Подсудность дел, связанных с недвижимостью
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подсудность дел, связанных с недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Исключительная подсудность — особый вид территориальной подсудности. Правила исключительной подсудности запрещают применение при предъявлении иска норм о других видах территориальной подсудности — общей, альтернативной, договорной и подсудности по связи дел.
Как выиграть спор по договору аренда в суде?
Если по договору аренды спор дошел до судебного разбирательства, то нужно быть готовым к защите своих прав и интересов. Существенно помогут в судебном споре следующие моменты:
доскональное изучение договора. Гражданское законодательство не регулирует многие аспекты аренды (способ расчета между сторонами, порядок передачи и возврата помещения, проведение ремонта и т.д.), но они указываются в соглашении сторон. В зависимости от предмета спора, в договоре могут содержаться моменты, которые можно обратить в свою пользу;
тщательная подготовка к судебному делу. К процессу нужно быть готовым, иметь четкую позицию по делу в письменном виде и возможность подтвердить ее доказательствами;
уверенная речь и убедительные доводы во время судебного процесса. В суде важно отстоять свою позицию по делу и опровергнуть аргументы оппонента. Высказывания должны быть логичны, подкреплены ссылками на нормы права, примерами из судебной практики и доказательствами по делу.
Комментарий к ст. 38 АПК РФ
1. Исключительная подсудность представляет собой такую разновидность территориальной подсудности, при которой исключается возможность для определенной категории дел применять иные правила подсудности, чем те, которые установлены АПК непосредственно для этих категорий дел. Нормы об исключительной подсудности сформулированы как изъятие из общего правила территориальной подсудности. При этом выбор того или иного арбитражного суда для рассмотрения конкретного дела не зависит от воли или желания истца по делу. Следовательно, не допускается предъявление исков по указанным в ст. 38 АПК категориям дел в другие арбитражные суды, кроме названных в этой статье. Не допускается также и изменение правил исключительной подсудности соглашением сторон.
Следует иметь в виду, что правомерное соединение заявленных требований, одно из которых относится к требованиям, указанным в ст. 38 АПК, не может изменить установленной законом для такого требования исключительной подсудности, и, следовательно, все соединенные требования подлежат рассмотрению по соответствующим правилам ст. 38 АПК .
———————————
См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2007 N 16196/06.
Исключительная подсудность установлена в ч. 1 ст. 38 АПК для споров, связанных с правами на недвижимое имущество.
В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Комментируемая норма регламентирует вопросы подсудности споров, связанных с правами на недвижимое имущество, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (см. комментарий к ч. 2 ст. 38 АПК).
Названные категории споров рассматриваются арбитражным судом по месту нахождения недвижимого имущества. То есть подсудность таких дел зависит от того, где, в каком месте находятся конкретные здание, сооружение, земельный участок.
Как указал Пленум ВАС РФ в п. 1 Постановления от 12.10.2006 N 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество», к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. По месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлечет необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение записи в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.
При этом, буквально трактуя вышеуказанное разъяснение Пленума ВАС, можно предположить, что споры о правах на недвижимое имущество по сделкам, не подлежащим государственной регистрации, не подпадают под правила ч. 1 ст. 38 АПК. Иными словами, спор о расторжении договора аренды недвижимости, заключенного на срок более одного года, будет рассматриваться арбитражным судом по месту нахождения арендованного имущества, в то время как дело о расторжении договора аренды той же самой недвижимости, заключенного на срок менее одного года, подсудно суду, определяемому по правилам ст. ст. 35, 36 или 37 АПК. На наш взгляд, данное предположение неверно и, следуя общей логике Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество», необходимо отметить, что подсудность исков о расторжении любых договоров аренды недвижимого имущества должна определяться по правилам ч. 1 ст. 38 АПК.
Иные споры, вытекающие из договоров аренды недвижимого имущества (о взыскании арендной платы, о возмещении убытков, связанных с неисполнением договора аренды и т.п.), не подпадают под правило исключительной подсудности, установленное комментируемой нормой ст. 38 АПК. Для определения подсудности таких споров следует руководствоваться нормами ст. ст. 35, 36, 37 АПК. То же самое относится, например, и к спорам о взыскании платы за недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости. Однако иски, например, о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества подпадают под правило ч. 1 ст. 38 АПК, поскольку, по сути, ими оспаривается переход права собственности на недвижимость.
