ДДУ и ЖСК — в чем отличия?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ДДУ и ЖСК — в чем отличия?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При долевом строительстве застройщик привлекает средства от третьих лиц (дольщиков), которые получают квартиру в возведенном доме. Права и обязанности сторон прописываются в Договоре долевого участия. Работа по схеме ДДУ регулируется №214-ФЗ.
В чем идея долевого и кооперативного строительства?
Идея долевого строительства (в рамках ДДУ) заключается в том, что компания привлекает деньги дольщиков (средства, которые, по сути, являются беспроцентным кредитом), возводит на эти деньги квартиры и получает прибыль. Дольщики, в свою очередь, за предоставленные средства получают жилье ниже рыночной стоимости.
Отношения дольщика и застройщика регулируются положениями ФЗ-214, которые предполагают довольно жесткие ограничения для застройщика. Если застройщик каким-либо образом нарушит права дольщика, тот может отстоять свои интересы в суде.
Защита от изменений в договоре
Весомый аргумент
Дольщик может отказаться от изменений в ДДУ, и тогда застройщик в судебном порядке должен будет вернуть дольщику сумму, уплаченную в момент заключения договора или выплатить неустойку (предложить иные пути разрешения проблемы).
ФЗ-214 обязывает застройщика указать в ДДУ все параметры будущей квартиры – количество квадратных метров, стоимость квадрата, общую стоимость жилплощади, планировку, вид и качество стройматериалов, инженерных коммуникаций, пр. Если в процессе строительства возникнет желание или необходимость что-либо изменить (например, заменить керамзитоблок на шлакобетон, стеклопакеты на деревянные рамы), изменения можно вносить только по согласию дольщика.
В Договоре участия (ЖСК) внести изменения намного проще, для этого не требуется согласие каждого из участников, правлению кооператива достаточно заполучить согласие большинства. Для этого могут использоваться различные способы, и часто предложение выглядит как ультиматум (например, если не будет принято решение о внесении изменений, придется собрать дополнительные средства, так как имеющихся уже недостаточно).
Рассрочка, ипотека, господдержка ипотеки
Преимуществом покупки жилья по ЖСК является возможность оформить рассрочку на длительный период (до 7 лет), причем, деньги можно вносить частями даже после ввода дома в эксплуатацию и заселения.
По ДДУ (для Москвы) максимальный срок рассрочки составляет 2 года. Ипотечный кредит можно оформить, как на жилье, приобретаемое по ДДУ, так и на жилье, возводимое ЖСК. Программы льготной ипотеки могут предоставляться только при покупке недвижимости по ДДУ, на кооперативное строительство программы господдержки не распространяются.
Что стоит за договором?
Федеральный закон № 214-ФЗ предусматривает использование только двух схем: продажи по ДДУ и через вступление в ЖСК. «На первичном рынке 214-ФЗ обеспечивает взаимодействие строительных компаний и дольщиков, которые привлекаются на основании либо договора долевого участия, либо вступления в жилищно-строительный кооператив, – подтверждает Светлана Денисова, начальник отдела продажЗАО «БФА-Девелопмент». – Обе схемы являются законными».
Наиболее распространенной схемой продаж квартир в новостройках считается заключение договора участия в долевом строительстве. По данным Полины Яковлевой, директора департамента жилой недвижимости NAI Becar, в Северной столице около 65% сделок на первичном рынке недвижимости заключаются по ДДУ, 33% – по ЖСК и 2% – по договору купли-продажи или предварительному договору купли-продажи. Дмитрий Лехмус, партнер ГК Rusland SP, объясняет высокий процент заключенных договоров ЖСК на первичном рынке Петербурга тем, что сегодня ряд крупных девелоперов, таких как «ЦДС», «ЛенСпецСМУ», «Лидер», часть своих объектов реализуют с использованием этого механизма продаж.
При этом Арсений Васильев, генеральный директор ГК «Унисто Петросталь», говорит о вероятности того, что доля заключенных договоров по схеме ЖСК в ближайшие годы может вырасти. «Законодатели здесь сравнительно редко вносят инициативы, которые меняют правила работы, чего нельзя сказать о сфере долевого строительства», – объясняет эксперт.
