Приватизация служебного жилья: миф или реальность?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приватизация служебного жилья: миф или реальность?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В июле 2021 г. исполняется 30 лет отечественной приватизации жилья: 4 июля 1991 г. Верховный Совет РСФСР принял Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». Срок для переходного законодательного акта весьма значительный, можно сказать, беспрецедентный. При этом сам Закон неоднократно претерпевал изменения — от расширения рамок приватизации до сужения и постоянного изменения срока окончания приватизации жилья. Однако в конце концов «переходный характер» этого Закона закончился — теперь нет срока окончания его действия. Применение данного Закона не носит массовый характер, но тем не менее документ действует.

Условие:

Супруги Васильевы проживали раздельно: Васильев – в однокомнатной квартире, а Васильева с семилетним сыном и родителям – в 2-х комнатной квартире. Васильев решил приватизировать свою квартиру и с этой целью подал заявление в агентство по приватизации. Однако оформить квартиру в свою собственность он не успел, так как через несколько дней после подачи заявления погиб в результате несчастного случая на производстве.

Его жена, считая что имеет право на эту квартиру, обратилась в местную администрацию с заявлением о предоставлении ей и ее ребенку этой квартиры как нуждающейся в улучшении жилой площади и состоящей на городской очереди.

1. Подлежат ли ее требования удовлетворению?

Решение:

1. Требования Васильевой удовлетворению подлежат.

В судебной практике возник вопрос: вправе ли суд признать собственником квартиры гражданина, который в соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» 1 подал заявление о приватизации со всеми документами, но не успел оформить договор на передачу помещения в собственность и зарегистрировать этот договор в связи со смертью.

Вопрос этот возник в связи с тем, что наследники граждан, подавших заявления о приватизации занимаемых жилых помещений и умерших до оформления приватизации, обращаются в суд с исками, в которых просят признать этих граждан собственниками упомянутых жилых помещений с тем, чтобы истцы могли эти помещения наследовать.

Как указано в решении районного суда, при наличии спора по поводу данного жилого помещения или его части необходимо иметь в виду, что смерть гражданина сама по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований наследников, поскольку гражданин, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения путем подачи заявления о приватизации квартиры, либо до регистрации договора передачи в собственность не отозвал свое заявление, но по не зависящим от него причинам (в связи со смертью) был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой по закону ему не могло быть отказано согласно Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.93 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

При возникновении подобной ситуации наследникам умершего гражданина для защиты своего права необходимо подать в народный суд исковое заявление о признании права собственности на приватизированную квартиру.

Таким образом, судебная практика признает право наследников умершего гражданина на квартиру, находящуюся в процессе приватизации (Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам ВС РФ, п. 4. Споры, связанные с приватизацией жилищного фонда, Бюллетень ВС РФ, 1994 г., № 7).

Бондарев Е.С., консультант Борисовского районного суда Белгородской области.

Основанием для передачи жилья в порядке приватизации по действующему законодательству является договор о приватизации жилого помещения, поэтому в рамках данной статьи считаем необходимым рассмотреть сущность данного договора.

С момента принятия Закона о приватизации жилья и по настоящее время специального нормативного акта, регулирующего порядок заключения, изменения, а также расторжения договора о приватизации жилья не существует, поэтому к данному виду договоров применяются общие правила, установленные гражданским законодательством.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор о приватизации жилого помещения — это договор, направленный на передачу нанимателю занимаемого жилого помещения наймодателем. Субъектами данного договора являются наниматели и наймодатели.

В качестве нанимателей жилья законодательство устанавливает граждан Российской Федерации и членов их семей, занимающих жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилищном фонде, на условиях договора социального найма.

Наймодателями (собственниками приватизируемого жилья) Закон о приватизации определяет органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также государственные или муниципальные унитарные предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственные или муниципальные учреждения, казенные предприятия, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Принципы приватизации жилищного фонда

Основные начала приватизации жилья, как и любые принципы одного явления, нельзя рассматривать в отрыве друг от друга, поскольку они взаимно дополняют и развивают один другой, воплощаясь в тексте законодательных норм, регулируют отношения, связанные с приватизацией жилищного фонда.

