Нормативы придомовой территории многоквартирного дома

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нормативы придомовой территории многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Участок возле частного или квартирного дома со всеми располагающимися на нем объектами может находиться в собственности одного человека. Ранее подобными вопросами интересовались немногие, но в последнее время хозяева стараются оформить документацию на владение придомовой территорией. Чтобы получить подробную информацию, нужно обратиться в органы кадастрового учета. Если участок был выкуплен или распределен до 2005 года, а именно до введения Жилищного кодекса, то оформить право собственности можно на бесплатном основании. Если таких документов не имеется у владельца, то можно самостоятельно установить границы, которые должны принадлежать хозяевам.

Придомовая территория многоквартирного дома: нормативы, СНиП

Размер придомового участка рассчитывается отдельно в каждом конкретном случае. На его площадь влияет плотность застройки вокруг, этажность здания, расположение рядом с домом дорог и проездов общественного пользования. Минимальным размером по правилам считается участок, который равен площади самого дома. Впрочем, если пространство позволяет, используют специальную формулу, и считают произведение жилой площади в доме на удельную единицу доли земли на квадрат жилья. Удельная единица прописана в СНиП: придомовая территория многоквартирного дома зависит от года его постройки. Если на общее пространство претендуют два дома или имеются общие проезды, формула будет сложнее.

Можно ли как-то определить размеры?

Если необходимо, площадь придомовой территории многоквартирного жилого дома можно посчитать самостоятельно по следующей формуле.

Sn = S x Уpz , где:

• Sn — придомовая площадь;
• S — площадь помещений дома;
• Уpz — удельный показатель доли земляного участка, определяемый из расчета на 1 м 2 жилья.

На последний показатель влияет год постройки дома, а также количество этажей. Высчитывается он по СНиПу, действующему в год постройки здания.

Помните, что для частного домовладения нормы для размеров придомовой территории отсутствуют, а ориентироваться нужно на землю, находящуюся в собственности или в аренде. Точную площадь вы сможете узнать из технического паспорта.

Чтобы взять земельный участок в пользование, соблюдайте следующую последовательность действий.

1. Составьте план участка с границами, на нем отобразите все строения и сооружения, необходимые для пользования собственностью (колодец, туалет, хозпостройки, гараж).
2. Обозначьте территорию, принадлежащую муниципалитету, которой вы пользуетесь и не имеете права распоряжаться. Учитывайте, что площадь такой земли определяется индивидуально для каждого дома. У вашего соседа может быть, к примеру, 15 м 2 такой земли, а у вас 11 м 2 , и это вполне законно.
3. Если по вопросу земельного участка могут возникнуть претензии со стороны соседей, договоритесь с ними и придите к общему решению.

Обратитесь в органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении вам права владения прилегающим к дому земельным участком.

Обслуживание территории

Зимой ведутся следующие работы:

1. обеспечение безопасности канализационных люков, их чистка;
2. устранение снега, наледи, посыпка противогололедным материалом;
3. очищение крыш парадных крыльцыв от снега;
4. очистка урн, мытье контейнерных боксов;
5. уборка парадных, а также площадок вокруг них.

Летом должно быть проделанное в текущем режиме следующее:

• уборка территории от мусора, листьев и прочего;
• чистка урн, контейнерных отделов;
• скашивание травы на газонах;
• забота о ливневой канализации – устранение сора, листьев, палок, мусора, камней;
• чистка крыльца (подметание) парадного и территории возле него.

Нужно сформировать границы придомового участка. Для этого представители собственников обращаются в местную администрацию (а точнее, в Департамент городского имущества) с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и о его постановке на кадастровый учет.

Следом необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план территории: в нем отображаются границы земельных участков и их проектные площади. Важно при этом согласовать границы территории с собственниками соседних участков и подписать с ними акт согласования. Если в ходе работ возникнут споры, то решить их может только суд.

После того как границы участка согласованы, межевой план направляется в Росреестр и, если замечаний к его оформлению нет, его утверждают.

Площадь и составные элементы

---

Территория закрепляется на кадастровом плане местности. Это подтверждается не только выпиской из ЕГРН, но и сведениями из реестра. Площадь определяется особенностями района расположения и решением муниципалитета при выделении места под застройку.

На участке находится не только дом. Здесь должны быть и другие сооружения, используемые для эксплуатации жильцами. Они поддерживаются в приемлемом состоянии. Земля становится долевой собственностью всех, кто имеет коммерческое помещение на первом этаже или квартиру. Она полагается тем, кто владеет долевой собственностью. Сумма налога определяется количеством владельцев и распределяется в равных пропорциях.

