Альтернативная сделка при продаже квартиры: что это, как провести
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Альтернативная сделка при продаже квартиры: что это, как провести». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.
Что такое альтернативная сделка
Обычно в проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:
- продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
- покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
- продавец, у которого покупает продавец-покупатель.
Можно ли провести альтернативную сделку без риэлтора?
Да, можно. Но мы рекомендуем воспользоваться помощью риэлторов, потому что требуется квалификация для подготовки целого пакета документов, согласований и договоренностей между всеми сторонами, с учетом особенностей альтернативных сделок для каждой из них.
Какие налоговые вычеты при альтернативной сделке может получить продавец?
Налогооблагаемую базу можно уменьшить, применив один из двух налоговых вычетов (на выбор продавца):
- Вычет в размере 1 млн рублей: вычитается из цены продажи квартиры, на оставшуюся сумму начисляется налог. Если стоимость недвижимости меньше 1 млн, то от уплаты НДФЛ продавец освобождается. Вычет в размере 1 млн рублей может быть применен один раз в год;
- Вычет в размере расходов (или в размере затрат) на первоначальную покупку этой квартиры: из стоимости приобретенной квартиры вычитается стоимость проданной квартиры, и полученная разница умножается на 13%. При таком виде вычета налог фактически начисляется на прибыль от продажи квартиры.
Риски при осуществлении альтернативной сделки будут следующими:
- Участники действует медленно и несогласованно;
- Один из участников меняет заранее согласованные условия, в результате регистрация срывается;
- Проблемы появляются при расчетах;
- Одним из участников цепочки является несовершеннолетний, поэтому ему придется обязательно выделять долю;
- Появляются третьи лица, права которых также приходится учитывать;
- Сделка проводится с использованием ипотечного займа, поэтому придется заручиться и согласием банка;
- В сделке задействован материнский капитал, а значит, не обойтись без заверенного нотариусом обязательства, по которому детям будет предоставлено жилье;
- Из-за халатности были упущены важные юридические аспекты, из-за которых недвижимость можно потерять.
Риски альтернативной продажи жилья
Чем больше участников в сделке, тем сложнее ее организовать. У каждой стороны должны быть оформлены в срок документы, собраны нужные справки. Отсутствие одной бумаги может привести к тому, что разрушится вся цепочка. Почему тогда граждане выбирают альтернативную продажу жилья? Просто порой так складываются обстоятельства: чтобы приобрести понравившуюся квартиру, необходимо параллельно найти покупателя на свои квадратные метры и вырученные деньги сразу перевести в счет оплаты за новое жилье.
У альтернативных сделок есть и плюсы. Продавец, ограниченный во времени, готов дать скидку на квартиру. Но даже если вас привлекла низкая цена, не торопитесь подписывать бумаги. Предварительно проверьте, нет ли среди собственников несовершеннолетних детей или недееспособных граждан. Эти обстоятельства могут привести к тому, что в будущем сделку аннулируют.
Стороны «альтернативы»
Альтернативные сделки с жильем могут производиться с участием, как минимум, трех сторон. Первая – это покупатель квартиры, вторая – ее продавец, который одновременно является покупателем другой квартиры. Третья – продавец жилплощади (для предыдущего участника). При этом, любая из приобретаемых квартир может быть названа как альтернативным жильем, так и прямой продажей, суть цепочки сделок от этого не меняется. Однако чаще всего так именуется квартира, покупаемая взамен той, которая продается.
Если речь идет о более длинной цепочке, продается уже не одна альтернативная жилплощадь, а две или даже несколько. То есть, продавцы жилья выступают в роли покупателей квартиры, следующей в цепочке. При этом, последовательность не имеет значения. Например, если при продаже одной «трешки» приобретаются три разноплановые «однушки» с доплатой, выстраивается четырехкомпонентная цепочка с тремя «альтернативами».
ВАЖНО
Как показывает практика, цепочки из четырех-пяти квартир – это максимально приемлемый вариант, поскольку чем длиннее цепь и больше участников сделки, тем труднее выстроить весь комплекс. Стоит выпасть одному звену, чтобы обрушить всю сделку.