Необходимо иметь в виду, что поскольку правила исключительной подсудности являются разновидностью правил территориальной подсудности, а следовательно, распространяются только на подсудность дел арбитражным судам субъектам РФ, то дела, подсудные ВАС РФ, не могут быть исключены из его компетенции на основании положений ст. 38 АПК и переданы в соответствующий арбитражный суд субъекта РФ. Так, например, споры между субъектом РФ и РФ о праве собственности на недвижимое имущество подсудны исключительно ВАС РФ. Если же спор о праве собственности на недвижимость возник между РФ и муниципальным образованием или между субъектом РФ и муниципальным образованием, то при определении подсудности данного спора следует руководствоваться ч. 1 ст. 34 и ч. 1 ст. 38 АПК, т.е. иск следует подавать по месту нахождения недвижимого имущества в арбитражный суд соответствующего субъекта РФ. Данное положение относится также и к спорам, подсудность которых урегулирована в ч. 2 ст. 38 АПК.
При определении подсудности категории дел, указанной в комментируемой норме, возможны определенные трудности. Так, например, если подается иск о признании права собственности на земельный участок, который находится на территории двух или трех (может быть и более) субъектов РФ. Возникает закономерный вопрос: в какой арбитражный суд следует обращаться истцу? В АПК этот вопрос не урегулирован. Представляется, что здесь будет случай альтернативно-исключительной подсудности, т.е. у истца есть право выбора между арбитражными судами тех субъектов, на территории которых находится спорный земельный участок. Выбор компетентного суда в данном случае ограничен только арбитражными судами данных субъектов и, соответственно, обращение в один из них исключает обращение в другие.
2. Согласно ч. 2 ст. 38 АПК иски о правах на морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты предъявляются в арбитражный суд по месту их государственной регистрации. Необходимо отметить, что споры о правах на названные объекты между РФ и субъектами РФ, а также между субъектами РФ подсудны исключительно ВАС в силу ч. 2 ст. 34 АПК, и правила комментируемой нормы на такие споры не распространяются.
К недвижимости ГК относит и некоторые движимые по своим естественным свойствам вещи — воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах, а космических объектов — в международных конвенциях (договорах, соглашениях). Воздушное судно — это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от земной поверхности. Судно, морское или внутреннего водного плавания, — это самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для плавания по морским или внутренним водным путям. Закон РФ от 20.08.1993 «О космической деятельности» не дает определения космического объекта. Международные документы относят к ним объекты, запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них. Некоторые из международных актов в качестве космических объектов рассматривают не только объект в целом, но и его составные части, а также средство его доставки (его часть), указывают виды космических объектов (станции, установки, оборудование, космические корабли).
ИСКИ О ПРАВАХ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
В соответствии с позицией ВС РФ в настоящее время судебная практика достаточно широко толкует положения ч. 1 ст. 30 ГПК РФ и понимает под указанными в данной норме исками любое требование, связанное с любым правом на объект недвижимости.
К искам, на которые распространяется ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, по мнению ВС РФ, в частности, относятся иски о признании:
- права собственности на объект недвижимости (вопрос N 7 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2008 г. (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 05.12.2008);
- договора дарения недвижимого имущества ничтожной сделкой (п. 8 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за III квартал 2007 г. (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 07.11.2007);
- договора купли-продажи объекта недвижимости недействительным (Постановление Президиума ВС РФ от 15.09.2004 N 82пв03).
При этом указанная позиция ВС РФ обосновывается тем, что в ГПК РФ конкретно не указано, о защите каких именно прав на недвижимое имущество подлежат предъявлению иски по правилам ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, а следовательно, данная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество.
Следует отметить, что нижестоящие суды обычно строго придерживаются указаний ВС РФ. В частности, Новосибирский областной суд, рассматривая вопрос о подсудности иска о признании договора купли-продажи земельного участка незаключенным, указал: поскольку с предметом спора неоднократно совершались сделки и зарегистрировано право собственности третьих лиц, вывод суда первой инстанции об отсутствии спора о правах на земельный участок является преждевременным. В связи с этим определение суда первой инстанции о передаче дела по месту жительства ответчика было отменено и дело передано на рассмотрение вновь по месту нахождения спорного недвижимого имущества (Определение Новосибирского областного суда от 17.03.2009 N 33-1089/2009).
Неоднозначной в части определения подсудности является ситуация, при которой объект недвижимости еще не создан, однако спор, связанный с соответствующей сделкой (например, по договору о долевом участии в строительстве), уже возник.
Обобщая существующую судебную практику по вопросу применения ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, можно сделать следующие выводы.
Исключительная подсудность, предусмотренная ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, применяется для исков о любых правах на недвижимое имущество и применяется к искам о признании права собственности на недвижимое имущество, признании недействительными сделок с недвижимым имуществом, расторжении договоров в отношении уже созданных объектов недвижимости и т.д.
В отношении исков о расторжении или изменении договоров, по которым недвижимое имущество еще не создано, правила ч. 1 ст. 30 ГПК РФ не применяются, так как объекта недвижимого имущества еще не существует, а значит, нет никаких прав на него.
