Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Почему могут возникнуть основания для прекращения аренды земельного участка
Основания для прекращения аренды земельного участка могут быть общими (Устанавливаются Гражданским кодексом) либо предусмотренными договором (например, по инициативе арендодателя/арендатора).
К общим основаниям относятся:
- окончание срока, на который заключается договор аренды, при условии отсутствия пункта о возобновлении или автоматической пролонгации.
- расторжение до истечения срока действия договора в судебном порядке. Для этого одна из сторон должна заявить о своих требованиях, указав на нарушение другой стороной своих обязанностей.
- отказ от исполнения договора одной из сторон при бессрочной аренде земельного участка (при условии уведомления другой стороны минимум за 3 месяца).
Договором могут быть установлены не входящие в данный список основания расторжения. Как правило, они не связаны с какими-либо противоправными действиями сторон.
По желанию арендодателя договор может быть расторгнут в предусмотренных Земельным кодексом случаях:
- реквизиция участка для нужд РФ или муниципального образования, которому принадлежит этот участок земли,
- отказ устранить последствия совершенного ранее правонарушения (загрязнение, порча, внесение отравляющих веществ, уничтожение плодородного слоя, произошедших в результате нарушения/игнорирования порядка применения химических и/или биологических веществ при обращении с ними),
- несоответствие порядка использования земельного участка его целевому предназначению, или категории земель, к которой этот участок относится,
- приводящая к ухудшению плодородия и/или экологической обстановки эксплуатация земельного участка (не может являться основанием для расторжения договора в случаях, предусмотренных федеральным законодательством, в том числе во время проведения с/х работ),
- неиспользование участка земли, назначением которого является производство сельскохозяйственной продукции, строительство жилья и иных объектов, на протяжении 3 лет (при отсутствии условия об установлении иного срока). В данный период не входит время на освоение участка и время на устранение обстоятельств, препятствующих использованию по назначению, указанному в договоре (устранение последствий стихийных бедствий).
Если вы получили землю для сельхоз. производства, то у вас имеется возможность продлить аренду без торгов.
Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы такой арендатор мог рассчитывать на продление аренды:
а) первое условие – отсутствие неустранимых нарушений при использовании земельного участка.
Иными словами. В уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, нет информации о нарушениях использования земли.
Проще говоря, используйте землю правильно, без «косяков» и сможете продлить аренду без торгов.
б) второе условие – подать заявление о продление аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора.
Другими словами, не нужно ждать пока аренда закончится.
Как правило, за 1 месяц до окончания срока действия договора нужно официально подать заявление о заключении нового договора.
При подаче заявления на продление аренды предусмотрительно укажите правовое основание: подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.
Потому что у большинства чиновников мозги заточены под выдачу земли на аукционе, и они по привычке могут начать сказки рассказывать.
Порядок расторжения договора в суде
Споры, связанные с расторжением договора аренды, относятся к категории, предусматривающих обязательный досудебный порядок разрешения конфликта сторон. Прежде чем обратиться в суд, инициатор обязан уведомить о своих намерениях оппонента. Сделать это нужно в письменной форме посредством вручения уведомления с прописанным в нем основанием прекращения сделки.
В ответ на полученное извещение вторая сторона вправе отказаться от внесудебного решения спора либо согласиться на требования инициатора. В последнем случае стороны подписывают соглашение. Если оппонент не согласен или проигнорировал врученное уведомление, инициатор может обратиться в суд. На размышление в данном случае отводится месяц.
В зависимости от статуса сторон иск рассматривается:
- арбитражным судом, если стороны — юридические лица;
- районным или городским судом, если спор возник между гражданами.
При этом выбор судебной инстанции осуществляется по месту нахождения земельного участка.
К заявлению, содержащему данные сторон, существенные обстоятельства дела, причину обращения в суд, а также ссылки на нормы действующего законодательства и суть требований истца, необходимо приобщить пакет документов приложения. Обязательными в данном случае будут:
- документ, удостоверяющий личность физического лица или статус юридического лица;
- договор аренды;
- уведомление с отметкой о вручении ответчику;
- квитанция об уплате пошлины.
Последняя согласно НК РФ уплачивается в размере 300 рублей, если иск подается гражданином и 6000 рублей, если истец — организация.
Из личного опыта могу сказать, что суды без особого энтузиазма выносят решения о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.
Исключительно в случаях, когда одно из описанных в статье оснований имеет место быть и это обстоятельство неоспоримо подтверждается представленными доказательствами, суд принимает решение о расторжении договора аренды.
В судах общей юрисдикции картина немного другая – договоры аренды расторгаются чаще.
Хотел бы упомянуть о специфике расторжения договоров аренды находящихся в общей долевой собственности, но это тема для другой статьи. Кому тема расторжения договоров аренды паевых земель особо интересна, может подписаться на мой блог (абсолютно бесплатно). Это позволит оперативно получать сообщения о размещении новых статей на сайте.
