Новостройка с отделкой или без: плюсы и минусы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новостройка с отделкой или без: плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Классика российского рынка недвижимости ― жилье без отделки. «В таких квартирах нет межкомнатных перегородок, нет стяжки пола и коммуникаций (за исключением теплоснабжения), однако есть гидроизоляция в санузлах. В квартирах же с черновой отделкой все это, как правило, присутствует. Впрочем, и в том, и в другом случаях вы получаете помещение, которое все еще не готово для проживания», — рассказывает генеральный директор Ikon Development Антон Детушев.
Если человек берет квартиру в ипотеку, в большинстве случаев это означает, что свободных денег у него практически нет или очень мало. Поэтому вполне понятно, что таким покупателям в первую очередь интересны квартиры с отделкой. Заселиться можно практически сразу после получения ключей, а ремонтные работы/материалы уже включены в тело кредита.
При этом люди, далекие от рынка жилой недвижимости, вряд ли знают, что у застройщиков есть возможность получать скидки на материалы и комплектующие при оптовых закупках. «Поэтому в случае такой схемы отделка обходится покупателю минимум на 30% дешевле самостоятельного ремонта. Получается, что на начальном этапе предложения с отделкой от застройщика несколько дороже, чем без отделки, но такая покупка все равно выгоднее», — делится опытом руководитель блока «Отделка» в ПИК Елена Васильева. Мнение же, что ремонт удастся сделать на якобы сэкономленные при покупке жилья с черновой отделкой деньги, зачастую ошибочно: на практике проиграть такой сценарий маловероятно.
Сравним цену аналогичных по метражу новостройки с отделкой и вторичку
Посмотрим на разброс цен на недвижимость в столичном регионе. Для примера возьмем новостройку с чистовой отделкой и «вторичку» с хорошим ремонтом.
Итак, в Сокольниках двухкомнатная квартира с чистовой отделкой, 65м2 в новостройке, недалеко от одноименного метро продается за 18,5 миллионов рублей. Примерно такая же по площади квартира, но на вторичном рынке, с косметическим ремонтом обойдется в 17,2 млн рублей. И это цена жилья с полностью замененной электрикой и коммуникациями, в доме с сорокалетним возрастом, в районе с налаженной инфраструктурой и прочими плюсами дома «с историей», которые вместе с ощутимой финансовой выгодой можно отнести к преимуществам второго варианта.
Если углубиться в поиски, можно обнаружить примерно одинаковый порядок цен на квартиры похожие по метражу, ремонту и обустройству. Уточню, что мы говорим об усредненных, общих значениях и не берем в расчет эксклюзивы.
Как принять квартиру без отделки и на что при этом обязательно обратить внимание
Как только вам официально сообщат о сдаче объекта и пригласят принимать квартиру в новостройке без отделки, потребуется получить подтверждение о том, что новостройка сдана.
В случае, когда дом не введен в эксплуатацию, начинать ремонтные работы нельзя, ведь не разведена электропроводка, нет воды. Строительная компания должна дать вам дубликат соответствующего разрешения.
Как принять квартиру без отделки правильно? Приходить на проверку стоит днем, так как в помещении, вероятнее всего, не будет освещения. Оптимальное решение — пригласить опытного эксперта, например строителя, который разбирается во всех деталях многоэтажного строительства. Никуда не спешите, исследуйте каждый сантиметр пространства, начиная со входа в квартиру. Последовательность может быть следующей.
Чем хороша чистовая отделка?
Квартиры с чистовой отделкой под ключ в новостройках считаются самыми дорогими, поскольку в их сдачу в эксплуатацию вложено гораздо больше труда и средств – они полностью готовы к заселению. Вы можете затеять переезд сразу после получения ключей от входной двери. Застройщиком выполняется:
• финишная отделка всех конструкций;
• установка входных и межкомнатных дверей;
• разводка электропроводки и подключение инженерных коммуникаций.
Вам остается лишь расстановка мебели и подключение бытовой техники. Несмотря на привлекательность варианта в формате «заходи и живи», здесь есть свои «подводные камни». Цена на квартиру с чистовой отделкой под ключ может оказаться неоправданно высокой, а качество ремонта – так себе. Вполне может быть, что многое придется переделывать заново. Именно из-за этого многие выбирают «средний вариант» – приобретение в новостройке квартиры с черновой отделкой.