Границы и общий размер участка определяются по кадастровому паспорту. Сведения нужны управляющей компании для начисления оплаты по уборке и ремонту. Если расчеты не производились и право собственности не оформлялось, за состояние территории отвечает муниципалитет.

Необходимый размер надела определяется в зависимости от плотности застройки, этажности и дорог общего пользования. Используется специальная формула:

S_норм = Y × S_k

S_норм – представляет норматив площади, определяемый с учетом особенностей постройки и потребностей жильцов;
Y – определяется по формуле в зависимости от земли, приходящейся на 1 кв. метр помещений;
S_k – площадь общего имущества и квартир.

Важно! К придомовой территории не относят места общего пользования. Это подвальные помещения независимо от их размера, подъезды и входы, а также иные неотделимые от дома части.

Как установить границы?

---

В большинстве новостроек границы определяются до передачи собственникам, которые получают выписку из ЕГРН. В ней содержатся сведения о праве собственности на определенную нежилую недвижимость или квартиру с указанием размера доли.

В старых постройках не всегда определяется придомовая территория. Сначала устанавливают границ, для чего проводят общее собрание. Подготавливается проект межевания, который делится на следующие этапы:

1. Выбирается ответственный за организацию определения границ. Выбранный представитель подаст заявку в установленные органы и подаст акт с другими документами в Росреестр.
2. Прикладываются документы, подтверждающие основные характеристики дома. Указываются данные о том, были ли ранее проведены мероприятия по межеванию.
3. Проводится процедура межевания специалистами для определения границ и площади с предоставлением акта.
4. Оформляется собственность в равных долях, после чего каждый может получить выписку.

Правила установки ограждений

Парапеты, заборы и прочие огораживающие конструкции не только делают участок привлекательным визуально, но еще и четко разграниченным.

Таким способом можно позаботиться об организации места для следующих целей:

• выгула собак;
• отделения границы детской развлекательной зоны;
• выявления места для сушки белья и выбивания ковров на улице;
• зоны скопления мусора;
• ограждения газона от парковочных мест.

Нормы Жилищного кодекса устанавливают несколько видов допустимых ограждений:

1. Временный забор – специальная оградительная конструкция, отделяющая определенный участок на время проведения там профилактических или ремонтных работ. Это может быть замена подземных коммуникаций, укладка асфальта на небольшом отрезке дороги, покраска какого-либо объекта, монтажные работы на крыше здания и т.д. По окончании этих мероприятий временный забор должен быть демонтирован.
2. Целевой забор – такой вид ограждения, как правило, устанавливают вокруг мусорных баков, зоны для сушки белья и прочих элементов инфраструктуры. По высоте целевой забор может достигать двух метров, может быть сплошным или с просветами. Главное его назначение – отделить хозяйственную зону от прочего пространства.
3. Живая изгородь – газоны, кустарники, деревья высотой до полуметра. Последние из-за своего размера жильцы используют редко, так как они излишне прихотливы в уходе и очень хрупкие.
4. Декорированный забор – устанавливается по желанию жильцов и имеет исключительно эстетическую направленность. Материал для изготовления может быть использован любой: дерево, металл, пластик и др. Главное, чтобы конструкция смотрелась прилично, была крепкой и безопасной.
5. Шлагбаум – дополнительное ограждение, препятствующее проезду к определенной зоне.

Законодательное регулирование вопроса

Внимание! Чтобы определить понятие придомовой территории, необходимо обратиться к следующим нормативным документам:

• строительные Нормы и Правила (СНиП III-10-75) описывают правила устройства придомовой территории и порядок расположения коммунальных объектов на ней,
• Жилищный Кодекс РФ (статьи 36-37 и др.) устанавливает, каким образом объекты расположены на придомовой территории, чтобы обеспечить комфорт и безопасность проживания,
• Гражданский Кодекс в части права собственности на недвижимость,
• Земельный Кодекс в части распоряжения недвижимым имуществом,
• КоАП (гл. 7) в части нарушений при эксплуатации территории, прилегающей ко дому. Если нарушен порядок пользования собственностью, то лица, совершившие противоправные действия, будут оштрафованы. Размер штрафа зависит от площади территории, использованной не по назначению.