В отношении исков о защите прав потребителей (в том числе основанных на инвестиционном договоре и договоре участия в долевом строительстве) нормы ч. 1 ст. 30 ГПК РФ также не применяются. Причина в том, что в данном случае действуют специальные нормы об альтернативной подсудности (ст. 17 Закона о защите прав потребителей и ч. 7 ст. 29 ГПК РФ).
В статьях, посвященных исключительной подсудности, содержится лишь позитивное предписание — иски предъявляются в (арбитражный) суд по месту нахождения (объектов) имущества. В своем негативном значении это предписание исключает возможность предъявлять иски по месту нахождения (жительства) ответчика и подсудность по выбору истца. По мнению некоторых авторов, исключается также предусмотренная ст. 31 ГПК РФ подсудность по связи дел . Кроме того, негативное правило прямо установлено вторым предложением ст. 32 ГПК РФ — оно запрещает сторонам посредством соглашения изменять подсудность, установленную ст. 30 ГПК, т.е. исключительную подсудность. В арбитражном процессе аналогичное правило выводится из ст. 37 АПК РФ, фиксирующей право сторон изменять лишь подсудность по месту нахождения (жительства) ответчика и подсудность по выбору истца.
КонсультантПлюс: примечание.
Учебник «Гражданский процесс» (под ред. М.К. Треушникова) включен в информационный банк согласно публикации — Городец, 2007 (издание второе, переработанное и дополненное).
Гражданский процесс / Под ред. М.К. Треушникова. С. 109 (автор — М.К. Треушников); Научно-практический комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации / Под ред. В.М. Жуйкова, В.К. Пучинского, М.К. Треушникова. М.: Городец, 2003 (автор — В.М. Жуйков). А.А. Добровольский, анализируя положения ГПК РСФСР 1964, не называл подсудность по связи дел в числе тех, которые исключаются правилами исключительной подсудности (Советский гражданский процесс / Под ред. А.А. Добровольского. С. 100).
Могут ли стороны посредством третейского соглашения изъять из компетенции суда дело, для которого законом предусматривается исключительная подсудность?
В практике арбитражных судов встречаются случаи, когда на этот вопрос давался отрицательный ответ. Так, Арбитражный суд Омской области признал государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество недействительной, поскольку регистрация была произведена на основании решения третейского суда по спору о правах на недвижимость, а подобные споры в силу ч. 1 ст. 38 АПК РФ и ч. 1 ст. 30 ГПК РФ находятся в исключительной компетенции арбитражных судов и судов общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости . Однако кассационная инстанция такую трактовку правил исключительной подсудности признала ошибочной.
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19 января 2005 г. по делу N Ф04-9439/2004(7747-А46-38).
Другой пример. ОАО предъявило в арбитражный суд исковое требование о признании права собственности на здание блока производственных цехов . В процессе рассмотрения дела стороны заключили соглашение о передаче этого спора на рассмотрение третейского суда. В Постановлении ФАС Северо-Западного округа, принятого по кассационной жалобе, которая была подана в связи с данным делом, говорится: «Передача на разрешение третейского суда спора о праве собственности, который вытекает из гражданских правоотношений, не нарушает публичного порядка Российской Федерации и не противоречит закону. Более того, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, установленных решением третейского суда (ст. 28)» .
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 3 февраля 2003 г. по делу N А42-7847/00-13-2009/01-758/02.
Там же.
Позиции кассационных инстанций имеют формально-юридическое обоснование: названные статьи процессуальных кодексов регулируют подсудность, но не подведомственность; арбитражное соглашение изменяет подведомственность дела; следовательно, договоренность сторон о компетенции третейского суда рассматривать спор о правах на недвижимость под действие правил исключительной подсудности не подпадает. Поскольку российское право исходит из принципа свободы арбитражных соглашений, в силу которого стороны могут передать в третейский суд любой спор, вытекающий из гражданских (в том числе экономических) отношений (п. 2 ст. 1 ФЗ от 24 июля 2002 г. N 102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации» (далее — Закон о третейских судах)), то для ограничения этой свободы необходимо прямое запрещающее предписание федерального закона. Выводить ограничение этой свободы посредством расширительного толкования исключительной подсудности вряд ли дозволительно.
Однако допустимость третейского соглашения в отношении требований, для которых установлена исключительная подсудность, вступает в противоречие с логикой существующего законодательного регулирования. Почему по причине близости суда к месту исследования доказательств или из-за своеобразия исков о вещных правах на недвижимость сторонам запрещено переносить процесс в иной суд, но разрешается вообще исключить спор из судебного ведения и передать его на рассмотрение третейскому суду, который не обязательно должен находиться вблизи сосредоточения доказательственного материала?
Особенности и сложности данной категории споров
Кроме того, особенности и сложности данной категории споров (суды с застройщиком или иным лицом, привлекающим денежные средства для строительства) заключаются в том, что:
✔️ Суд с застройщиком, в основном, является спором о невыполненной работе или некачественном результате выполненной работы.