Из анализа норм Закона о приватизации жилищного фонда можно выделить три важнейших принципа приватизации жилья: добровольность (ст. 1), бесплатность (ст. 1) и одноразовость (ст. 11). При этом если первый принцип (добровольность) вытекает из основных начал гражданского законодательства: «Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора» (п. 2 ст. 1 ГК РФ), то два других (бесплатность и одноразовость) характеризуют некоторые черты современной жилищной политики России, выраженной кроме прочих нормативных актов в Законе о приватизации жилищного фонда.

Главным принципом приватизации жилья является принцип добровольности. В ст. 1 названного выше Закона прямо указывается «передача в собственность граждан на добровольной основе», т.е. граждане сами принимают решение, приватизировать занимаемое жилье или нет, в случае положительного решения вопроса о том, кто из членов семьи будет участвовать в осуществлении приватизации, а кто нет (конечно же в порядке и на условиях указанного Закона). Никто не вправе принудить нанимателей и членов их семей приватизировать занимаемое жилье. Более того, если хотя бы один член семьи откажется участвовать в процессе приватизации, остальные члены семьи не имеют права приватизировать занимаемое жилое помещение.

Среди принципов приватизации жилищного фонда особое значение имеет принцип одноразовости бесплатного приобретения занимаемого жилого помещения. Вместе с тем в отличие от принципа добровольности этот принцип, думается, не является безусловным.

Например, в ситуации, когда гражданин, стоящий в очереди на улучшение жилищных условий, приватизировал занимаемую квартиру, государственная, муниципальная организация или орган местного самоуправления, очередником которых является гражданин, вправе обусловить предоставление квартиры выкупом или безвозмездной передачей ранее занимаемой квартиры. В результате такого отчуждения у гражданина, надо полагать, должно вновь возникать право на бесплатную приватизацию жилья. Как правило, этот вопрос на практике так и решается. Однако законодательного решения подобных ситуаций до сих пор нет.

Теоретические исследования и развитие гражданского законодательства в направлении комплексной защиты прав и законных интересов несовершеннолетних граждан привели к необходимости установления в этих целях изъятия из принципа одноразовости. Федеральным законом от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»» введена норма, согласно которой несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов после достижения ими совершеннолетия.

Заслуживает внимания и осмысления вопрос о передаче жилых помещений в собственность не всех, а только некоторых проживающих в них лиц. Рассматривая такую ситуацию, Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 24 августа 1993 г. № 8 указал на то, что за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения.

Это обосновывается тем, что в данном случае право на одноразовую приватизацию не было реализовано при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами — членами семьи. Следует добавить, что в случае приобретения жилья одним из супругов жилище не попадает в общее имущество супругов, поскольку имущество, приобретаемое одним из супругов безвозмездно, является его «единоличной» собственностью.

Многие субъекты Российской Федерации в целях предотвращения злоупотреблений при осуществлении приватизации установили правило, по которому граждане, изменившие свое постоянное место жительства после принятия Закона о приватизации жилищного фонда и желающие приватизировать жилое помещение, к заявлению прилагают документ, подтверждающий, что ранее занимаемое жилье не было ими приватизировано.

Представляется также, что принцип одноразовости не должен быть препятствием к повторному участию в осуществлении приватизации для тех граждан, которые приватизировали свое жилое помещение во время действия первоначальной редакции Закона о приватизации жилищного фонда, при этом полностью не использовав установленный норматив бесплатной приватизации (несмотря на то, что ст. 11, говорящая об одноразовости бесплатного приобретения жилья, не изменилась). Такой вывод можно сделать при сравнительном анализе двух редакций Закона о приватизации жилищного фонда.

До внесения изменений и дополнений в Закон о приватизации жилищного фонда приватизация жилья осуществлялась комбинированным способом, т.е. на возмездных и безвозмездных началах.

Часть жилого помещения передавалась гражданину бесплатно, а другая часть — за плату. Закон устанавливал, что размер бесплатно передаваемого жилья должен составлять не менее 18 кв. м общей площади на одного человека и дополнительно 9 кв. м на семью с учетом потребительских качеств жилья. Увеличивать этот норматив могли только органы государственной власти субъектов Федерации.

