Претензии к застройщику об устранении недостатков
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Претензии к застройщику об устранении недостатков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует несколько способов направления претензии застройщику. Проще всего передать документ под роспись уполномоченному лицу в офисе застройщика. Также можно использовать электронную форму обращения, если таковая имеется на официальном сайте девелопера, или послать письмо электронной почтой. Однако самым надежным способом остается почтовое отправление, поэтому рекомендуется использовать именно его.
Куда обращаться за устранением дефектов
Недостатки, обнаруженные после приёмки квартиры, нужно зафиксировать и направить досудебную претензию застройщику. После отправки претензии не торопитесь делать ремонт и исправлять дефект своими силами. Оформить претензию нужно следующим образом:
- укажите своё ФИО, характер дефекта, желаемые сроки устранения;
- составьте подробное описание дефекта в присутствии свидетелей и попросите их расписаться;
- сделайте подробные фото- и видеоизображения недостатка;
- закажите независимую экспертизу, если нужно доказать, что дефект случился по вине застройщика.
В каком размере застройщик компенсирует дольщику просрочку
Закон № 214-ФЗ устанавливает ответственность застройщика за срыв сроков сдачи объекта постройки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России на день выполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщик — гражданин, сумма увеличивается в 2 раза.
То есть, чтобы рассчитать неустойку нужно знать:
- цену договора (стоимость квартиры, указанная в ДДУ);
- длительность просрочки — считается в днях от даты предполагаемой сдачи объекта, указанной в ДДУ. Начало течения срока для расчета неустойки определяется исходя из положений гл. 11 ГК РФ. Например, если срок сдачи квартиры указан квартал, то отсчет ведется со дня окончания квартала;
- ставку рефинансирования ЦБ РФ на день выполнения обязательства.
Претензия застройщику при наличии недостатков объекта строительства
После ввода дома в эксплуатацию, застройщик должен передать инвестору приобретенное им помещение. Качество этого объекта должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п. 1 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Если при приеме помещения инвестор обнаружит какие-либо недостатки, то он вправе предъявить претензию к застройщику об устранении этих недостатков.
Обычно, инвесторы сталкиваются со следующими нарушениями:
- Наличие недоделок в самом помещении, в общедомовом имуществе (зазоры и трещины на стенах, щели в окнах и пр.);
- Несоответствие помещения условиям договора и проектной документации, например, несогласованное изменение площади помещения;
- Низкое качество работ и использованных материалов (протечка труб, неработоспособная электрика, плесень на стенах и т. д.).
Претензия застройщику по договору долевого участия: суть документа
Претензия необходима для урегулирования спора. Закон не содержит четких требований к данному документу. Поэтому претензия может быть составлена в свободной форме. Однако необходимо включать в текст претензии некоторые обязательные условия:
- Претензия должна быть правильно оформлена. Так, претензия должна включать дату подписания, паспортные данные подателя. Кроме того, в претензии нужно отражать номер договора долевого строительства и дату его заключения;
- В претензии следует подробно изложить нарушения договорных обязательств. При этом они должны быть подтверждены документально. Например, если квартира меньше по площади, нужно прикладывать к претензии акт замеров или любой иной документ, подтверждающий площадь квартиры;
- В претензии следует выразить требование устранить недостатки. Важно установить срок для компании, в который она должна ответить на претензию. Как правило, достаточно 10 суток для ответа. После чего,
В какой срок застройщик обязан устранить недостатки
Действующим законодательством установлено, что застройщик обязан устранить допущенные недостатки в разумный срок. Что же имеет в виду законодатель, употребляя данную формулировку?
Прежде всего, необходимо уточнить, что срок для устранения нарушений устанавливается самим участником долевого строительства в претензии об устранении недостатков. При определении разумного срока необходимо исходить из того, какое время понадобится застройщику для устранения того или иного нарушения в строительстве. При этом срок не может быть чрезмерно коротким или долгим. Неспециалисту определить оптимальные сроки достаточно сложно. Для этого лучше всего воспользоваться помощью строительного эксперта.
Срок удовлетворения застройщиком претензии
Срок удовлетворения претензии застройщиком зависит от требования, которое в такой претензии заявлено участником долевого строительства.