✔️ Суд с застройщиком возникает из договора, предметом которого является особый характер строительных работ различных видов, направленных на определенный результат.
✔️ Спецификой предмета договора участия в долевом строительстве (многоквартирный дом либо иной объект недвижимого имущества как конечная продукция строительного производства или законченный комплекс определенных работ по объекту строительства) и его субъектным составом.
✔️ Суд с застройщиком о некачественном результате выполненной работы определяется наличием многочисленной технической документации, которая является предпосылкой для заключения и реализации договора участия в долевом строительстве.
✔️ Как правило, при судебных спорах с застройщиком имеет место значительная длительность договорных связей между участником долевого строительства и застройщиком или иным лицом, привлекающим денежные средства для долевого строительства.
✔️ Наличием корреспондирующих прав и обязанностей сторон договора участия в долевом строительстве, иных договоров, связанных с привлечением денежных средств для строительства многоквартирных домов или иного объекта недвижимого имущества.
✔️ Суд с застройщиком, в последние годы, часто предполагает попытки со стороны застройщика обойти закон о долевом строительстве путём заключения с участником долевого строительства договоров различных видов. Например, предварительного договора купли-продажи, договора займа, обязательства по которому прекращаются предоставлением отступного в виде соответствующего объекта недвижимого имущества, договоров иных видов. При этом часто застройщик или иное лицо, привлекающее денежные средства в дальнейшем уклоняется от заключения основного договора.
✔️ При рассмотрении и разрешении данной категории споров требуются тщательная подготовка и изучение доказательственной базы, выявление соответствия качества выполненных строительных работ по договору участия в долевом строительстве, иному договору в сфере привлечения денежных средств для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости действующим техническим регламентам, строительным нормам, стандартам безопасности.
✔️ Нередко при рассмотрении и разрешении дел, связанных с долевым строительством и выполнением строительных работ, проводится досудебная или судебная строительно-техническая либо иная экспертиза.
✔️ Кроме того, не стоит забывать о необходимости государственной регистрации договора. Нередко застройщики уклоняются от регистрации договора участия в долевом строительстве.
✔️ Нередко лица, привлекшие денежные средства и участвующие в деле по долевому строительству, пытаются доказать в суде, что они не являются застройщиками, что привлечение денежных средств вне рамок закона о долевом строительстве является законным и обоснованным.
✔️ Даже при надлежащем исполнении договора часто у дольщиков возникают проблемы с последующей государственной регистрацией права собственности на недвижимое имущество (объект долевого строительства).
✔️ Очень часто при заключении договоров участия в долевом строительстве или иных договоров, направленных на привлечение денежных средств для строительства, заключаются иные сопутствующие договоры.
✔️ Нередки случаи, когда дольщиков фактически понуждают заключить тот или иной договор, перенести сроки передачи квартиры или иного объекта недвижимости, совершить иные действия.
✔️ Достаточно часто при реализации договора участия в долевом строительстве происходит уступка прав требований. Необходимо учитывать новеллы законодательства относительно уступки прав требований.
✔️ Ведение споров по долевому строительству и споров, возникающих из строительных договоров, требует глубоких знаний в различных отраслях материального и процессуального права, конкретного понимания сути экономических, финансовых, хозяйственных и иных правоотношений, связанных с реализацией строительства, наличия положительного опыта представительства в судах, обширных знаний сложившейся судебной практики.
В целях уменьшения количества обманутых дольщиков, оказания содействия участникам долевого строительства, надлежащей судебной защиты прав дольщиков ниже представлены некоторые положения, на которые дольщику – стороне судебного спора с застройщиком или иным лицом, привлекающим денежные средства для строительства, необходимо обратить внимание и учесть при самостоятельной подготовке к рассмотрению данной категории споров.
Участник долевого строительства
Взаимосвязь закона о долевом строительстве и закона о защите прав потребителей при предъявлении в суд требований дольщика (участника долевого строительства).
При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, которые согласно ч. 4 ст. 4 закона о долевом строительстве обязательны для включения в договор, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, которые согласно п. 1 ст. 2 и ч. 1 и 2 ст. 3 закона предъявляются к застройщикам, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве. Данный договор подлежит государственной регистрации с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.
К отношениям по участию в долевом строительстве, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии с законом о долевом строительстве, и (или) осуществления привлечения денежных средств иными помимо названных в законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной законом о долевом строительстве. В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя. Судом также разрешается вопрос о взыскании с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства, штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 закона о защите прав потребителя.
К отношениям застройщика и участника долевого строительства — гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в соответствии с ч. 9 ст. 4 закона о долевом строительстве.
Закон о долевом строительстве не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке.