Нельзя не отметить тот факт, что действовавший норматив служил определенным ограничителем, который, с одной стороны, отчасти обеспечивал соблюдение социальной справедливости в процессе приватизации жилищного фонда, а с другой — экономически заинтересовывал часть граждан отказаться от чрезмерно больших квартир, что в то время позволяло надеяться на некоторый «выброс» на рынок жилья дополнительной жилой площади.

В тот период граждане приобретали квартиры в собственность бесплатно, если рассчитанная оценочной комиссией цена занимаемой ими квартиры была меньше или равна стоимостному эквиваленту бесплатно передаваемого жилья в сумме на каждого проживающего в квартире гражданина и на семью, использующую право на одноразовую приватизацию. Все остальные граждане, которые приобрели в собственность жилье, размер которого превышал бесплатно передаваемый размер и уровень потребительских качеств, выплачивали за нее денежную сумму, определенную как разница между ценой квартиры, рассчитанной оценочной комиссией, и стоимостным эквивалентом бесплатно передаваемого жилья в сумме на каждого проживающего в квартире гражданина и на семью, использующую право на одноразовую бесплатную приватизацию жилья.

Из изложенного можно сделать следующий теоретический вывод: граждан, приватизировавших свое жилье до внесения в рассматриваемый Закон изменений и дополнений, условно можно разделить на три группы.

Во-первых, граждане, частично использовавшие установленный в тот период норматив бесплатно передаваемого жилья. Имеются в виду граждане, которые либо являлись нуждающимися в улучшении своих жилищных условий, либо имели жилье очень низкого уровня потребительских качеств.

Расторжение договора о приватизации жилого помещения

Передача приватизированного жилого помещения в государственную или муниципальную собственность и возвращение гражданам правового положения нанимателей в литературе и на практике получили название «деприватизация» или «расприватизация».

Первоначально для возвращения в положение нанимателя гражданин должен был добиться расторжения договора передачи и тем самым отказаться от своего права собственности на жилое помещение. Для этого необходимо было согласие другой стороны — организации, передавшей данное жилье гражданину в порядке приватизации.

Если организация отказывала гражданину в его просьбе расторгнуть договор, то расторжение такового возможно было в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом. Например, когда оформление приватизации, в том числе заключение договора передачи, происходило под влиянием насилия, угрозы, заблуждения, что служит основанием для признания такого договора недействительным по решению суда с возвращением гражданину первоначального правового положения нанимателя.

Затем Вводным законом к ЖК РФ было установлено правило, в соответствии с которым малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством РФ.

В настоящее время Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (о дачной амнистии) возможность возвращения жилья была расширена: расприватизировать вправе не только малоимущие граждане, кроме того, срок реализации такой возможности был сначала продлен последовательно до 1 марта 2010 г., 1 марта 2013 г., 1 марта 2016 г., 1 марта 2017 г., в настоящее время в Законе срок не установлен, т.е. этим правом можно воспользоваться в любое время.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

Должностные лица, виновные в нарушении требований, привлекаются к ответственности в установленном порядке.

В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.

Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.

Заключение договора о приватизации квартиры осуществляется в органе местного самоуправления, то есть райадминистрации. Обратите внимание, что право получить муниципальную квартиру в свою собственность бесплатно можно только один раз.

Порядок оформления соглашения с муниципалитетом таков:

• Гражданин собирает необходимые документы.
• Пакет документов и заявление на приватизацию жилья передается в местный муниципалитет.
• Ответственные за такие операции госработники проверяют подлинность документов, выясняют обстоятельства дела и выносится решение по обращению.
• Если заявление удовлетворено, то заявителя приглашают на подписание договора о приватизации жилья.
• Если в удовлетворении заявления будет отказано, то заявитель получает отказ в письменной форме с аргументацией такого решения.

Отказ от приватизации означает, что гражданин, имеющий право на приватизацию жилого помещения, не использует свое право (не подает заявление о приватизации, но и не дает согласия на приватизацию этого помещения другими гражданами). Последствие такого отказа только одно — невозможность для других граждан приватизировать данное помещение. Действующий Жилищный кодекс РФ не предусматривает возможности разделения лицевых счетов, то есть заключения с нанимателями одной квартиры разных (самостоятельных) договоров социального найма. Обмен жилого помещения, в том числе и в принудительном порядке, представляет собой сложную, трудоемкую, длительную процедуру, а зачастую просто невозможен. Таким образом, иные граждане, проживающие в данном помещении, при наличии предусмотренных законом оснований могут потребовать в судебном порядке:

— признания такого гражданина утратившим право пользования жильем,

— принудительного обмена в виде размена квартиры,

— разделения лицевых счетов, если отношения по самостоятельной оплате коммунальных услуг.