Электрификация квартиры с черновой отделкой
Разводка электрики в квартире с черновой отделкой – это один из сложных этапов ее подготовки к сдаче. Хорошо, если все включенные в него работы будут согласованы с заказчиком. Дело в том, что на этапе черновой отделки еще можно все исправить. Для каждой квартиры рекомендуется составлять отдельный план электрификации, в котором будет указано:
• сечение всех проложенных проводов и схема их разводки;
• номиналы установленных автоматов;
• количество розеток и выключателей, установленных в каждой комнате;
• УЗО по каждой ветке.
От того, насколько правильно выполнена электрификация квартиры, зависит ваша безопасность и сохранность имущества. Если разработку схемы электропроводки берет на себя застройщик, обязательно ознакомьтесь с нею до начала выполнения работ, если вы ничего не понимаете в электрике, проконсультируйтесь со специалистом. Электричество не терпит халатного отношения и в случае ошибки в разработке схемы или выполнении монтажа последствия будут очень плачевными. Вам нужно контролировать не только разработку схемы, но и все этапы выполнения работ по электромонтажу, в том числе и проверять фактическое сечение прокладываемых проводов заявленным в схеме. Электрификацию квартиры переделать дорого и сложно, поскольку проводка закладывается в стены и потолки, а затем покрывается толстым слоем штукатурки.
Под квартирой без отделки мы часто представляем лишённую вообще всего пустую бетонную коробку, однако действительности этот образ не соответствует. Современный рынок недвижимости невозможен без удовлетворения базовых человеческих нужд, и если в некоторые квартиры сразу подводят интернет, то уж точно никакая не обходится без электричества – застройщики не надеются, что вы будете ужинать при свечах. Без специальных знаний проверить правильность разводки электричества по квартире получится вряд ли, однако любой сможет обратить внимание на то, нет ли повреждений на электрощитке, на кабеле, на розетках и выключателях. Работу сети обычно проверяют подключением к ней какого-нибудь прибора, и желательно, чтобы это был не новенький смартфон – риск неисправностей всё-таки есть. А за вашу безопасность будут отвечать Устройство защитного отключения (УЗО, скорее всего, вы узнаете его по яркому тумблеру) и датчик пожарной сигнализации. Убедитесь, что они на месте.
Как покупать квартиру с отделкой
Если вы планируете брать квартиру с отделкой, то будет полезно подготовиться заранее. Для начала почитайте отзывы покупателей на форумах: как правило, там можно узнать об основных проблемах конкретного застройщика и путях решениях проблем. Перед покупкой внимательно просмотрите список отделочных работ — он оформляется приложением к договору. Во время осмотра квартиры обращайте внимание на качество ремонта:
- насколько хорошо держится плитка и обои;
- как закреплена сантехника, нет ли люфта;
- проверьте розетки и краны;
- проверьте качество окон, нет ли сквозных щелей;
- осмотрите полы и стены — на них часто бывают пятна и следы краски.
Покупатели выбирают готовое
Эксперты по-разному оценивают долю квартир с отделкой на рынке новостроек. Алексей Зубик, коммерческий директор компании «BSA-недвижимость» говорит о 15-20%. Он подчёркивает, что речь идет в первую очередь о жилье эконом- и комфорт-класса.
Сейчас на рынке до 25% квартир продаются с отделкой, что значительно больше, чем несколько лет назад.
Светлана Бондаренко
начальник отдела продаж агентства недвижимости «ОГРК-Центр»
«Квартиры с отделкой пользуются спросом в основном в бюджете 10-12 млн руб., – говорит Руслан Соешев, владелец компании MegaAgent, председатель комитета по недвижимому имуществу петербургской «Деловой России». – В более дорогих сегментах (бизнес и премиум) квартиры сдаются обычно без отделки, так как застройщик не может угадать предпочтения своих клиентов». На Западе и высокобюджетное жилье сдается с отделкой и – часто – с меблировкой. По мнению Соешева, в России ситуация начнёт меняться через 5-7 лет.
Преимущества покупки квартиры с отделкой:
— Можно сразу въехать в квартиру и жить.