Придомовая территория передается в пользование жильцам многоквартирного дома на безвозмездной основе, но подлежит оплате налога. Сумма, подлежащая оплате, складывается из количества жильцов, проживающих в квартире. Стоимость услуг пользования придомовой территорией относится к услугам ЖКХ.

Таким образом, поддержание чистоты и эксплуатация придомовой территории является ответственностью жильцов дома. Территория является общей собственностью.

Учтите! Как правило, обязанности по уходу и обслуживанию территории, прилегающей к дому, возлагаются на:

• управляющую компанию, с которой жильцы установили договорные отношения,
• товарищество собственников жилья, которое работает за счет собственников жилья.

Собственники обязаны самостоятельно следить за эксплуатацией и состоянием придомовой территории. Жильцам следует проявлять инициативу и корректировать деятельность УК и ТСЖ в части контроля за состоянием придомовой территории. Жильцы вправе потребовать от уполномоченных организаций выполнять взятые на себя обязательства согласно договору.

При покупке квартиры жильцы также получают права и обязанности по уходу и использованию территории рядом с домом, а после продажи недвижимости лишаются этого права.

При этом для продажи квартиры потребуется только договор купли-продажи объекта недвижимости, а придомовая территория переходит в распоряжение автоматически. Также невозможно отдельно продать часть придомовой территории без продажи квартиры, поскольку передача прав в таком случае невозможна.

Благоустройство дома придомовой территории

Конкретных норм, регламентирующие точный размер придомовой территории, отсутствует. В среднем для многоквартирного дома приравнивается 3-6 метров (может быть и больше).

Согласно ст. 36 ЖК РФ, в состав придомовой территории входят:

• отмостки (водонепроницаемые покрытия, расположенные вокруг здания);
• проезд, тротуар, полоса озеленения вдоль дома, а также та, которая расположена возле фасада без входов (ее предназначение – обеспечение проезда пожарных машин);
• детские игровые, спортивные площадки, а также те пешеходные дорожки (тропинки), которые соединяют данные объекты друг с другом;
• площадки, на которых расположены мусоросборники;
• участки земли под нежилыми хозяйственными зданиями и сооружениями;
• парковки, на которых стоят машины жильцов многоквартирного дома;
• выезды, въезды подземных гаражей и автомобильных стоянок.

Основные обязанности по благоустройству

Как устанавливают правила, осуществлять все действия по уборке, благоустройству, озеленению придомовой территории должны специализированные организации, уполномоченные на проведение работ собственниками земли вокруг дома.

Так в зимний период к таким видам деятельности относятся:

• вывоз снега;
• очистка дорог ото льда;
• обработка пешеходных зон песчано-соляной смесью.

Если речь идёт об осени, весне и лете, то это:

• уборка твёрдых бытовых отходов и листвы;
• обработка зелёных насаждений – их побелка, обрезка, вырубка;
• уборка пыли и прочего мусора;
• посадка и уход за цветами и клумбами;
• ремонт и покраска детских площадок, лавочек, ограждений.

Границы земельного участка многоквартирного дома

Жилищный кодекс, ст. 36 говорит, что границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

По нормам земельного права, границы земельного участка должны быть определены и зарегистрированы в Росреестре. То есть, по сути, земля под МКД должна иметь координаты, по которым можно точно определить, где заканчиваются границы земельного участка, находящегося в собственности жителей дома. Однако реалии таковы, что не у всех МКД, есть обозначенные и зарегистрированные границы, но тем не менее примыкающую территорию к дому считают общей долевой собственностью, по отношению к которой у жильцов есть как права, так и обязанности.

Всё что внутри двора, за забором — дворовые территории многоквартирного дома. Определение границ земельного участка в таком варианте, не совсем точное. Принадлежащие ТСЖ участки, на самом деле значительно больше условной, но привычной для нас визуальной границы ограждения во дворе многоэтажки.

Земля, которая используется для подъезда транспорта, как и придомовая территория, где разместились технологические объекты для подачи тепла и электричества тоже входят в земельный участок, используемый жильцами многоэтажки на законных основаниях.

У этого недвижимого имущества есть особенности, которые отличают его от другого землепользования. Эта земельная площадка рядом с домом одновременно и общая и частная. Передать её в аренду можно только консолидированным решением большинства жильцов дома.

Но даже после передачи в аренду, использовать её для проезда или отдыха, смогут все жильцы дома. Немного далее мы объясним, почему у этой земли такой необычный статус и чем это вызвано.