Анализ сложившейся судебной практики по такого рода спорам в Российской Федерации позволяет констатировать, что удовлетворение таких исков является исключительными случаями.

Проблема заключается в невозможности обязать гражданина приватизировать занимаемое жилое помещение. Даже если несколько граждан, проживающих в жилом помещении, желают заключить договор приватизации и только один не желает этого, договор никогда не будет заключен. Это связано с тем, что основополагающим принципом приватизации является ее добровольность (ст. 1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»)^[9].

От случаев отказа в приватизации следует отличать отказ от участия в приватизации. В данном случае гражданин, проживающий в жилом помещении и имеющий право на его приватизацию, отказывается от своего права в пользу других граждан, проживающих в жилом помещении. В результате этого он из нанимателя или члена семьи нанимателя становится членом семьи собственника жилого помещения^[10].

Правовое положение членов семьи собственника жилья претерпело принципиальные изменения в свете реформирования жилищного законодательства. Такие граждане утрачивают теперь право пользования жилым помещением при прекращении семейных отношений с собственником. Исключение из данного правила составляют как раз те члены семьи собственника, которые имели право на приватизацию данного жилого помещения, но от своего права отказались (ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»).

Казалось бы, собственник жилого помещения сможет «избавиться» от бывших членов своей семьи, совершив сделку по его отчуждению. Ведь в соответствии с действующей редакцией ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом, а законом на сегодняшний день иное прямо не установлено. Однако Верховный Суд Российской Федерации распространил действие ст. 19 Федерального закона О введении в действие ЖК РФ» также на случаи перехода права собственности на жилое помещение к третьим лицам: «Если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер»^[11]. Считаем, что в данном случае Верховный Суд, по сути, создал новую правовую норму, произвольно распространив действие ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» и на случаи, предусмотренные ч. 2 ст. 292 ГК РФ, что является, по нашему мнению, недопустимым. Законодатель, имея желание сохранять за указанными лицами право пользования отчуждаемым жилым помещением, должен был предусмотреть это непосредственно в ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ».

На стадии существования Жилищного кодекса РФ в виде законопроекта, обсуждения его в юридической литературе мы неоднократно высказывались за сохранение свойства следования для прав любых членов семьи собственников жилья. Считаем, что раз законодатель пошел по иному пути, то наличие свойства следования у прав отдельных категорий членов семьи только усложняет гражданский оборот. Так, банк при выдаче жилищного ипотечного кредита, по сути, не имеет возможности проверить юридическую чистоту сделки по отчуждению ранее приватизированного жилого помещения — соблюдение требований п. 1 ст. 558 ГК РФ, то есть наличие лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением при его отчуждении. А ведь это чревато признанием такого договора незаключенным.

Таким образом, отказ от приватизации жилья и отказ от участия в его приватизации — две различные по правовой природе и юридическим последствиям категории. Отказ от приватизации влечет невозможность для других граждан приватизировать данное помещение. Отказ от участия в приватизации порождает для собственников жилья, его последующих приобретателей, кредитующих банков неблагоприятные юридические последствия. Напротив, для лица, отказавшегося от участия в приватизации, это единственная серьезная гарантия реализации конституционного права на жилище.

Одним из оснований приобретения жилого помещения в собственность и способов реализации права на жилище несовершеннолетнего является приватизация. Проблемы, связанные с приватизацией жилых помещений, подробно исследованы в юридической литературе, поскольку длится она уже более 15 лет и обнажает много спорных моментов. Однако вопросы защиты прав несовершеннолетних при приватизации отдельно в исследованиях не рассматриваются, хотя и упоминаются.