Что касается других схем, то, по словам Светланы Денисовой, предварительный договор и иные схемы для приобретения строящегося жилья сомнительны. «Предварительный договор слабее регламентирован Гражданским кодексом, чем договор, заключенный в прямом соответствии с федеральным законом, – поясняет эксперт. – По предварительному договору все остается зыбким, спорным, и дольщик слабо защищен законом. В разных субъектах Российской Федерации правоприменительная практика пошла разными путями. В некоторых к предварительному договору относятся весьма лояльно, но в большинстве субъектов РФ предварительный договор считают лишь соглашением о намерениях. По такому договору не должны взиматься деньги. Петербург ближе ко второй позиции, чем к первой».
В целом, предварительный договор может заключаться тогда, когда объект сдан, а непроданные квартиры находятся в стадии оформления в собственность. «В этот момент возможно заключение предварительного договора, но уже купли-продажи, а не долевого участия», – говорит Светлана Денисова.
Также стоит отметить, что на первичном рынке широкое распространение получил договор переуступки права требования по договору долевого участия. Это связано с тем, что в новостройках процент инвестиционных покупок нередко достигает 20%. Такие квартиры выставляются покупателями на перепродажу на поздних стадиях готовности объекта или перед самой сдачей объекта в эксплуатацию с целью получения примерно 10% годовых от своих вложений. Заключение договора переуступки допускается только до момента подписания сторонами акта прямой передачи квартиры.
ДДУ и ЖСК: преимущества и недостатки
И договор долевого участия, и договор паенакопления (вступление в ЖСК) соответствуют действующему законодательству, но, конечно, каждый вариант имеет свою специфику, обладает как преимуществами для клиента, так и недостатками.
Договор долевого участия гарантирует наличие у застройщика всей разрешительной документации. «Если строительная компания реализует квартиры по ДДУ, значит, она имеет проектную документацию, которая прошла государственную экспертизу и размещена на сайте, подтверждены права собственности или аренды на земельный участок, используемый для строительства многоквартирного дома, получено разрешение на строительство, – говорит Алексей Гусев, коммерческий директор ООО «Главстрой-СПб». – Выводы о финансовой состоятельности застройщика позволяют сделать данные, указанные в проектной декларации и ежеквартальной отчетности».
Одним из основных преимуществ договора долевого участия является то, что он исключает возможность двойной продажи жилья. Светлана Денисова объясняет: «Договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в УФРС. Двойные продажи после регистрации уже невозможны, потому что государство, регистрируя сделку, констатирует, что оно видит дольщика в качестве легитимной стороны по договору, и подтверждает права дольщика на определенный объект недвижимости. Застройщик уже не может распорядиться данным объектом без расторжения зарегистрированного договора долевого участия».
Договор ЖСК, согласно законодательству РФ, напротив, не регистрируется в государственных органах. Таким образом, повышается риск двойных-тройных продаж в доме. В то же время Арсений Васильев отмечает, что обязательная регистрация ДДУ затягивает его оформление на 2-3 месяца, любые изменения в договоре также подлежат регистрации, что делает процесс внесения изменений (часто именно дольщики являются их инициаторами) долгой и затруднительной затеей. Стоит отметить, что данная процедура также может потребовать от покупателя жилья дополнительных денежных затрат.
Валерий Лазугин, заместитель генерального директора АН «Итака», к преимуществам договора участия в долевом строительстве относит то, что в нем указываются сроки передачи квартиры покупателю, в случае нарушения которых застройщик будет обязан выплатить дольщику неустойку. «Если же квартира будет иметь какие-либо дефекты, клиент вправе требовать безвозмездного устранения недостатков в фиксированный срок», – добавляет эксперт. В этом отношении договор ЖСК является более рискованным, поскольку, в отличие от ДДУ, не гарантирует соответствия заявленного срока ввода объекта в эксплуатацию реальному.