ИП или физлицо: Верховный суд разобрался с подведомственностью спора по аренде
Комитет по управлению имуществом Таганрога обратился в Арбитражный суд Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании 1,4 млн руб. задолженности по арендной плате и 62 553 руб. пеней (дело № А40-77040/2016). АСГМ принял заявление комитета, однако спустя месяц прекратил производство по делу в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду. Выяснилось, что ответчик заключал договор аренды участка без указания своего статуса ИП и регистрационных данных (ОГРН и ИНН), то есть действовал как физическое лицо. Следовательно, истец был не вправе заявлять свои требования в арбитражном суде, даже если на момент заключения договора ответчик был зарегистрирован в качестве ИП, указал АСГМ. С этим выводом в дальнейшем согласились 9-й ААС и АС Московского округа.
Тогда комитет подал жалобу в ВС. Согласно выписке из Единого госреестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП), основным видом экономической деятельности бизнесмена является сдача внаем недвижимости, указал заявитель. ИП владеет гостиницей, которая располагается на арендуемом участке. У нее имеется обременение в виде аренды в пользу гостинично-ресторанного комплекса «Ассоль», что подтверждается выпиской из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Ссылаясь на это обстоятельство, комитет полагает, что задолженность по арендной плате за участок, где находится гостиница, образовалась у ответчика при осуществлении им предпринимательской деятельности. Комитет также указывает на вступившее в силу решение АСГМ по аналогичному иску к бизнесмену (дело № А40-63626/2016). В рамках него арбитраж взыскал с ИП задолженность по арендной плате за другой участок, не высказывая при этом сомнений по поводу подведомственности спора.
Подсудность по договору аренды недвижимого имущества
В силу п. 1 ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд.
Основанием для применения судебной защиты прав лица является факт их нарушения. В случае неисполнения обязанности по внесению арендной платы основанием для защиты прав арендодателя будет являться факт невнесения предусмотренной договором арендной платы.
В соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не установлены, считается, что действуют порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде при сравнимых обстоятельствах.
Как правило, срок внесения арендной платы определяется договором примерно следующим образом: «Арендатор вносит арендную плату ежемесячно в установленном договором размере не позднее 25-го числа текущего месяца».
Таким образом, основанием для предъявления иска о взыскании арендной платы является факт невнесения арендатором арендной платы в предусмотренный договором аренды срок.
В силу п. 1 ст. 125 АПК РФ исковое заявление подается в арбитражный суд в письменной форме. Оно подписывается истцом или его представителем.
Согласно п. 2 ст. 12> АПК РФ в исковом заявлении должны быть указаны:
— наименование арбитражного суда, в который подается исковое заявление. Здесь важно определить конкретный арбитражный суд первой инстанции, в противном случае, руководствуясь ст. 129 АПК РФ, арбитражный суд возвратит исковое заявление на основании того, что дело ему не подсудно. По общему правилу, закрепленному в ст. 35 АПК РФ, иск предъявляется в арбитражный суд субъекта РФ по месту нахождения или месту жительства ответчика (в рассматриваемом случае — арендодателя). Однако стороны вправе предусмотреть в договоре аренды конкретный арбитражный суд, где они будут решать свои споры. Также в ст. 37 АПК РФ установлено, что подсудность может быть изменена по соглашению сторон до принятия арбитражным судом заявления к производству;
— наименование истца (учреждения), место его нахождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты истца;
— наименование ответчика (арендатора), место его нахождения;
— требования истца к ответчику со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты
— обстоятельства, на которых основаны исковые требования, и подтверждающие эти обстоятельства факты;
— цена иска, если он подлежит оценке (в рассматриваемом случае необходимо указать сумму долга — неуплаченной арендной платы);
— расчет взыскиваемой денежной суммы;
— сведения о соблюдении истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором;
— сведения о мерах, принятых арбитражным судом по обеспечению имущественных интересов до предъявления иска;
— перечень прилагаемых документов.
Территориальная подсудность спора о праве на земельный участок определяется
стала необходимостью в условиях экономической и правовой нестабильности в стране. Арбитражным судам, да и предпринимательским структурам и органам власти нередко приходится сталкиваться с фактами укрывательства адреса, места регистрации, банковских счетов отдельными предпринимателями. Думается, что борьба с этим злом должна вестись иными способами, нежели простой «погоней» за беглецами.
Другое дело -местонахождение имущества, которое может быть использовано, как гарантия исполнения обязанности должником в принудительном порядке.
Необходимо еще указать на так называемую подсудность по связи дел. Эта подсудность возникает при предъявлении ответчиком встречного иска (ст.
110 АПК РФ) и при вступлении в дело третьего лица с самостоятельными требованиями на предмет спора (ст. 38 АПК РФ).