Несовершеннолетние вправе наравне с совершеннолетними членами семьи нанимателя приобрести жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, в собственность (ч. 1 ст. 2 и ч. 2 ст. 7 Закона) с учетом специфики участия их в гражданском обороте. «Наравне», полагаем, включает несколько моментов. Во-первых, законодатель признает и за несовершеннолетними субъективное право на приватизацию жилья. Во-вторых, на них, за некоторыми исключениями, распространяются порядок передачи жилых помещений в собственность, принципы (бесплатность, добровольность, возможность расприватизации жилого помещения), ограничения (гражданство РФ, принадлежность приватизируемого жилого помещения к государственной или муниципальной собственности) и запреты на приватизацию ряда жилых помещений (ч. 1 ст. 4 Закона). В-третьих, осуществление данного права несовершеннолетних происходит в соответствии с их дееспособностью. При этом несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие наравне с совершеннолетними членами семьи (ст. 2 Закона), письменно его излагают, сами подписывают документы. За несовершеннолетних, не достигших 14 лет, все необходимые действия совершают законные представители (родители, усыновители, опекуны). Это согласуется с требованиями ст. 26, 28 ГК РФ.

Иная ситуация возникает при отказе несовершеннолетнего от приватизации. С одной стороны, участие несовершеннолетнего в приватизации жилого помещения — право, а не обязанность, а в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. С другой стороны, отсутствие или неполнота дееспособности у несовершеннолетних требует участия законных представителей при решении этого вопроса (ст. 26, 28 ГК РФ) и дополнительного контроля органов опеки и попечительства за действиями законных представителей (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Статья 1 Закона предусматривает передачу жилых помещений в собственность граждан на добровольной основе. П.В. Крашенинников отмечает, что никто не вправе принудить нанимателей и членов их семей приватизировать занимаемое жилье.

Если хотя бы один член семьи отказывается участвовать в процессе приватизации, остальные члены семьи не имеют права приватизировать занимаемое жилое помещение. Очевидно, автором имеется в виду случай, когда один из членов семьи выступает против передачи жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в частную, т.е. против приватизации как таковой, желая сохранить статус нанимателя жилого помещения. Но ведь также возможна ситуация, когда член семьи в целом не возражает против приватизации жилья, но сам не желает становиться ее участником. Тогда возникают совсем другие последствия: жилое помещение может быть приватизировано, но отказавшийся не становится его сособственником, а сохраняет право бессрочного пользования им.

С позицией несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, полагаем, ситуация другая. Если несовершеннолетний от 14 до 18 лет выступает принципиально против приватизации жилого помещения (а не участия в приватизации), приватизировать жилое помещение не представляется возможным. Хотя этот вопрос напрямую не урегулирован законом, иное толкование противоречило бы ч. 1 ст. 2 Закона, где говорится о праве приобрести в собственность занимаемое на условиях социального найма жилое помещение «с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет». В таком случае можно только договариваться с несовершеннолетним, убеждая в преимуществах права собственности на жилое помещение. Без его согласия остальные члены семьи также не смогут реализовать свое право на приватизацию жилья, а в судебном порядке такие споры не разрешаются, поскольку суд не вправе давать оценку обоснованности мотивов отказа от получения жилья в собственность.

Для несовершеннолетних сделано исключение из принципа одноразовости бесплатного приобретения в собственность занимаемого жилого помещения: несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия (ч. 2 ст. 11 Закона). Эта норма вместе с положениями ч. 1 ст. 2 и ч. 2 ст. 7 Закона «сглаживает» ситуации, связанные с нарушениями прав несовершеннолетних при приватизации, гарантирует право несовершеннолетних на участие в приватизации.

Правовой гарантией жилищных прав несовершеннолетних при приватизации выступает необходимость получения законными представителями предварительного согласия органов опеки и попечительства в случае невключения несовершеннолетнего в число участников приватизации жилого помещения. Как правило, органы опеки и попечительства настаивают на включении несовершеннолетних в договор передачи жилого помещения в собственность граждан.

При каких условиях заключается договор на приватизацию

Договор на приватизацию заключается в рамках проведения процедуры передачи этой недвижимости в собственность физического лица. Для этого должны выполняться следующие условия:

• Регистрация. Фигурировать в договоре могут только те лица, которые официально и на постоянной основе зарегистрированы в данном помещении. Именно они и становятся собственниками жилья, получая равные доли. В дальнейшем они имеют полное право распределить доли так, как это будет удобно, но это уже личное дело новых владельцев.
• Возможность приватизации. Каждый человек имеет право на приватизацию только один раз в жизни. Таким образом в договоре не могут фигурировать те лица, которые ранее уже участвовали в данной процедуре.