Стоит отметить, что с 1 января 2014 года действует закон об обязательном страховании застройщиков. «Закон является дополнительным фильтром, отсеивающим недобросовестные компании, поскольку застраховать сомнительные проекты достаточно сложно (ОВС, страховые компании и банки очень серьезно подходят к оценке застройщиков), – рассказывает Алексей Гусев. – Отсутствие страховки станет основанием для отказа в государственной регистрации ДДУ Росреестром». Данная инициатива направлена на предоставление потребителю дополнительных гарантий и решение проблемы с обманутыми дольщиками. Если застройщик по какой-то причине не исполняет свои обязательства перед дольщиком, то наступает страховой случай, и все средства покупателю новостроек возвращаются. Таким образом, риски дольщиков минимизируются, и они получат либо свои квартиры, либо возврат своих средств.
К преимуществам договора ЖСК эксперты относят возможность предоставления покупателю рассрочки от застройщика на относительно долгий период, в том числе после введения дома в эксплуатацию. Валерий Лазугин говорит, что в некоторых случаях срок рассрочки может достигать 10 лет, тогда как в случае с ДДУ рассрочка возможна лишь до окончания строительства.
К плюсам договора паевого взноса Арсений Васильев добавляет тот факт, что члены кооператива могут сами принимать решение о судьбе своего дома – объединившись и набрав более 50% голосов, взять управление ЖСК в свои руки. Но при этом Алексей Гусев отмечает, что, например, в случае недостатка средств для завершения строительства члены ЖСК солидарно несут ответственность по долгам кооператива: «Если дом не будет достроен из-за проблем с финансированием, претензии покупатель сможет предъявить только к ЖСК. Соответственно, ему самому как члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство».
Что такое собственность ЖСК и членство в кооперативе
Если вы станете продавать свою квартиру после оформления в собственность, придется ввести покупателя в состав ЖСК. Вам придется оплатить и свое членство в кооперативе, которым по сути и является эта форма приобретения жилья жилья. Впоследствии товарищество может выбирать и менять УК, а это часто становится причиной роста платежей, так как в собственности ЖСК оказывается все, что было включено в состав строительства, в том числе и внутренние инфраструктурные объекты.
Еще одна тонкость ЖСК — это возможность получать разрешение на строительство для каждого дома в отдельности, создавая небольшую компанию, что тоже делает положение дольщика уязвимым. Сейчас это будет меняться — в течение трех лет будет введен запрет на подобное оформление.
Особенности и отличия договоров
Оба документа имеют как свои недостатки, так и преимущества и есть существенные отличия договора ЖСК и ДДУ.
Договор ДДУ гарантирует, что дольщик получит недвижимость, а в случае непредвиденных обстоятельств получит назад свои деньги.
Но в документе всегда указываются точные сроки, и чаще всего они не превышают 5–7 лет. Именно за это время дольщик должен отдать всю сумму за квартиру.
Участвуя в ЖСК, пайщик не всегда уверен, что строительство не затянется на 15–20 лет. Зато он может проживать в квартире все это время. Правда, продать или завещать недвижимость он не может.
Нередко возникают проблемы и с ценой, так как стоимость жилья все время повышается. И даже преимущество, связанное с налоговыми скидками, не делает жилье слишком дешевым.
Обозначение аббревиатур
Любая компания, которая занимается строительством зданий, может привлекать помощь ЖСК или ДДУ для реализации результатов работы. Итак, давайте разбираться, что такое ЖСК и ДДУ?
Долевым строительством называют разновидность инвестирования, когда застройщики берут на себя обязанность по своевременному возведению многоквартирных объектов. Они должны получить согласие на ввод в эксплуатацию по окончанию строительства, и передать квартиру тому, кто заключил с ними договор.
Обязанность дольщика ЖСК — принять дом, выплатить необходимую сумму согласно договору.
Жилищные кооперативы устроены несколько иначе. Это добровольное сообщество людей, заинтересованных в постройке жилого объекта. Покупатель становится пайщиком, когда он приобретает квартиру. Когда ему выдают справку из ЖСК о том, что взнос уплачен, можно оформлять объект в собственность.