Об аренде земли за забором

Если по каким-то причинам это пространство нельзя оформить в собственность, остается возможность получить его в аренду у государства. Порядок действий ничем не отличается – от хозяина требуется заявление о предоставлении территории в аренду, подкрепленное техническим планом и документами на основной участок.

Если заявление одобрено, хозяину остается заключить договор с муниципалитетом на долгосрочную аренду данной площади. Аренда подразумевает выплаты за использование придомовой территории; закон устанавливает размер суммы, которая каждый месяц вносится в государственную казну.

Взять землю за забором в аренду удается не всегда. Органы власти могут отклонить заявление по следующим причинам:

• Участок обладает историческим значением, является частью культурного ландшафта.
• По участку проходят коммуникации.
• На него претендует кто-то еще.
• Передача в аренду приведет к значительному сужению уличного пространства (проезда).

Для официального образования земли, прилегающей к МКД, проводятся межевые работы, которые выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда.

Для начала процедуры межевания представляются разрешение на строительство и проектная документация на момент начала возведения здания.

После изучения представленных технических документов, инженером выполняются следующие действия:

• проводится определение размеров участка, выделенного для расположения дома на момент его строительства;
• проводится анализ градостроительной документации, чтобы установить соотношение участка с действующими планами застройки;
• выполняются измерительные работы с использованием всех доступных методов кадастровой деятельности;
• придомовая территория и ее границы фиксируются в межевом плане;
• результаты межевой деятельности направляются в органы Росреестра для проведения кадастрового учета.

Межевой план может оформляться как в электронной, так и письменной форме. Именно по итогам межевой деятельности территория возле сооружения будет внесена в состав кадастровый сведений ЕРГН и получит кадастровый номер.

Если проведено межевание и в графическую часть межевого плана нанесена придомовая территория многоквартирного дома, сколько метров будет приходиться на каждого владельца? Так как данный участок входит в состав общего имущества МКД, он будет принадлежать всем собственникам помещений пропорционально занимаемой ими площади.

Как было указано ранее, собственники МКД имеют право общей долевой собственности на земельный участок под МКД и иные объекты недвижимого имущества, входящих в состав МКД, который им принадлежит в силу закона, как собственникам помещения в многоквартирном доме. То есть, права собственности на придомовую территорию собственники не приобрели в силу закона, а только на земельный участок под домом и (или) если есть таковые, иные объекты недвижимости, входящих в состав МКД.

Часто при выяснении правового положения земельных участков под МКД и придомовой территории после окончания строительства и ввода домов в эксплуатацию, возникает ситуация, когда, поставленные на кадастровый учет земельные участки, относящиеся к МКД, по факту не могут быть оформлены в органах Росреестра по причине того, что проведенное несколько лет назад межевание при постановке таких участков на кадастровый учет не позволит согласовать границы таких участков и уточнить их, согласно требованиям земельного и градостроительного законодательства РФ, так как на указанных земельных участках нередко находятся и, по сути, включены в состав общего имущества МКД объекты, которые, априори, не могут к нему относиться исходя из смысла ст. 36 ЖК РФ: например, проезды, используемые жителями нескольких МКД, внутриквартальные пешеходные тротуары, спортивные площадки, также построенные для жителей квартала за счет финансирования из бюджетов различных уровней, и т.п. В результате такого положения дел возникает конфликт интересов собственников помещений МКД и собственниками других МКД, а также с муниципальным образованием.

Таким образом, как сказано выше, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Статьями 39, 40 Закона о кадастре предусмотрен порядок согласования границ земельных участков, статей 42.8 установлен порядок уточнения их границ. Градостроительным кодексом РФ установлены основные начала территориального планирования и зонирования территорий поселений, а также вопросы правил землепользования.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено:
«…П. 68. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности, решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т. д.

В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти. Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости».

Резюмируя ранее сказанное, можно отметить, что для оформления права собственности на земельный участок, составляющий придомовую территорию, необходимо решение общего собрания собственников помещений, но, в порядке подготовки к такому собранию провести работу по уточнению и согласованию границ указанной придомовой территории, согласно положениям земельного и градостроительного законодательства РФ, определению их фактического положения и иные обстоятельства, в том числе и интересы третьих лиц и муниципальные нормативные акты, которые могут в дальнейшем повлиять на его регистрацию.

Похожие записи:

• Мораторий на накопительную часть пенсии — что это значит?
• В 2022 году нужно учитывать новые правила работы с иностранными сотрудниками
• Как быстро перечисляют деньги материнского капитала в счет кредита