Исключение составляют только несовершеннолетние лица. Они могут участвовать в приватизации дважды: один раз до наступления совершеннолетия и один раз уже после этого момента.

• Жилье доступно для приватизации. Далеко не все квартиры или другие жилые помещения доступны для приватизации. Не получится заключить подобный договор относительно служебных квартир, помещений в закрытых городах, общежитиях или аварийных домах. Помимо этого, часть домов может быть исключена из программы приватизации по другим причинам. Последнее встречается редко.
• Есть согласия всех потенциальных собственников. Все зарегистрированные в квартире/жилье лица должна дать согласия на приватизацию. В противном случае процедура будет недоступной. Как следствие, подписать данный договор будет невозможно.

Есть альтернативный вариант: составление отказа от участия в приватизации и заверение данного документа нотариусом. В такой ситуации человек сознательно отказывается от своей доли, но не препятствует самой процедуре. Его доля будет просто разделена между остальными собственниками.

Как восстановить договор передачи квартиры в собственность

Без договора приватизации невозможно осуществить какую-либо сделку с квартирой. В случае потери документа, его придется восстанавливать. Причем он потребуется даже в том случае, если имеется свидетельство о регистрации права собственности (или выписка из ЕГРП).

Для восстановления утраченного договора необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ) по месту жительства.

При этом в БТИ должны обратиться все участники приватизации, вписанные в договор передачи квартиры в собственность.

После того как заявление на выдачу дубликата будет принято, утраченный документ будет выдан в течение 2 недель. Данная процедура не бесплатна. За выдачу нового договора придется заплатить пошлину по тарифу, установленному в регионе.

В связи с этим, если планируется совершение сделки с квартирой, нужно позаботиться о получении дубликата договора приватизации заранее.

Льготная приватизация

Некоторые категории граждан имеют право на приватизацию жилья на льготных основаниях.[*] пункт 1 статьи 140 Жилищного кодекса Республики Беларусь

Перечень граждан, имеющих право на льготы

• инвалиды с детства;
• граждане, заболевшие и перенесшие лучевую болезнь, инвалиды (в том числе дети-инвалиды) вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС или других радиационных аварий;
• граждане, принимавшие в 1986-1987 годах участие в работах по ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС в пределах зоны эвакуации (отчуждения) или занятые в этот период на эксплуатации или других работах на указанной станции (в том числе временно направленные или командированные), включая военнослужащих и военнообязанных, призванных на специальные сборы и привлеченных к выполнению работ, связанных с ликвидацией последствий этой катастрофы;
• Герои Беларуси, Герои Советского Союза, Герои Социалистического Труда, полные кавалеры орденов Отечества, Славы, Трудовой Славы;
• граждане из числа категорий, определенных пунктом 1 и подпунктом 3.3 пункта 3 части второй статьи 2, пунктами 1-3 части первой статьи 3, статьями 4, 22, 24 и 25 Закона Республики Беларусь «О ветеранах»;
• реабилитированные граждане — жертвы политических репрессий, дети, которые находились вместе с родителями в местах лишения свободы, в ссылке, высылке, на спецпоселении в связи с репрессированием их родителей, дети, оставшиеся в несовершеннолетнем возрасте без опеки родителей, необоснованно репрессированных по политическим мотивам, а также дети и не образовавший (не образовавшая) новую семью супруга (супруг) граждан, расстрелянных или умерших в местах лишения свободы и реабилитированных посмертно;
• граждане, принимавшие непосредственное участие в испытаниях ядерного оружия в атмосфере или под водой, боевых радиоактивных веществ, учениях с применением таких оружия, веществ до даты фактического прекращения таких испытаний и учений; в подземных испытаниях ядерного оружия или проведении подземных ядерных взрывов в научно-технических целях в условиях нештатных радиационных ситуаций и действий других поражающих факторов ядерного оружия; в ликвидации радиационных аварий на ядерных энергетических установках надводных и подводных кораблей и других военных объектах, а также на производственном объединении «Маяк» в период с 29 сентября 1957 года по 31 декабря 1958 года; в проведении защитных мероприятий и реабилитации загрязненных радионуклидами территорий вдоль реки Теча в период с 1 января 1949 года по 31 декабря 1956 года;
• специалисты из числа отдельных подразделений по сборке (разборке) ядерных зарядов, выполнявшим эти работы до 31 декабря 1961 года.