Свободная (прямая) сделка
Такой тип покупки квартиры или дома возможен в том случае, если у продавца есть другое жилье. В этом случае он просто продает объект и забирает деньги, которые ему отдает покупатель. Прямая сделка — отличный вариант для обеих сторон, поскольку в таком случае они не зависят от третьих лиц и других объектов.
В рамках такой сделки покупатель переводит средства непосредственно продавцу, а взамен получает право собственности.
Существуют критерии, по которым определяется свободная продажа квартиры или дома:
- на момент подписания договора объект должен быть свободен;
- по официальным документам на этой жилплощади не должно быть зарегистрированных жильцов;
- при подписании договора у продавца должно быть указано другое место жительства;
- покупатель может поселиться сразу после подписания договора.
По общему правилу налогообложения все граждане РФ должны перечислять в бюджет государства 13% своего дохода. Продажа одной квартиры и одновременное приобретение альтернативной жилплощади не считается основанием для освобождения от уплаты налога.
Каждый договор купли-продажи регистрируется отдельно, поэтому юридически это две разные операции, совершенные в одном налоговом периоде. Однако при заключении «встречной» покупки участники могут претендовать на получение двух налоговых вычетов.
Для продавцов предусмотрены следующие льготы:
- полное освобождение от обязательного сбора, если срок владения квартирой более пяти лет (Налоговый кодекс, статья 217, пункт 17.1);
- уменьшение ставки налогообложения на 1 млн. рублей, если стоимость недвижимости превышает указанную сумму (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2).
Для приобретателя квартиры максимальная сумма налогооблагаемой базы равняется 2 млн. рублей (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 3). Это означает, что покупателю будет возвращено до 260.000 рублей (13% от 2 000 000 рублей).
Предоставление двух налоговых льгот возможно при соблюдении следующих условий:
- продавец и покупатель не являются близкими родственниками;
- право на вычет ранее не использовалось;
- сделки совершены в течение одного календарного года.
Взаимозачет суммы, подлежащей к уплате, и возврат части расходов при альтернативной продаже (покупке) законодательно не предусмотрен. Во многих случаях требуются оплата налога по одной сделке и применение вычета по другому ДКП.
Физическое освобождение квартиры
Особенностью альтернативной сделки является передача квартир по цепочке «с конца». То есть нижний продавец освобождает квартиру от имущества и передает по акту своему покупателю. Далее тот имеет несколько дней на переезд из старой в новую, и передачу старой. И верхний покупатель получает свою приобретенную квартиру последним в цепочке. При этом случается, что продавец пожелает включить несколько недель на некоторый ремонт, а ремонт — занятие малопредсказуемое, и сроки могут быть нарушены (и не только из-за ремонта).
Эту особенность необходимо обсуждать и планировать с самого начала сделки. Все прикрепляемые альтернативы должны устраивать верхнего покупателя по общим срокам его въезда. Иначе он может узнать об этом в момент сделки и поднять конфликт, что будет крайне болезненным для всех участников.
Альтернатива при ПОКУПКЕ квартиры
ПЛЮСЫ для покупателей альтернативной квартиры:
- Больший выборвариантов на рынке, так как против одной «свободной» выставляется несколько «альтернативных».
- Выигрыш в цене, потому что «свободные» квартиры несколько дороже альтернативных.
- Участие в сделке профессиональных риэлторов, которые «сглаживают шероховатости» отношений.
МИНУСЫ для покупателей альтернативной квартиры:
- Высокий риск отмены сделки из-за ошибочных ожиданий продавца по приобретаемому жилью.
- Высокий риск повышения цены перед сделкой. «Продавец нашел одну квартиру, но проходим по цене только если доплатите 50-200 тысяч. Или мы возвращаем вам аванс и ждем другого покупателя» — такое легко можно услышать от риэлтора продавца через несколько недель после внесения аванса.
- Многократно вырастают риски конфликта между участниками многосторонней сделки.
