Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стать владельцем доли в квартире очень просто. Обычно это происходит путем купли-продажи, дарения, обмена или наследования. Еще сложнее, если 2, 3, 4, 5 накопились в руках одного владельца — одним словом, несколько таких акций.
✅ Что такое объединение долей?
Юристы не знакомы с понятием «консолидация акций». Это прекращение совместной собственности и регистрация права на весь объект недвижимости, которым является квартира (ст. 252(1) ГК РФ).
Не имеет значения, как человек приобрел долю — уже будучи совладельцем или недавно. Если он является владельцем всех долей в квартире, он должен решить, оформлять ли совместный акт. Должно быть ясно, что человек не может быть партнером по отношению к своей собственной доле в собственности.
В таких случаях акции могут быть задокументированы как единая единица:
- продать недвижимость как единое целое;
- создать совместный личный счет;
- рассчитать налоги на дома;
- перепланировка, реконструкция и т.д.
Обратите внимание, что консолидация является добровольной процедурой. Если владелец не захочет преобразовать свои доли в совместное жилье, он все равно будет считаться владельцем жилья. Даже если у них на руках есть документы на каждую отдельную акцию.
Для того, чтобы заявление было принято, потребуется примерно такой список документов:
| Документ | Особенности |
|---|---|
| Паспорт заявителя | Рекомендуется сделать несколько копий всех страниц, включая сюда те, на которых нет никакой информации. |
| Выписки из ЕГРН | По одной выписке на каждую долю, которая будет объединяться. |
| Правоустанавливающие документы | Эти бумаги указывают, по какой причине человек стал владельцем доли. Пример: договор дарения, купли-продажи, завещание и так далее. |
| Квитанция об оплате госпошлины | Выдается в банке. |
В некоторых случаях у собственников жилплощади возникают вполне обоснованные вопросы в части иных нюансов объединения долей и по иным основаниям. Так, к примеру, у семейной пары есть еще и ребенок, и жилой объект оформлен в долевую собственность с равными далями у каждого. У каждого в собственности имеется 1/3 жилой площади. У каждого из родителя имеется индивидуальное завещательное соглашение, в котором указано что его долю после его смерти получает их ребенок. Вследствие кончины матери он получит ее 1/3 собственности, а вследствие смерти и второго родителя и его долю. И в каждой ситуации, государственный орган, регистрирующий права ребенка на долю одного из родителей, выдает отдельный документ.
Как видно из данной ситуации после кончины обоих родителей у ребенка на руках остается три документа на право собственности. В частности один документ на ее долю и два остальных остаются от обоих родителей.
Важен и тот момент, что совладелец имущественного права не может оформить в собственность на себя еще и свою долю недвижимого имущества. В случае отказа регистрирующего органа зафиксировать данную сделку, можно воспользоваться позицией Высшего арбитражного суда, но это не означает, что данная норма закона, применимая практикой суда такого ранга, может быть услышана и применима другими судами. Так как по Российскому законодательству, применять практику высших судов можно только в том случае, если это постановление президиума Верховного суда РФ.
Алгоритм действий при объединении долей в квартире на одного собственника
Если гражданин не планирует отчуждение объекта недвижимости, то владение «кусками» вызывает неудобство при оплате квитанций за коммунальные услуги и уплате раз в год налога. Но нужно ли объединять доли квартиры для продажи, если квартира состоит, к примеру, из четырёх частей и полностью принадлежит одному хозяину? По формальному признаку ни Росреестр, ни покупатель претензий предъявить не могут, необходимо лишь перечисление всех четырёх оснований, по которым принадлежит квартира в разрезе каждой составляющей части. При принятии решения об объединении долей право собственности не будет считаться с новой даты.
Алгоритм действий включает:
- Подготовку правоподтверждающих документов на доли:
- свидетельств о праве собственности при получении части до 2016 года;
- выписок из ЕГРН при возникновении права с 2016 года, исключивших из состава подтверждающих документов привычные розовые свидетельства.
- Оплату государственной пошлины за выдачу нового правоподтверждающего документа, составляющую в текущем 2019 году 2000 рублей.
- Выбор организации и способа обращения:
- личный визит в Росреестр;
- обращение через многофункциональный центр;
- оформление доверенности на действия через выбранного представителя;
- отправление заявки в электронном виде на соответствующие сайты;
- направление ценным письмом с описью вложения.