В соответствии с определением, данным в ч. 1 ст. 671 ГК, по договору найма жилого помещения одна сторона, собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймода-тель), обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Приведенное определение договора найма жилого помещения распространяется на все виды найма независимо от принадлежности жилых помещений, выступающих как объект этого договора.

В качестве наймодателя может выступать собственник жилого помещения (государство, муниципальное образование, юридическое лицо, гражданин и др.) либо уполномоченное им лицо.

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (ч. 2 ст. 671 ГК).

Нанимателями жилых помещений могут быть не только российские, но и иностранные граждане, а также лица без гражданства. Данное положение вытекает из нормы ч. 3 ст. 62 Конституции, в соответствии с которой иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ.

ГК внес ряд существенных коррективов в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений.

Давая общее определение договора найма жилого помещения, ГК одновременно выделяет (ст. 672) особую разновидность этого договора — договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (договор социального найма жилого помещения).

Исходя из природы данного жилищного фонда и особенностей отношений найма входящих в него жилых отношений, ГК устанавливает общее правило, согласно которому договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 672).

В литературе по жилищному праву и в практике широкое распространение получил термин «договор коммерческого найма жилого помещения». Этим термином обозначаются все договоры найма жилого помещения, за исключением договоров социального найма жилого помещения и договоров найма специализированного жилого помещения. Такое наименование данных договоров отражает коммерческую природу складывающихся на их основе отношений жилищного найма. Отношения коммерческого найма, в отличие от отношений социального найма и найма специализированных жилых помещений, в полной мере регулируются нормами гражданского законодательства.

Исходя из действующего законодательства, можно выделить три вида найма жилых помещений:

1) коммерческий наем жилых помещений;

2) социальный наем таких помещений;

3) наем специализированных жилых помещений.

ГК содержит ряд положений, имеющих общее значение для всех видов найма жилого помещения. Исходя из нормы п. 3 ст. 672 ГК общими, в частности, являются правила о форме договора найма жилого помещения (ст. 674), сохранении договора найма при переходе права собственности нажитое помещение (ст. 675), обязанностях нанимателя жилого помещения (ст. 678), вселении временных жильцов (ст. 680), поднайме жилого помещения (п. 1 и 3 ст. 685 ГК).

Наряду с этими положениями ГК установил, что «другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством».

Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан осуществляется по договорам безвозмездного пользования (ст. 109 ЖК).

К числу прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма относится право на обмен предоставленного ему по такому договору помещения. В соответствии со ст. 72 ЖК наниматель вправе с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Эти органы отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества участников при соблюдении требований ч. 1 ст. 70 ЖК, т. е. норм о вселении нанимателем в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение других лиц.

Законом определены обстоятельства, при наличии которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается. Такой обмен исключается в случаях, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в нем;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК перечне (ст. 73 ЖК).

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договору социального найма осуществляется с согласия наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями этих жилых помещений. Данный договор (оригинал) представляется нанимателями, его заключившими, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в нем оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или его представителю не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК. Такой отказ может быть оспорен в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя по договорам социального найма обмениваемых жилых помещений являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления документов, названных выше (ст. 74 ЖК).

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если он совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК. В случае признания обмена указанными помещениями недействительным ��тороны договора об их обмене подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (ст. 75 ЖК).

Что такое «Приватизированная квартира»?

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке .

Указ Президента РФ от 09.05.2022 N 270 «О внесении изменений в Указ Президента Российской Федерации от 6 июня 2013 г.

Интернет-портал «Российской газеты»(16+) зарегистрирован в Роскомнадзоре 21.06.2012 г. Номер свидетельства ЭЛ № ФС 77 — 50379.

Постановление Правительства РФ от 06.05.2022 N 817 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 21 февраля 2015 г.

Моему ребенку 3 года. С мужем мы не живем давно, я подала в суд на развод и на алименты. Муж не помогает ребенку и не интересуется им.

В СССР такой договор заключался с гражданином, когда он получал ордер на заселение в квартиру. Сейчас такой договор заключают, если государство признало человека малоимущим и поставило на учет как нуждающегося в жилом помещении.