Пошаговая инструкция: «Как получить земельный участок?»
Мне удалось с помощью Пошаговой инструкции получить 3 земельных участка.
Один участок я выиграл на аукционе, и 2 участка получил без торгов через предварительное согласование.
Вернемся к срокам аренды.
Обратите внимание.
Если получаете участок под ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта на аукционе, срок аренды должен быть ровно 20 лет.
Когда в аукционной документации указан другой срок аренды, это означает, что чиновники «мутят». И их следует потренировать, как показано в Пошаговой инструкции.
Если получаете земельный участок без торгов, например через предварительное согласование, то вправе сами выбирать срок.
Единственное ограничение: выбранный срок не может превышать 20 лет.
Линейные объекты это дороги, ЛЭП, водо- газо- нефтепроводы, линии связи и т.д.
См. подпункт 2 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
8. Срок аренды от 3 до 5 лет для комплексного освоения территории и ведения дачного хозяйства.
Данный случай распространяется только на юридические лица, получившие земельный участок для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.
Обратите внимание.
С 01 января 2021 года данный срок не будет распространяться на случаи ведения дачного хозяйства, потому что закон № 217-ФЗ от 29.07.2017 г. «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…» исключил такой вид использования земли как дачное хозяйство.
Подробности см. в подпункте 4 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Власть имеет право резервировать земельные участки для своих нужд.
Как правило, получить зарезервированный земельный участок по инициативе граждан весьма проблематично.
Но сама власть может сдавать зарезервированные участки в аренду.
В таких случаях срок аренды не может превышать срок, на который участок был зарезервирован.
Обычно срок резервирования составляет не больше 3 лет, но в отдельных случаях может достигать 25 лет.
Обратите внимание.
Если вы арендуете зарезервированный земельный участок, то вы должны быть готовы к досрочному расторжению договора в любой момент.
Единственная гарантия: вас как арендатора должны уведомить о досрочном расторжении договора не менее чем за 1 год.
Подробнее см. в подпункте 13 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
В одной из статей я писал, что собственник дома, здания и сооружения имеет право получить в аренду без торгов земельный участок, на котором находится его недвижимость.
Срок аренды земельного участка не может превышать 49 лет.
Следует также знать, что, арендовать земельный участок сроком до 49 лет могут не только собственники зданий и сооружений, но и собственники помещений, расположенных в этих зданиях и сооружениях.
Иными словами, для реализации права аренды не обязательно иметь в собственности здание целиком.
Достаточно быть собственником помещения в здании.
49-летний срок аренды земельного участка для собственников зданий, сооружений и помещений установлен в подпункте 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Необходимо также отметить, что 49-летний срок аренды имеет универсальный характер.
Универсальность его состоит в том, что данный срок применяется всегда, когда конкретный срок не указан в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Другими словами, если для каких-то участков срок аренды не установлен в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ, то применяется предельный 49-летний срок аренды.
По большому счету самые интересные для граждан сроки аренды земельных участков уже рассмотрены.
Оставшиеся случаи для широких кругов не столь интересны.
Тем не менее, рассмотрим их для полноты освещения вопроса.
Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон, либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке.
Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости или в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.
Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ, в качестве которого может выступать:
- физическое лицо;
- юридическое лицо;
- муниципалитет.
Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие. То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе. Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на расторжении договора аренды.
Для усиления гарантий пользования, стороны вправе составить дополнение к
договору аренды
, которое регламентирует сохранение условий найма, возможность предоставлять арендатору
субаренду
или
договор переуступки права аренды
третьим лицам. Обычно к таковому прибегают, когда действующие положения требуют корректирования или реконструкции. В этом случае дополнительный документ констатирует продолжение найма, при внесении изменений в действие соглашения.
Более сложные варианты продления договора аренды земельного участка могут возникнуть, если арендуются муниципальные земли. Здесь целесообразно проявить инициативу в продлении сроков аренды, так как административный орган вправе выставить освобождающийся участок на аукцион. Не осведомлённый пользователь, пропустив официальные сроки аукциона, может лишиться права пользования. Конечно, нарушение имущественных прав граждан со стороны властей недопустимо. Но определение их действий как ненадлежащих или беспечных, не является нарушением имущественных прав.
Поэтому муниципальные участки продляют использование при непосредственном участии арендаторов:
- по согласованию;
- при участии в торгах;
- через суд.
В каких случаях пролонгация аренды земли не допускается
С 1 марта 2015 года в ЗК РФ, регулирующий в том числе арендное использование земель, находящихся в федеральной и региональной собственности, были внесены значительные изменения (закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации…» от 23.06.2014 № 171-ФЗ). Корректировки коснулись среди прочего и порядка предоставления земли в аренду. В частности, обязательны стали торги в форме аукциона для выбора субъекта, которому будет предоставлен участок (ст. 39.3 и 39.6 ЗК РФ).
Торговые процедуры являются обязательными, за исключением ряда поименованных случаев, перечень которых является закрытым. При этом цель предоставления земли значения не имеет (ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ).