- Заявление на объединение доли в квартире на одного собственника, образец заполнения которого и бланк содержатся на сайте Росреестра (см. ниже для скачивания). Название данный документ имеет иное – о прекращении долевой собственности и оформлении права на отдельный объект недвижимости.
- Одновременно с заявлением и правоподтверждающей документацией необходимо предоставить:
- общегражданский паспорт, удостоверяющий личность;
- правоустанавливающие документы на каждую составляющую для объединения долей в квартире одним собственником (свидетельство о приватизации, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство, договор долевого участия на строительство нового объекта).
Для того, чтобы заявление было принято, потребуется примерно такой список документов:
| Документ | Особенности |
| Паспорт заявителя | Рекомендуется сделать несколько копий всех страниц, включая сюда те, на которых нет никакой информации. |
| Выписки из ЕГРН | По одной выписке на каждую долю, которая будет объединяться. |
| Правоустанавливающие документы | Эти бумаги указывают, по какой причине человек стал владельцем доли. Пример: договор дарения, купли-продажи, завещание и так далее. |
| Квитанция об оплате госпошлины | Выдается в банке. |
Объединение комнат в бывшей коммунальной квартире
Таким образом, действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимое имущество объединение двух объектов недвижимости в один с последующей постановкой на кадастровый и технический учет. Изменение объекта недвижимого имущества в связи с объединением трех комнат в квартире в один объект (трехкомнатную квартиру) без изменения внешних границ объекта не влечет за собой прекращения или перехода прав на него.
Юридически это не принципиально т.к. и в том и в другом случае у нового владельце объем прав не измениться — и так и так он будет собственником одинаковой площади, последующее объединение комнат в квартиру на срок владения так же не повлияет что видно из приведенных коллегой разъяснений Минфина но продавать удобней конечно квартиру целиком чем квартиру по комнатам
Алгоритм действий при объединении долей в квартире на одного собственника
Если гражданин не планирует отчуждение объекта недвижимости, то владение «кусками» вызывает неудобство при оплате квитанций за коммунальные услуги и уплате раз в год налога. Но нужно ли объединять доли квартиры для продажи, если квартира состоит, к примеру, из четырёх частей и полностью принадлежит одному хозяину? По формальному признаку ни Росреестр, ни покупатель претензий предъявить не могут, необходимо лишь перечисление всех четырёх оснований, по которым принадлежит квартира в разрезе каждой составляющей части. При принятии решения об объединении долей право собственности не будет считаться с новой даты.
Алгоритм действий включает:
- Подготовку правоподтверждающих документов на доли:
- свидетельств о праве собственности при получении части до 2016 года;
- выписок из ЕГРН при возникновении права с 2021 года, исключивших из состава подтверждающих документов привычные розовые свидетельства.
- Оплату государственной пошлины за выдачу нового правоподтверждающего документа, составляющую в текущем 2021 году 2000 рублей.
- Выбор организации и способа обращения:
- личный визит в Росреестр;
- обращение через многофункциональный центр;
- оформление доверенности на действия через выбранного представителя;
- отправление заявки в электронном виде на соответствующие сайты;
- направление ценным письмом с описью вложения.
- Заявление на объединение доли в квартире на одного собственника, образец заполнения которого и бланк содержатся на сайте Росреестра (см. ниже для скачивания). Название данный документ имеет иное – о прекращении долевой собственности и оформлении права на отдельный объект недвижимости.
- Одновременно с заявлением и правоподтверждающей документацией необходимо предоставить:
- общегражданский паспорт, удостоверяющий личность;
- правоустанавливающие документы на каждую составляющую для объединения долей в квартире одним собственником (свидетельство о приватизации, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство, договор долевого участия на строительство нового объекта).
Как платить госпошлину?
Госпошлину обязаны платить все, кто регистрирует свое право собственности на недвижимость. От ее уплаты освобождаются только малоимущие, признанные таковыми в законном порядке. За несовершеннолетних до 14 лет платят родители от своего имени, а если детям от 14 до 18 лет, то оплату производят от их имени.