Поскольку их отсутствие и снятие с учета временное, то своего права на получение части жилплощади они не теряют. Сделка, нарушающая их права, не отвечает положениям закона, а потому ничтожна.

Другой комментарий к Ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Приватизация представляет собой процесс перехода имущества, находившегося в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность.

Учитывая, что прежний хозяйственный уклад был основан на преобладании государственной собственности, приватизация приобрела черты чрезвычайно масштабного явления, охватившего все сферы хозяйства и определившего многие черты экономики.

Сама по себе норма ст. 217 лишь указывает на возможность приватизации и отсылает к законам о приватизации.

2. Из комментируемой статьи следует, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в частную собственность. Очевидно, что законодатель, исходя из того понимания права собственности, которое дано в ст. 209 ГК, определяет приватизацию как право собственника распорядиться имуществом. Однако законами и иными правовыми актами о приватизации было установлено право тех лиц, которые выступали как покупатели приватизируемого имущества, требовать приватизации. Таким образом, наряду с правом собственника передать имущество из государственной (муниципальной) собственности в частную собственность, возникло также право частного лица, отвечающего установленным законом условиям, требовать приватизации соответствующего имущества.

3. Приватизация является специальным, особым способом прекращения и приобретения права собственности, поэтому законы и иные нормативные акты о приватизации действуют в изъятие из общих норм ГК о возникновении и прекращении права собственности. И лишь постольку, поскольку законами и иными нормативными актами о приватизации не урегулированы конкретные отношения, применяются соответствующие нормы ГК.

Кроме того, органы государственной власти, действующие от имени государства, а также органы местного самоуправления в процессе приватизации, как это присуще публичным органам, подчиняются специальным правилам и процедурам, определяющим их деятельность. Поскольку эти правила охватывают совершение сделок приватизации, они являются обязательными и для покупателей (приобретателей) государственного (муниципального) имущества, а нарушение установленных правил влечет за собой недействительность сделок приватизации.

4. В ст. 217 указано, что приобретателями государственного (муниципального) имущества являются граждане и юридические лица. Законодатель использует здесь определение, содержащееся в п. 1 ст. 213.

Очевидно, что имеются в виду граждане и юридические лица — частные собственники. Но если по общему правилу любое юридическое лицо является частным собственником, поскольку оно не относится к числу предприятий и учреждений, указанных в п. 4 ст. 214 ГК, для целей приватизации частным собственником, имеющим право приобрести имущество в порядке приватизации, являются те юридические лица, в том числе хозяйственные общества, в уставном капитале которых доля государства не превышает установленного размера (25%).

5. Приватизация государственного или муниципального имущества осуществляется возмездно (исключение составляет приватизация жилых помещений). Цена приватизируемого имущества определяется в соответствии с Правилами определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 31 мая 2002 г. N 369 (СЗ РФ. 2002. N 23. Ст. 2172). Приватизация имущества без указания его стоимости недопустима.

Применение иных средств платежа, кроме валюты РФ (акций, векселей и т.д.), для приобретения имущества в порядке приватизации не допускается. Если такие условия предусмотрены сделкой о приватизации, такая сделка является незаконной (ничтожной).

6. Приватизация земли (за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы), природных ресурсов, государственного и муниципального жилищного фонда, государственного резерва, государственного и муниципального имущества, находящегося за пределами территории РФ, государственного и муниципального имущества в случаях, предусмотренных международными договорами Российской Федерации, безвозмездная передача в собственность религиозных организаций для использования в соответствующих целях культовых зданий и сооружений с относящимися к ним земельными участками и иного находящегося в государственной или муниципальной собственности имущества религиозного назначения, передача государственного и муниципального имущества в собственность некоммерческих организаций, созданных при преобразовании государственных и муниципальных учреждений, передача государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, продажа государственного и муниципального имущества на основании судебного решения, приватизация акций в предусмотренных федеральными законами случаях возникновения у Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований права требовать выкупа их акционерным обществом регулируется не законом о приватизации государственного и муниципального имущества, а иными законами и нормативными актами.

Похожие записи:

• Отличие уголовной ответственности от административной и дисциплинарной
• Правила проезда детей в общественном транспорте
• Наркотики — куда сообщить о незаконных действиях