Определение о возвращении искового заявления может быть обжаловано. В случае отмены определения исковое заявление считается поданным в день первоначального обращения в арбитражный суд. Такое соглашение может быть заключено и впоследствии при возникновении спора.
Топ-10 арендных споров 2020 года
Ответ на вопрос «в какой суд обращаться с исковым заявлением?» не разрешается до конца одним только определением подведомственности. Дальше необходимо определить подсудность спора.
Правила подсудности позволяют определить какой конкретно суд должен рассмотреть конкретный гражданско-правовой спор по первой инстанции.
Например, мы определили, что спор подведомственен суду общей юрисдикции. Дальше перед нами встает вопрос: в какой конкретный суд идти подавать исковое заявление? К мировому судье? В районный суд? Или в верховный суд республики (краевой, областной и т. д.)? Если районных судов в городе несколько, какой из них выбрать? Или к мировому судье какого судебного участка идти?
Одно время для попадания искового заявления в «нужный» суд очень популярной была схема, связанная с договором поручительства. Это, как вы знаете, один из способов обеспечения исполнения обязательства.
Лазейка заключалась в следующем. Для заключения между кредитором и поручителем договора поручительства согласия должника не требуется. Он может быть заключен даже вопреки желанию должника. Или же вовсе без его ведома.
Поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно. Т. е. кредитор при неисполнении должником своего обязательства вправе предъявить требование как к самому должнику, так и к поручителю.
В судебном процессе они выступают как соответчики. Если они проживают в разных местах, то право выбора суда принадлежит кредитору в силу ст. 31 ГПК РФ и ч. 2 ст. 36 АПК. Кредитор выбирает — подавить иск в суд по месту жительства (нахождения) должника или по месту жительства (нахождения) поручителя.
Как вы понимаете, иск предъявлялся по месту жительства поручителя, поскольку имела место договоренность между кредитором и поручителем. Должник иногда ни сном, ни духом не подозревал о том, что за него кто-то там поручился.
Согласно ч.1ст.34 АПК РФ дела, подведомственные арбитражным судам,рассматриваются в первой инстанции арбитражными судами республик,краев, областей, городов федерального значения, автономной области,автономных округов, за исключением дел, отнесенных к подсудностиСуда по интеллектуальным правам и арбитражных судов округов.
АПК РФ выделяет по сути три видаподсудности:
-Законную;
-Договорную;
-Исключительную.
По общему правилуст.35АПК РФ иск предъявляется в арбитражный суд по месту нахожденияили месту жительства ответчика.
При этом место нахожденияответчика определяется по правилам ч.2ст.54 ГК РФ, а местом его государственной регистрации натерритории РФ.
Место жительство – по правилам ст.2Закона РФ от 25.06.93 N 5242-1 “О праве граждан РоссийскойФедерации на свободу передвижения, выбор места пребывания ижительства в пределах Российской Федерации”.
Между тем закономдопускается возможность изменения данного правила или на основаниизакона, или на основании соглашения между сторонами.
Так, истец обладаетправом выбора по определению суда, в который будет подан иск, вслучаях, которые указаны в ст.36АПК РФ, например, по месту исполнения договора или местунахождения филиала, представительства, обособленного подразделенияответчика, если их спор вытекает из деятельности такогоподразделения (филиала, представительства), в других случаях.
Также стороны могут вдоговоре или отдельном соглашении изменить до принятия арбитражнымсудом заявления к своему производству подсудность дела. В этомслучае стороны конкретно должны оговорить в каком судерассматриваются споры.
Не рекомендуется просто цитировать закон вплане “по месту нахождения ответчика” или использовать формулировкинаподобие “по месту нахождения арендодателя”, поскольку судынеоднозначно воспринимают подобное, лучше конкретно сформулироватьусловие с указанием на конкретный суд. Хотя судебная практика инеоднозначна в данном вопросе.
Случаи исключительнойподсудности, когда иск должен предъявляться без учета общих правило подсудности, установлены в ст.38АПК РФ.
Передача дела поподсудности из одного суда в другой осуществляется в случаях и впорядке, указанном в ст.39АПК РФ.
Но при этом дело, принятое арбитражным судом к своемупроизводству с соблюдением правил подсудности, должно бытьрассмотрено им по существу, хотя бы в дальнейшем оно сталоподсудным другому арбитражному суду. Споры о подсудности междуарбитражными судами в Российской Федерации не допускаются.
1. Постановление Арбитражного суда Московскогоокруга от 25.03.2021 N Ф05-3652/2021 по делу NА40-159936/2015
Исковыетребования:
Овзыскании в солидарном порядке с ответчика как единственногоакционера и генерального директора АО-должника задолженности ипроцентов за пользование чужими денежными средствами.
Решение суда:
Исковое заявлениевозвращено в связи с неподсудностью дела арбитражному суду.