Справка о выплаченном пае ЖСК.
Застройщики и дольщики: определение
Прежде чем решить, что лучше долевое строительство или ЖСК, необходимо разобраться, что обозначают эти 2 понятия. Застройщиками ЖСК называют физических лиц или организаций, которые отвечают полностью за процесс ремонта, строительства или реконструкции любых объектов недвижимости. Не важно, сдаются эти объекты в аренду, или используются для личного проживания.
Застройщики могут быть как строительными компаниями, так и инвесторами. В качестве строительной компании они и называются заказчиками-застройщиками. Они реализуют работы по строительству.
Дольщики — ещё одно понятие, относящееся к строительству. Если использовать юридические понятия, то дольщиками называют не людей, которые хотят приобрести квартиру. А людей, которые вместе с застройщиком хотят завершить строительство, продать объект, а затем получить доход. Люди, которые хотят приобрести квартиру, называются потребителями.
Иными словами, дольщики — это лица, которые вкладывают свои средства в строительство определённых объектов. И должны получить право распоряжаться ими, как только объект будет сдан в эксплуатацию.
Что делал и проверял юрист
Специалист провел серьезную работу:
- проверил информацию о квартире в закрытых источниках (в т.ч. на юридическую чистоту);
- сделал анализ и оценку рисков;
- тщательно проверил договор долевого участия;
- проанализировал дополнительные документы;
- предоставил заключение с описанием рисков и рекомендаций;
- участвовал в переговорах с застройщиком по согласованию сделки, когда нашел в договоре пункты, смутившие меня;
- сопровождал расчеты в банке (через ячейку, т.к. аккредитив мне не подошел);
- помог собрать нужные документы и организовал регистрацию перехода права собственности;
- подготовил акт приема-передачи;
- проконтролировал передачу расписок, ключей.
Краткий ликбез о том, как правильно провести переговоры с застройщиком
У каждого застройщика есть свой стандартный договор долевого участия, который он предлагает подписать всем покупателям квартир. И прописанные там условия (зачастую невыгодные для инвестора) не особо стремится менять. Однако мы нашли аргументы (об оптовой покупке), что сподвигли девелопера внести в типовой ДДУ изменения, отвечающие интересам покупателя – моим в данном случае.
Подскажу по собственному опыту – для того, чтобы все сложилось самым благоприятным образом, важно следовать простым правилам:
- Ограничиться минимальным количеством человек на переговорах – чем их больше, тем сложнее найти компромисс.
- Стараться, чтобы с обеих сторон число людей, присутствующих на переговорах было одинаковым. Это важный психологический ход – преобладание численности отрицательно воздействует на противника.
- Встречу лучше назначить в первой половине дня – когда минимальна усталость и нервозность.
- Полезно внедрять прием «завышенных требований», тогда ваши реальные требования покажутся цветочками (например, максимально повысить уровень ответственности застройщика или минимизировать сроки выполнения им обязательств).
- Самые важные корректировки в ДДУ отложить напоследок. Чем больше раз вам откажет противоположная сторона в правках, тем выше вероятность, что она хоть в чем-то будет вынуждена уступить (чем и станет последний пункт).
- Придерживаться правил этикета – разговаривать спокойным и низким тоном, реагировать на все сдержанно.
Напоследок отмечу, что услуги юриста обошлись недешево. Но зато я была абсолютно уверена в собственной безопасности (в плане финансов). А тем, кто не может себе позволить юридическое сопровождение сделки по ДДУ при покупке квартиры в новостройке, нужно проявить особую бдительность и учитывать ряд моментов, чтобы не попасть «впросак».
Что проверять и на что смотреть при заключении договора долевого участия с застройщиком:
- Репутация застройщика. Нужно изучить, насколько компания крупная, как давно на рынке, что построила, какие отзывы покупателей, есть ли претензии от контрагентов. Многое можно найти в интернете или через другие средства массовой информации (в т.ч. из открытых источников от органов исполнительной власти и судебных структур – порталы арбитражных/районных судов и прочие).