— Отделка от застройщика дешевле, чем аналогичный ремонт, сделанный самостоятельно.
— Стоимость отделки входит в общую стоимость квартиры, что удобно, если берёшь ипотечный кредит.
— Фиксированная цена, которая не растет в процессе выполнения работ.
— Если отделка выполнена во всем здании или подъезде, то не будет шума ремонтных работ.
Недостатки покупки квартиры с отделкой:
— Покупаешь кота в мешке, качество полученного варианта может не соответствовать заявленному.
— Не можешь контролировать ход ремонтных работ.
— Ограниченный выбор дизайнерских решений.
— У соседа будет сделан такой же ремонт.
— Что-то менять в уже готовом ремонте сложнее и дороже, чем делать с нуля.
Итог. Квартира с отделкой подходит для тех, у кого сильно ограничен бюджет, и кому надо заехать в новое жильё в максимально короткие сроки. Надо быть готовым, что ремонт будет простым с не очень высоким качеством. Также квартиры с отделкой – это хороший вариант для тех, кто покупает недвижимость с инвестиционной целью, под сдачу.
Преимущества покупки квартиры без отделки:
— Можно воплотить в жизнь любой задуманный проект.
— Можно сэкономить, если использовать самые дешёвые материалы и делать ремонт своими силами.
— Или, наоборот, можно выбрать суперкачественные материалы и проследить за их правильным использованием.
— Можно сделать перепланировку на начальном этапе.
Недостатки покупки квартиры с отделкой:
— Ремонт в среднем занимает от 2 до 6 месяцев.
— Чтобы получился качественный результат, нужно контролировать весь процесс: от доставки материалов до процесса выполнения работ. На это уходит много времени и нервов.
— Стоимость ремонта может увеличиваться в ходе работ.
Итог. Этот вариант подходит тем, кто не торопится переезжать и хочет сделать жизнь в своей новой квартире максимально комфортной.
Моя квартира — мои правила ремонта
Взять квартиру «в первозданной красоте» тоже желают. Спрос есть и на «убитые» версии, и на советскую обстановку, и на предпродажную «косметику», которую на прощание навели хозяева для привлекательности.
Каковы «плюсы», когда нет ремонта? Несомненный — все очевидно, где и какие есть в квартире проблемы – неисправности, протечки, разрушения. И это бывает лучше, чем когда отделка сделана частично или наполовину. Потому что ремонтные работы – грязное дело в прямом смысле этого слова, где одно может потянуть за собой другое. А в итоге все равно придется отремонтировать всю квартиру. Итак, полное отсутствие присутствия каких-либо признаков ремонта дает широкий простор для творчества и обустройства жилья по своему вкусу и требованиям к комфорту. И главное, такая квартира встанет вам дешевле.
«Минусы». Как говорят, скупой платит дважды. Купив квартиру, нуждающуюся в капитальном ремонте, вы действительно заплатите больше: за демонтаж и за монтаж. Это не новостройка, где ничего старого не надо выносить и нового вносить. И конечно, помимо денег, время и нервы.
Что бы нам ни советовали, зачастую мы отталкиваемся от своих финансовых возможностей. И это, возможно, правильно, чтобы не стать заложником у жилплощади, взяв кредит и отдав последние деньги, или у бесконечного ее «ремонтирования».
Выбирайте то, что вам по карману и по вкусу! Советуйтесь, изучайте, торгуйтесь!
Кто выбирает квартиры с отделкой
По данным опроса, который провели среди свои клиентов специалисты компании УК «СТАРТ Девелопмент», 30-40% покупателей хотели бы приобрести объекты с полной отделкой. Причем речь идет не только о типичном городском жилье – востребованы также таунхаусы и коттеджи с готовым ремонтом. По оценке Елены Шишулиной, директора по маркетингу ООО УК «СТАРТ Девелопмент» , первичный рынок Петербурга вполне адекватно отвечает на это запрос – квартир с отделкой на нём как раз около 35%. «Дефицит» пока наблюдается только в сфере загородного строительства , где эта опция представлена гораздо реже – всего в нескольких посёлках, в основном эконом-класса, как утверждает эксперт.