Сейчас размер госпошлины — 2000 рублей на всех покупателей. Платить нужно каждому от своего имени пропорционально своей доле в собственности. Например, если ваша доля 1/4, то при умножении стоимость будет 2000*1/4=500 рублей.
Когда покупают дом с землей, на каждый объект должна быть отдельная квитанция. Размер госпошлины на участок зависит от категории: 350 рублей для земель сельхозназначения, ведения личного хозяйства и под ИЖС, 2000 рублей — в населенных пунктах.
Отдельно предусмотрены пошлины для приобретения собственности в результате дарения и вступления в наследство. Наследники, например, платят по 2000 рублей каждый. Квитанции об уплате пошлины на имя каждого участника должны быть в общем пакете документов.
Заплатить пошлину можно самостоятельно (реквизиты есть на сайте Росреестра), но проще это сделать при подаче заявления в МФЦ. Закон разрешает подождать с оплатой до 5 дней. Вам имеют права отказать в приеме документов, но сама регистрация не начнется до оплаты пошлины.
Процедура регистрации общей долевой собственности
Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.
Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:
- паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
- документы, подтверждающие право собственности;
- нотариально заверенное соглашение (если нужно);
- решение суда о праве на долю (если был суд);
- квитанции об уплате госпошлины.
Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.
В каких случаях необходимо объединение долей на одного собственника
Норма ст. 244 ГК РФ прямо указывает на то, что один и тот же человек не может быть долевым сособственником в отношении самого себя. Это означает, что даже если у вас на руках по тем или иным причинам несколько свидетельств о собственности на части одного объекта недвижимости (общая сумма долей – 1), то вы имеете права и обязанности полноправного собственника всего жилья.
Такие ситуации могут быть в следующих случаях:
- Наследование. Оно возможно, как по завещанию, так и по закону. Например, если супруги были совладельцами квартиры, составили завещание в отношении друг друга, то после смерти одного из них второй станет владельцем и своей части, и части супруга, а по итогу — целой квартиры.
- Дарение. Существует определенная процедура дарения части жилого помещения, о которой мы уже рассказывали. В этом случае одаряемый также становиться единоличным владельцем целого жилья, даже если получал части от нескольких человек. Например, родители оформили две дарственные на свои 1/3 части квартиры, передав их ребенку, который уже владел 1/3.
- Покупка. Зачастую сособственники квартиры могут быть фактически чужими друг для друга людьми. И в этом случае проживание под одной крышей практически невозможно. Так, один из совладельцев может по соглашению (или по решению суда) выкупить у остальных их доли.
- Совокупность. Это может быть комбинация двух или нескольких оснований, описанных выше. Например, три собственника – мать и брат с сестрой. После смерти матери ее доля отошла в равных пропорциях к детям, а сестра уже после этого подарила свою часть брату.
Подача документов на регистрацию
Заявление и прилагаемые к нему документы можно представить в орган регистрации прав одним из следующих способов:
- лично (либо через представителя по доверенности) в ФГБУ «ФКП Росреестра» или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайте Росреестра;
- при выездном приеме;
- по почте ценным письмом с уведомлением. При этом подлинность подписи на заявлении должна быть заверена нотариально, соглашение между собственниками комнат (при его наличии) также должно быть нотариально удостоверено. К заявлению необходимо приложить копию паспорта или иного документа, удостоверяющего личность;
- через нотариуса, засвидетельствовавшего подпись на заявлении о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав;
- в электронной форме с использованием сети Интернет, в том числе посредством официального сайта Росреестра. При этом заявление подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью.
В некоторых случаях у собственников жилплощади возникают вполне обоснованные вопросы в части иных нюансов объединения долей и по иным основаниям. Так, к примеру, у семейной пары есть еще и ребенок, и жилой объект оформлен в долевую собственность с равными далями у каждого. У каждого в собственности имеется 1/3 жилой площади. У каждого из родителя имеется индивидуальное завещательное соглашение, в котором указано что его долю после его смерти получает их ребенок. Вследствие кончины матери он получит ее 1/3 собственности, а вследствие смерти и второго родителя и его долю. И в каждой ситуации, государственный орган, регистрирующий права ребенка на долю одного из родителей, выдает отдельный документ.
Как видно из данной ситуации после кончины обоих родителей у ребенка на руках остается три документа на право собственности. В частности один документ на ее долю и два остальных остаются от обоих родителей.