Таким образом, с 01.03.2015 пролонгация договора по аренде земли не допускается в отношении земель, находящейся в государственной и муниципальной собственности.
Основания прекращения аренды земельного участка
Энциклопедия МИП » Земельное право » Землеустройство » Основания прекращения аренды земельного участка
В законодательстве предусмотрен ряд случаев, когда расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается в досрочном порядке.
В рамках действия земельного и гражданского прав допускается досрочное расторжение договора аренды участка по инициативе, поступившей от арендодателя. В частности, подобное возможно при наличии следующих обстоятельств:
- При осуществлении своих прав на временное пользование предоставленного ему на правах аренды участка земли арендатор нарушает условия договора или назначение недвижимости. Причем важно, чтобы данное нарушение происходило неоднократно, и арендатор был уведомлен о возможных последствиях своих проступков.
- В ходе землепользования арендатор существенно ухудшает имущество, делая его непригодным для использования.
- Арендатор более двух раз не вносит оплату в установленные заключенным между сторонами договоре сроки.
- Согласно заключенному между сторонами договору аренды капитальный ремонт относится к обязанности арендатора, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя, если временный пользователь не выполняет поставленную ему задачу.
Капитальный ремонт должен быть проведен в сроки, установленные договором аренды. Если же в составленном сторонами документе не содержится никаких точных сроков проведения капитального ремонта, он должен выполнять в разумные сроки.
Закон о земельном кадастре с 1 января 2022 года
В противном случае бывший арендатор обращается в суд для признания сделки недействительной. Поскольку это нарушение закона, администрацию обязуют продлить договор аренды по поданному ранее заявлению.
Судебная практика Арендатор может обращаться в суд при получении отказа в пролонгации в любом случае – исковое заявление подается в течение 10 дней после получения отказа. В заявлении говорят о намерениях продлить аренду и незаконном получении отказа от администрации.
В данном случае в точности указывают причины отказа и прилагают копии полученного в администрации уведомления. Судебное разбирательство для арендатора-истца оказывается куда более выгодным, если к заявлению истец прилагает доказательства надлежащего пользования земельным участком.
Продление аренды без проведения торгов
Согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, продление срока договора аренды земельного участка без проведения торгов арендаторами федеральной или региональной земли возможно, если:
- участок выделен субъекту без проведения торговых процедур. Закрытый перечень таких случаев сформирован в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, однако эти положения не распространяют свое действие на ситуации, перечисленные в пп. 13, 14 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ (случаи, когда договорной документ был вынужденно оформлен с единственным участником аукционных процедур);
- земля предоставлена гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
При этом требуется, чтобы были соблюдены следующие условия (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):
- Ходатайство о перезаключении договора арендного пользования на этот же участок подано арендатором своевременно, до истечения срока действия первоначального арендного договора.
- У иных лиц нет исключительных прав на приобретение участка.
- Первоначальный арендный договор с этим арендатором на этот участок не расторгнут по основаниям, предусмотренным пп. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ.
- На момент перезаключения аренды не исчезли основания, позволяющие предоставлять рассматриваемый участок в арендное использование без торгов.
Понятие и характеристика договора найма (аренды) земельного участка.
Среди отношений найма (аренды) самостоятельное место занимает договор найма (аренды) земельного участка, отношения по которому регулируются законом (ч. 2 ст. 792 ГК Украины). Прежде всего такими законами являются Земельный кодекс Украины, а также Закон Украины «Об аренде земли» от 6 октября 1998 г. и др.
Договор найма (аренды) земельного участка — это договор, по которому наймодатель обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату. Иначе говоря, это договор о взаимных обязательствах, согласно которым арендодатель обязан за плату передать нанимателю земельный участок в срочное владение и пользование, а наниматель обязан использовать земельный участок согласно условиям договора и требований земельного законодательства.
Последствия прекращения или расторжения договора аренды земли.
В случае расторжения договора аренды земли по инициативе арендатора арендодатель имеет право на получение арендной платы на землях сельскохозяйственного назначения за шесть месяцев, а на землях несельскохозяйственного назначения — за год, если в течение указанного периода не поступило предложений от других лиц на заключение договора аренды этого же земельного участка на тех же условиях, за исключением случаев, когда расторжение договора было обусловлено невыполнением или ненадлежащим выполнением арендодателем договорных обязательств.
Если расторжение договора аренды земли происходит по согласованию сторон, каждая сторона имеет право требовать от другой стороны возмещения причиненных убытков в соответствии с законом.
В случае прекращения или расторжения договора аренды земли арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором. Арендатор не имеет права удерживать земельный участок для удовлетворения своих требований к арендодателю.
В случае невыполнения арендатором обязанности относительно условий возврата арендодателю земельного участка арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки.
Переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу, а также реорганизация юридического лица-арендатора не является основанием для изменения условий или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором аренды земли.