Позиция суда:
Поскольку ниАПК РФ, ни иные федеральныезаконы не содержат прямого указания на подведомственностьарбитражному суду дел, вытекающих из неосновательного обогащения сучастием гражданина, не имеющего статуса индивидуальногопредпринимателя, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводуо том, что заявленные исковые требования подлежат рассмотрениюсудом общей юрисдикции. Суду не представлено доказательств того,что истец имеет статус индивидуального предпринимателя. Из предметанастоящего иска не усматривается, что спор между сторонамиотносится к специальной подведомственности арбитражных судов.
2. Постановление Суда по интеллектуальным правамот 25.03.2021 N С01-211/2021 по делу N А65-23742/2015
Исковыетребования:
Овзыскании денежных средств за незаконное использование товарногознака в солидарном порядке, запрещении ответчикам использоватьтоварные знаки.
Решение суда:
Производство по делупрекращено в связи с неподсудностью данной категории деларбитражному суду.
Позиция суда:
На момент подачиискового заявления обществом о нарушении исключительных прав натоварный знак ответчик – К. не обладал статусом индивидуальногопредпринимателя, так как прекратил деятельность в качествеиндивидуального предпринимателя на основании собственного решения.К. также не был зарегистрирован в качестве индивидуальногопредпринимателя на момент подачи искового заявления обществом. Приэтом действующее законодательство не предусматривает нормы, всоответствии с которой спор о нарушении прав на товарный знак,возникший в связи с регистрацией и администрированием сходного достепени смешения или тождественного доменного имени, может бытьрассмотрен арбитражным судом с участием физического лица.
Не отнесена такаякатегория дел к компетенции арбитражных судов и ст.33АПК РФ, которая предусматривает специальнуюподведомственность дел арбитражным судам независимо от субъектногосостава правоотношений.
3. Постановление Арбитражного суда Московскогоокруга от 21.03.2021 N Ф05-20212/2015 по делу NА40-43996/2015
Исковыетребования:
Озащите права на товарный знак и взыскании компенсации.
Решение суда:
Кассационная жалобапередана судом округа по подсудности в Суд по интеллектуальнымправам.
Позиция суда:
Суд кассационнойинстанции пришел к выводу о том, что поскольку предметомзаявленного иска является требование о защите исключительных правна товарный знак, тогда как кассационная жалоба поступила вАрбитражный суд Московского округа 17.12.2015 (согласно оттискуштампа канцелярии суда на кассационной жалобе), то есть посленачала деятельности Суда по интеллектуальным правам, указаннаяжалоба с делом подлежит передаче по подсудности в Суд поинтеллектуальным правам.
4.
Признание договора аренды недействительным
К числу особенностей аренды имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, относится не только необходимость соблюдения публичного порядка предоставления в аренду, но и регулируемая арендная плата. Относительно порядка ее применения были даны судебные разъяснения:
- Арендная плата определяется в соответствии с правовым регулированием, действующим на момент заключения договора аренды, если стороны не предусмотрели в его тексте изменение расчета в связи с изменением нормативного регулирования (п. 16 постановления № 73).
- Арендодатель вправе требовать ее внесения в установленном размере без дополнительного изменения договора аренды. Принятие актов об изменении ставок или методики расчета автоматически влечет изменение условий аренды (п. 19 постановления № 73, постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/11).
Под договорной подсудностью подразумевается возможность сторон договора указать конкретный суд или правила определения суда, который будет компетентен на рассмотрение возникших из договора споров.
Согласно сложившейся правоприменительной практике, согласование в договоре условий о подсудности признается отдельным соглашением сторон независимо от того, было ли оно включено в текст договора или оформлено в виде отдельного документа. Также в случае признания недействительным самого договора или его части это никак не влияет на действительность соглашения о подсудности.
При согласовании условия о подсудности споров необходимо помнить также и об их подведомственности. И если право сторон договориться о подсудности прямо предусмотрено законодательством, то возможность изменить подведомственность по соглашению сторон отсутствует. То есть, стороны в договоре не могут предусмотреть условие, согласно которому спор, подведомственный суду общей юрисдикции, должен рассматриваться в арбитражном суде и наоборот. Такое условие изначально является ничтожным.
По общему правилу подсудность определяется местом нахождения или местом жительства ответчика. Тем не менее, опираясь на принцип свободы договора, сторонам предоставлено право самостоятельно определить компетентный по рассмотрению возникшего спора суд. Стороны вправе самостоятельно изменить подсудность спора вплоть до принятия судом искового заявления к своему производству (ст. 32 ГПК РФ и ст. 37 АПК РФ). Исключение составляют споры, в отношении которых законодательством установлена исключительная и родовая подсудность (ст. 30 ГПК РФ и ст.ст. 34, 38 АПК РФ).