- Пакет документов, подтверждающий права застройщика: на ведение строительства и продажу недвижимости; акт местного органа власти (например, администрации) на землю; проектную декларацию; инвестиционный контракт с компанией, разделяющей обязательства по строительству дома; дополнительные соглашения и протоколы.
- В случае заключения договора не с основным застройщиком, важно проверить всю цепочку – как лицо, уступающее вам свои права на жилье, сам приобрел эти права; его полномочия; документы, подтверждающие оплату перехода прав ему; каким образом эти права будут переданы вам. Если оплата им не была произведена, существует большой риск того, что договор признают недействительным, и он будет расторгнут.
- Заключается ли действительно ДДУ (договор долевого участия), а не какой-то его аналог – например, предварительный договор, на который действие ФЗ-214 не распространяется. Он не защищает от двойных продаж, не подлежит государственной регистрации и может маскировать мошеннические схемы (а следовательно, является весьма опасным способом покупки недвижимости).
- Обязательства застройщика по передаче жилья в собственность после завершения строительства объекта. Некоторые недобросовестные компании используют вместо этой измененные формулировки, которые выводят сделку из-под действия закона ФЗ-214. К примеру: финансирование совместной деятельности в рамках строительства, участие в инвестиционной деятельности и т.д. Попробуйте отыскать и другие «лазейки» в договоре: указание «ориентировочного», а не конкретного срока сдачи новостройки, попытка продажи квартиры после начала процедуры банкротства…
- Если все в порядке и претензий нет, важно еще проверить, прописаны ли в договоре обязательные условия и пункты: определение и местоположение квартиры, ее характеристики, стоимость и условия оплаты, регистрация ДДУ, сроки завершения строительства дома и передачи квартиры, штрафные санкции за неисполнение застройщиком обязательств.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования
Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.
Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.
Для этого потребуются:
- паспорт;
- договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
- копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
- акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
- квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.
Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.
С покупкой разобрались и с счетами вроде познакомились, но что же делать, если застройщик нарушил сроки строительства, как дольщикам взыскать неустойку?
Как мы уже ранее разобрались, если сроки задержаны значит деньги всё еще находятся на эскроу-счетах и не переходят к застройщику, получается, что неустойку будет оплачивать сам застройщик.
Однако не стоит забывать, что всего в 0,01% случаев застройщик будет выплачивать неустойку из «своего кармана», поэтому дольщик будет вынужден ждать, ведь только после завершения строительства и передачи и оформления покупателем права собственности застройщик получит деньги. Далее по исполнительному листу застройщик будет выплачивать неустойку.
Для взыскания неустойки мы всегда рекомендуем обращаться к команде профессиональных юристов. Почему?
Кто на самом деле является инициатором регистрации кооператива?
Однако описанная схема сегодня на практике применяется достаточно редко. Чаще всего инициатором создания жилищного кооператива выступает девелопер (или сам застройщик)
. Естественно, компания-застройщик не может стать учредителем ЖСК, для этого создается отдельное юридическое лицо.
Выгода для застройщика вполне очевидна – предлагая квартиры через ЖСК, застройщик не связан строгими требованиями, прописанными в ДДУ, и получает более широкое «пространство для маневра».
При этом, выгода застройщика прямо пропорциональна количеству проблемных мест, с которыми может столкнуться пайщик на всем протяжении строительства жилья.
Формы договоров застройщиками предлагаются разные. Именно от вида (формы) зависит цена на недвижимость, уровень возможных рисков и потерь.
Наиболее надежными формами считаются ДДУ, по закону 214-Ф3 договор заключает застройщик и дольщик, а также ЖСК. Оба вида не подлежат государственной регистрации поэтому от недобросовестных застройщиков можно ожидать чего угодно.
Приобрести новостройку можно также путем:
- составления договора займа;
- оплатой векселями;
- предварительно составленного договора купли–продажи;
- договора долевого участия;
- договора переуступки потребительских прав.
Все виды не проходят регистрацию, а значит, не защищаются государством. Гражданам не запрещается вступать в сделки, выбирать любой вид договора, что вполне законно, но риски при этом становятся гораздо выше.