Суть альтернативной сделки и типы участников
В единовременных сделках достаточно часто принимают участие владельцы сразу нескольких квартир. Иногда речь идет о десятке квартир, собственники которых желают обменять свое жилье или перевести недвижимое имущество в деньги. Однако риелторы стараются, насколько это возможно, ограничить количество участников: в одном из случаев для подписания договора собралась достаточно внушительная аудитория, состоящая из собственников, владельцев долей, их риелторов, всего порядка 20 человек.
Непросто сделать так, чтобы все эти люди одновременно договорились между собой, в то время, как наличие договоренности «каждого с каждым» является основным условием для того, чтобы цепочка одновременных продаж осуществилась.
Разберем типы участников сделок в альтернативных продажах. В цепочках продаж присутствуют «верхние» — которые ничего не меняют и рассчитываются за жилье деньгами, «средние» — они являются классическими участниками, так как покупают и продают одновременно, и «нижние» — такие участники передают свое имущество и получают деньги из банковской ячейки.
Платежи в бюджет и вычеты при альтернативной сделке
Неразбериха в части исчисления НДФЛ и вычетов возникает у продавца-покупателя. Ведь что такое альтернатива в недвижимости, как не объединение двух операций в одну цепь: покупки и продажи.
Продавец-покупатель пытается самостоятельно произвести взаимозачёт между налоговым вычетом, возникающим при покупке, и НДФЛ, начисляемым на альтернативную продажу квартир. Сальдо обязательств и прав приводит к ошибочному отсутствию платежей в бюджет.
Поскольку операции по продаже и покупке юридически независимы друг от друга, то с точки зрения налогообложения происходит:
- Возникновение обязательства по начислению и перечислению НДФЛ в бюджет по ставке 13 % от договорной стоимости при продаже с альтернативой. Налог не начисляется, если объект находился в собственности:
- до 01.01.2016 г. – не менее трёх лет;
- с 01.01.2016 г. по 31.12.2019 г. – не менее пяти лет;
- с 01.01.2020 г. – до трёх лет при условии единственности жилья и пяти при наличии ещё хотя бы одного объекта недвижимости.
- Возникновение права на налоговый имущественный вычет при встречной покупке в качестве постепенного возврата НДФЛ за счёт будущей зарплаты или по результатам предоставления налоговой декларации по итогам календарного года.
Альтернативные сделки с недвижимостью исключают взаимозачёт в части налоговых обязательств, возникающих в момент продажи и налоговых льгот в виде вычетов при встречной покупке.
Что такое альтернативная сделка
Альтернативная сделка – это в первую очередь цепочка связанных друг с другом сделок купли-продажи квартир. В цепочке может участвовать неограниченное количество квартир. В среднем их 3–4, хотя число может вырасти и до 10–15.
Чем больше участников в сделке, тем больше шансов, что она затянется или просто не состоится, потому что у кого-то никак не получается подобрать альтернативу своей квартире. Когда все участники цепочки нашли подходящие варианты, согласовали условия и подписали договоры, они одновременно идут в банк и через банковскую ячейку передают оплату по цепочке. После передачи денег участники отдают документы в МФЦ на регистрацию. Одновременно всем идти в МФЦ не обязательно, так как все сделки регистрируются отдельно.
На практике от начала альтернативной сделки, то есть от момента выставления квартиры на продажу, до регистрации сделки уходит от двух до шести месяцев. Вам может повезти, и вы попадете в собранную цепочку, тогда купля-продажа пройдет за 2–3 недели. Из них регистрация в Росреестре займет стандартные 5–8 дней.
Что значит альтернатива при продаже и покупке квартиры?
Сделка купли-продажи квартиры альтернативного типа подразумевает то, что собственник одного объекта недвижимости одновременно продает свой и покупает другой объект на вырученные деньги.
При этом, все документы обязательно подписываются в один и тот же день (в данной операции фигурирует как минимум два договора о купле-продаже). В тот же день происходит оформление бумаг для регистрации обоих объектов недвижимости.
В большинстве случаев альтернативная сделка является единственным возможным вариантом обмена квартирами, так как благоприятные условия для прямого обмена выпадают крайне редко (по причине того, что интересы всех субъектов сделки редко совпадают на 100%).