«Отделкой от застройщика пользуются, в основном, иногородние и те, кто берет ипотеку, поскольку в таком случае стоимость отделки закладывается в сумму кредита », — рассказывает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» . В списке причин, по которым покупатели выбирают квартиры с отделкой, эксперт называет следующие:
- возможность заселиться сразу;
- отсутствие хлопот, траты времени и нервов;
- нежелание выполнять ремонт собственными силами;
- понимание того, что стоимость самостоятельного ремонта будет выше или такая же.
Ремонт по дизайн-проекту
В дизайнерский ремонт квартиры или ремонт по дизайн-проекту, как правило, входит:
- составление дизайн-проекта помещения;
- применение сложный архитектурных и инженерных решений;
- для работы приобретаются черновые и отделочные материалы премиум-класса, тщательно выбираемые специалистами;
- по желанию заказчика возможно предоставление услуг по дизайну интерьера «под ключ» с закупкой необходимой мебели и декоративных элементов;
- архитектор-дизайнер на всех этапах работ ведет авторский надзор за ходом перепланировки и ремонта, и контролирует соблюдение соответствия производимых работ утвержденному дизайн-проекту;
При обнаружении недостатков
Квартира в новостройке без чистовой отделки
В случае, если при осмотре были найдены существенные недостатки, описанные выше, ни в коем случае не подписывайте акт приема-передачи. Не следует этого делать, даже если застройщик обещает все исправить в кратчайшие сроки.
Все должно быть сделано по уму – составьте полный список всех найденных проблем, затем предъявите его застройщику. Закон полностью на вашей стороне, благодаря чему все недоделки должны быть бесплатно исправлены в оговоренные сроки, либо застройщик обязан компенсировать затраты, если вы решили исправлять обнаруженные дефекты самостоятельно.
Помните, прием квартиры без отделки – это очень важный и кропотливый процесс, которым не следует пренебрегать, если не хотите потратить массу времени и денег на самостоятельное решение проблем в будущем.
Понравилась статья? Поделитесь ссылкой:
При приёмке квартиры не засматривайтесь видами из окон, их в акте приёма-передачи обычно всё равно не прописывают. Вместо этого лучше обратите внимание на сами окна. Соответствуют ли обещаниям застройщика их производитель, их комплектация и качество? Нет ли видимых повреждений или дефектов на рамах, ручках, стёклах? Наконец, не дует ли из щелей? Количество камер в профиле тоже желательно проверить и в комнатах, и на балконах с лоджиями – вдруг вместо обещанного тёплого остекления вам подсунут холодное. Главное, как и в случае с входной дверью, не стесняйтесь открыть и закрыть окно несколько раз. Столько, сколько вам нужно, чтобы убедиться, что открывается оно правильно, без лишних усилий и неожиданных звуков, ну и уж тем более ничего не задевая. Так как квартира без отделки, проверять подоконники, скорее всего, нужды не будет, потому что не будет и самих подоконников. Но если что – проверьте, надёжно ли они закреплены.
Этапы ремонта квартиры в новостройке с нуля
Существует определённая последовательность проведения ремонта квартиры в новостройке. Хотя надо обозначить, что так проводится любой капитальный ремонт. Правда, в новостройке нет надобности демонтировать старую отделку и коммуникационные сети. В этом и есть основное отличие.
Внимание! Построенный только что многоквартирный дом, как и любое новое сооружение, в течение первого года подвергается естественной усадке. То есть, на оградительных конструкциях здания начнут в течение данного времени появляться трещины, увеличиваться стыки между конструкциями и перекосы последних.
Вот так происходит естественная усадка многоквартирного дома
Поэтому предлагается два варианта проведения ремонта:
- Вообще ничего не делать и дождаться, когда усадка прекратится. То есть, приступать к ремонту через год.
- Провести косметический ремонт, чтобы в квартире можно было жить, а через 1−2 года провести капитальный ремонт. Этот вариант выбирают те, кому просто негде жить.
Но есть некоторые строительные процессы, которые можно проводить, не дожидаясь окончательной усадки здания. К примеру, перепланировка: если есть необходимость снести какую-нибудь перегородку или установить новую. Можно проводить электрическую разводку по помещениям, монтаж водопроводной системы, горячего водоснабжения и канализации с учётом мест расстановки сантехнических приборов.