Можно предположить, что основной целью предоставления сторонам договора возможности самостоятельно согласовывать условия о подсудности является обеспечение принципа свободы договора, соблюдение которого в свою очередь должно способствовать исключению или сведению к минимуму количества споров относительно компетенции судов.
Представляется, что согласование сторонами компетентного суда должно облегчить вопрос об определении подсудности. Тем не менее, на практике не все оказывается настолько однозначно. К сожалению, стороны не всегда выражают свою волю достаточно ясно, а формулировки, встречающиеся в договорах, порождают еще большую путаницу.
Довольно часто при согласовании в договоре условия о подсудности можно встретить спорные формулировки, о том, что спор между сторонами рассматривается:
- «по месту нахождения истца»;
- «в арбитражном суде / суде общей юрисдикции»;
- «в арбитражном суде / суде общей юрисдикции по выбору истца»;
- «в арбитражном суде / суде общей юрисдикции, находящемся в городе Москве»;
- «в Арбитражном суде города Омска» (неверное указание наименования суда) и другие.
Все названные формулировки, очевидно, являются не совсем точными. По некоторым из них сложилась определенная судебная практика. Проанализируем некоторые из таких формулировок более подробно.
Источники судебной практики по договору аренды
Судебная практика по аренде обширна, разнообразные аспекты правоприменения по разным ее видам (особенно по аренде нежилых помещений, земельных участков) затрагиваются в судебных актах практически ежедневно.
В последние годы в судебных актах в основном развиваются разъяснения ВАС РФ:
- постановление Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» № 17;
- постановление Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики…» № 73 (далее — постановление № 73);
- информационное письмо ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» № 66 (далее — ИП № 66).
Нормы, устанавливающие территориальную подсудность, разграничивают компетенцию по рассмотрению гражданских дел между судами одного и того же звена судебной системы (разграничение компетенции между судами по горизонтали). Критериями данного вида подсудности могут выступать: место жительства ответчика, место причинения вреда, место нахождения спорного имущества, место рассмотрения первоначального иска и др.
Различают территориальную подсудность общую, по выбору истца, исключительную, договорную и по связи дел.
В гражданском процессе наиболее распространена общая территориальная подсудность. Суть ее состоит в том. что заявление о возбуждении дела подается в суд по месту жительства ответчика, если иное не установлено законом (ч. 1 ст. 46 ГПК).
Местом жительства гражданина признается населенный пункт, где он постоянно или преимущественно проживает, а для несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет. или граждан, находящихся под опекой. — место жительства их родителей, усыновителей или опекунов (ст. 19 ГК).
Как следует из текста определения Верховного Суда РФ № 5-КГ20-142-К2 от 16 февраля 2021 г. гражданин арендовал автомобиль в одном из российских каршерингов. Арендованный автомобиль гражданин припарковал в неположенном месте (на газоне), чем нарушил ст. 8.25 КоАП Москвы. Штраф в размере 300 000 руб. в соответствии с законом вынесли в отношении каршеринговой компании, последняя его оплатила, а впоследствии решила в качестве убытков взыскать эту сумму с гражданина, совершившего административное правонарушение.
В договоре аренды машины был пункт о том, что споры рассматриваются по месту нахождения арендодателя. Когда стороны заключили соглашение, офис каршеринговой компании располагался в одном районе Москвы, но ко дню подачи иска компания переехала. Новый адрес относился к территориальной подсудности Замоскворецкого районного суда г. Москвы; именно туда и обратилась каршеринговая компания.
Замоскворецкий районный суд г. Москвы возвратил исковое заявление истцу, указав на то, что из договора аренды не следует, что стороны согласовали передачу дела на рассмотрение в конкретный суд, при этом саму по себе формулировку «по месту нахождения истца» нельзя расценивать как соглашение об изменении территориальной подсудности, объяснил свое решение суд первой инстанции.
Московский городской суд с такой позицией согласился, отметив, что иначе подсудность можно было бы изменять неоднократно и произвольно без участия арендатора. Суд кассационной инстанции поддержал выводы судов нижестоящих инстанций, после чего каршеринговая компания обратилась в Верховный Суд РФ.
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о взыскании задолженности по арендной плате
«12» января 2012 г. между Бюджетным учреждением (далее — Арендодатель) и ООО «Марс» (далее — Арендатор) был заключен договор аренды, в соответствии с п. 1.1 которого Арендодатель предоставил Арендатору во временное владение и пользование принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение площадью 49 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новая, д. 1, пом. 15, а Арендатор обязался своевременно уплачивать арендную плату за указанное помещение (копия договора прилагается). Факт передачи помещения в аренду подтверждается актом приема-передачи от «12» января 2012 г. (копия прилагается).
В соответствии с п. 2.1 договора аренды размер арендной платы за предоставленное нежилое помещение составляет 40 000 руб. ежемесячно.