатору;
• указывается схема оплаты, для чего определяется периодичность перечисления средств, размер выплат и другие параметры;
• приводится срок, когда будут произведены окончательные расчеты между сторонами сделки;
• указывается способ передачи денег;
• прописывается, что на основании данного договора после всех расчетов право собственности на квартиру перейдет к арендатору;
• указывается точная дата, когда будет оформлена квартира на арендатора;
• учитывается тарификация и положение об арендной плате;
• перечисляются меры ответственности для каждого участника при неисполнении условий соглашения;
• прописываются условия, при которых допускается досрочно расторгнуть договор.

Чем больше деталей и условий будет иметься в договоре, тем более защищенными будут чувствовать себя стороны соглашения. После составления соглашения об аренде квартиры с последующим выкупом участники должны только точно следовать положениям данного документа.

Для продавца имеются определенные риски использования такого контракта. К ним относится:

• с течением времени жилье может значительно подорожать за счет развития инфраструктуры или изменений на рынке, но при этом не получится внести изменения в уже подписанный договор;
• жилье может применяться арендатором не по назначению, поэтому он может сдавать ее в субаренду, получая прибыль от процесса;
• за коммунальные услуги может увеличиваться плата, поэтому целесообразно в процессе составления договора указывать, что именно пользователь должен оплачивать эти услуги.

Аренда квартиры с последующим выкупом считается рискованной и для покупателя. К основным рискам относится:

• на весь период аренды жилье является собственностью продавца, который может расторгнуть контракт, продать или подарить объект, а также на недвижимость могут накладываться разные обременения;
• продавец может увеличивать размер арендной платы или вовсе стоимости квартиры;
• если умрет собственник, то придется составлять другой договор с его наследниками, что нередко приводит к ухудшению условий;
• объект может быть залоговым или арестованным.

Поэтому долгосрочная аренда квартир с последующим выкупом считается рискованным процессом для каждого участника.

Процедуры купли-продажи квартиры с помощью аренды с дальнейшим приобретением недвижимости сопровождаются рисками:

• Например, если изменится ситуация на рынке недвижимости и, следовательно, стоимость квартиры. В этом случае либо владелец продаст жилье за бесценок, либо покупатель приобретет по завышенной цене. Во избежание этого рекомендуется включать в договор пункт о пересчете платежей в соответствии с естественной инфляцией.
• Также есть вероятность, что продавец может использовать поддельные документы для продажи и аренды квартиры и продавать чужое имущество. Для таких случаев предусмотрено уголовное наказание за мошенничество, согласно Уголовному Кодексу РФ.

Виды и схемы мошенничества при аренде квартиры или комнаты можно найти тут.

Особенностью такого договора выступает то, что право собственности переходит только после того, как за квартиру будет уплачена вся стоимость. Каждая сторона, участвующая в сделке, обладает своими рисками.

Продавец, выступающий арендодателем, рискует следующим:

• недвижимость за период выплаты может существенно подорожать, что приведет к упущению существенной выгоды, так как обычно договор составляется на срок до 10 лет;
• многие арендаторы пользуются недвижимостью не в тех целях, которые указываются в документе, например, сдают в поднаем или занимаются в ней коммерческой деятельностью;
• арендодатель вынужден самостоятельно уплачивать налог на недвижимость и некоторые другие платежи, причем они увеличиваются ежегодно, поэтому прибыль от сдачи квартиры в такой вид аренды может существенно уменьшиться к концу срока.

Покупатель, являющийся одновременно арендатором, также сталкивается с определенными рисками:

• весь срок уплаты аренды гражданин не является собственником квартиры, поэтому не может распоряжаться ею по своему усмотрению;
• если у человека по разным причинам снизится платежеспособность, и он не сможет уплачивать арендные платежи, то арендодатель может расторгнуть договор, а уплаченные уже средства не будут возращены;
• некоторые документы предусматривают возможность повышения арендных платежей и стоимости всей квартиры в целом, и осуществить это продавец может в любое время;
• арендодатель может умереть до окончания договора аренды, поэтому придется вновь его составлять с наследниками, причем они могут изменить условия соглашения;
• жилье может находиться в залоге или под арестом, а если арендодатель объявит себя банкротом, то недвижимость может быть отнята, поэтому арендатор не сможет стать ее собственником.

Таким образом, арендованные квартиры на основании договора, по которому в будущем они могут быть выкуплены, приобретаются людьми на выгодных условиях. Однако имеются определенные риски для обеих сторон, участвующих в сделке. Чтобы процесс был официальным, а также снизилась вероятность мошенничества, рекомендуется пользоваться специальной государственной программой для аренды и покупки жилья.

Как относятся к аренде дома с последующим выкупом застройщики и банки

Программа аренды дома с правом выкупа (или любой другой жилой недвижимости) работает не так давно, поэтому у физических лиц еще не сильно развит интерес на заключение подобных сделок. То же самое можно сказать и о застройщиках, и о банках. Как правило, первые соглашаются на подобные решения, когда им нужно привлечь покупателей к проекту, т. е. их согласие – это некий маркетинговый ход. Например, когда застраивается новая территория со слабой инфраструктурой, то застройщику привлечь заинтересованных лиц к своему проекту намного труднее. В таком случае будет выстроена максимально удобная для покупателей схема маркетинга, которая обязательно будет включать в себя возможность аренды дома или квартиры с выкупом. Застройщики часто предлагают такие решения на объекты, пользующиеся небольшим спросом, например, на квартиры на первых этажах.

Отношение к аренде дома с последующим выкупом неоднозначное и со стороны банковских структур: анализ предложений от банков показывает, что лишь немногие структуры соглашаются на подобные авантюры. Однако высок шанс получит поддержку от таких структур, как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или Дом.РФ. Условия агентство предлагает следующие:

• Рассрочка сроком до 15 лет;
• Возможность погасить кредит раньше срока;
• Ежемесячная сумма направляется как на погашение арендной платы, так и на погашение стоимости объекта;
• Предполагается, что жилая недвижимость подорожает на 30% в период действия договора.

Если такие условия приемлемы, то лучше обращаться в Дом.РФ, чтобы минимизировать риск отказа.

Налоговые последствия

Пока не будут выполнены условия для перехода вещного права, обязанность по начислению амортизации на объект ,в целях бухгалтерского и налогового учёта, лежит на собственнике, то есть, на арендодателе.

В зависимости от того, как определена арендная плата, зависит стоимость передачи объекта во владение оппоненту. То есть, если выкупная стоимость есть произведение арендной платы на период действия договора, то в итоге арендатор получит имущество с нулевой стоимостью.

Если же выкупная стоимость определяется как самостоятельная величина, то первоначальная стоимость объекта сделки в целях начисления амортизации, будет равная выкупной, закреплённой в договоре. Постоянные арендные платежи будут эту величину равномерно уменьшать. Исходя из полученных данных, будет начисляться амортизация.

Обратите внимание! Чтобы избежать конфликтов с налоговыми органами, необходимо чётко разграничить понятия «выкупная цена» и «арендные платежи». Это условие должно быть прописано в «теле» соглашения об аренде, а потом перенесено в ДКП на предмет операции.

Похожие записи:

• Специальный трудовой (страховой) стаж
• Как изменится УСН с 2023 года
• Как считается смешанный стаж для пенсии в МВД