Важен и тот момент, что совладелец имущественного права не может оформить в собственность на себя еще и свою долю недвижимого имущества. В случае отказа регистрирующего органа зафиксировать данную сделку, можно воспользоваться позицией Высшего арбитражного суда, но это не означает, что данная норма закона, применимая практикой суда такого ранга, может быть услышана и применима другими судами. Так как по Российскому законодательству, применять практику высших судов можно только в том случае, если это постановление президиума Верховного суда РФ.
Что говорит закон о выделении доли в натуре?
Распределение прав на жилье между несколькими собственниками производится в соответствии со ст. 252 ГК РФ. Ее основной постулат – пригодность объекта для спокойного проживания после его раздела. Замуровывать и пробивать двери, ломать стены, кардинально менять планировку никто не позволит. Выдел производится таким образом, чтобы хозяева, сколько бы их ни было, могли сосуществовать цивилизованно.
- Нельзя в натуре разделить однокомнатную квартиру, выделив каждому автономную площадь. Возведение стен, оборудование отдельных входов и окон в ней недопустимо. В данном случае возможна только долевая собственность без ее конкретизации.
- Выдел долей в натуре практикуется на объектах от 2-х комнат и более при возможности перепланировки для использования разными владельцами. Придется согласовывать перепланировку с органами местного самоуправления и заказывать техпаспорта в БТИ для каждого из хозяев. Если есть балкон, его использование тоже нужно упорядочить.
- Перевод квартиры в коммунальную. Такое оформление подходит для многокомнатного жилья – от 2-х и более. Он предполагает сначала определение нового статуса жилья через суд, а потом передачу прав на каждую из комнат своему хозяину. На места общего пользования оформляется совместная собственность с определением порядка ее эксплуатации.
В одной квартире сосуществовать разным людям очень сложно, поэтому многие стараются избежать выдела, продают такую недвижимость и распределяют выручку пропорционально причитающимся долям. Но, этот вариант требует единодушного согласия всех совладельцев на продажу. Если хотя бы один против, сделка не состоится и придется заниматься выделением.
В некоторых случаях у собственников жилплощади возникают вполне обоснованные вопросы в части иных нюансов объединения долей и по иным основаниям. Так, к примеру, у семейной пары есть еще и ребенок, и жилой объект оформлен в долевую собственность с равными далями у каждого. У каждого в собственности имеется 1/3 жилой площади. У каждого из родителя имеется индивидуальное завещательное соглашение, в котором указано что его долю после его смерти получает их ребенок. Вследствие кончины матери он получит ее 1/3 собственности, а вследствие смерти и второго родителя и его долю. И в каждой ситуации, государственный орган, регистрирующий права ребенка на долю одного из родителей, выдает отдельный документ.
Как видно из данной ситуации после кончины обоих родителей у ребенка на руках остается три документа на право собственности. В частности один документ на ее долю и два остальных остаются от обоих родителей.
Важен и тот момент, что совладелец имущественного права не может оформить в собственность на себя еще и свою долю недвижимого имущества. В случае отказа регистрирующего органа зафиксировать данную сделку, можно воспользоваться позицией Высшего арбитражного суда, но это не означает, что данная норма закона, применимая практикой суда такого ранга, может быть услышана и применима другими судами. Так как по Российскому законодательству, применять практику высших судов можно только в том случае, если это постановление президиума Верховного суда РФ.
Как объединить два свидетельства на комнаты в квартире в одно?
В рассмотренном примере в 2008 году супругами была приобретена комната. Вторая комната была приобретена ими в 2013 году. В 2014 году комнаты были объединены в квартиру, которая была продана в 2016 году. В данном случае срок владения квартирой начнет исчисляться с момента приобретения второй комнаты.
Предлагаем вам ознакомиться со всеми нюансами и тонкостями, с которыми вы можете при этом столкнуться.
Являюсь собственником одной комнаты в двухкомнатной коммунальной квартире с 2000 года. В 2014 выкупила другую комнату. На руках два Свидетельства о праве собственности. После подачи документов в Росреестр для объединения в квартиру, какая дата будет указана?
Это и служит самым проблемным моментом в данном вопросе – без разрешения других владельцев на объединение комнат в квартиру решение высших инстанций также будет не в вашу пользу.