Срок 20 дней
установлен законом для удовлетворения требования дольщика о возврате денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора в связи с:
- неисполнением застройщиком обязательства передать квартиру в срок в течение двух месяцев
- неудовлетворением застройщиком требования участника долевого строительства о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок, о соразмерном уменьшении цены договора, о возмещении своих расходов на устранение недостатков
- существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства
- нарушением застройщиком срок уведомления участника долевого строительства о прекращении договора поручительства
- в иных случаях
Срок 10 дней
установлен законом для возврата денежных средств застройщиком в связи с расторжением договора долевого участия в строительстве по требованию участника долевого строительства (в судебном порядке) в случаях:
- когда строительство приостановлено или прекращено, либо, когда стало очевидным, что в срок, установленный договором квартира передана не будет
- когда в проектную декларацию внесены существенные изменения, в том числе, в части размера объекта недвижимости
- изменено назначение общего имущества и (или) нежилых помещений
- в иных случаях
Законы государства защищают права и интересы граждан. Если речь идет о договоре долевого участия, в нормативно-правовом акте предписывают в первую очередь соблюдать интересы дольщиков. Если уложиться в установленные в договоре сроки не удаётся, в отношении компании могут быть предусмотрены соответствующие санкции. Так, если компания не успевает сдать объект в установленный срок, она обязана предоставлять дольщикам неустойку за каждый день пропуска. При этом по закону исполнитель имеет право официально изменить сроки сдачи недвижимости. Для этого потребуется получить согласие всех дольщиков и скорректировать ранее заключенное соглашение. К нему оформляется дополнительный договор. В нём прописываются новые сроки окончания строительства. Соглашение обязаны рассмотреть и подписать все дольщики. При этом владелец квартиры не обязан выполнять действия.
Это важно! Если документ всё же будет подписан, первоначальные сроки считаются недействительными. В результате владельцы недвижимости лишаются права требовать неустойку с застройщика.
Если гражданин отказывается подписывать документ, компания, выполняющая строительство жилья, будет обязана выполнить прежние обязательства.
Правила расчета пени за один день
Обычно рассчитывается сразу вся сумма. Однако изначально потребуется узнать величину пени за 1 день. Для этого ставку рефинансирования необходимо разделить на 300. Если дольщиком считается физическое лицо, показатель умножается на 2 дня. Затем стоимость договора умножается на итоговое значение пени. Это и будет величина неустойки за 1 день. Чтобы рассчитать общий размер, потребуется умножить сумму на общую продолжительность просрочки. В 2022 году стоимость недвижимости довольно высока. Цена договора долевого участия также будет высокой. Показатели учитываются при расчете неустойки. Подобные меры применяются для того, чтобы застройщику было невыгодно допускать просрочку и он выполнял взятые на себя обязательства. Учитывайте, что неустойка – это не единственная разновидность платежа, которую можно истребовать с нерадивого застройщика.
Дольщик имеет право потребовать в претензии:
- возместить незапланированные расходы, касающиеся съема квартиры;
- потребовать наложения штрафных санкций;
- истребовать моральный ущерб;
- возместить расходы, вызванные рассмотрением дела в суде.
Как написать претензию
Претензия по устранению недостатков не имеет унифицированной формы. Ее составляют в деловом стиле, указывая информацию, которая отражает проблему. Типовой образец выглядит следующим образом:
- в шапке отражают наименование компании, место ее нахождения, ФИО клиента, адрес регистрации (проживания), контакты;
- чуть ниже, посредине страницу пишут название документа;
- с новой строчки начинают описывать проблему, обстоятельства, предшествующие ее возникновению;
- далее перечисляем все недостатки, время их обнаружения;
- в претензию можно включить мотивирующую часть, которая отличается тем, что клиент выражает свое мнение о нарушение своих прав и подтверждает его ссылками на действующее законодательство;
- следующий пункт – требования, которые излагают максимально точно и последовательно;
- заканчивают претензию перечнем прилагаемых документов, датой и подписью.
Как написать претензию застройщику?
Действующим законодательством не установлено определенной формы требования. Но на практике уже давно сложилась определенная структура документа. Конечно же, не стоит начинать с угроз, обвинений и использования нецензурных слов. Также не надо ничего приукрашивать или писать о не существующем. Надо писать четко и по делу, без эмоциональной составляющей, с обязательной ссылкой на нормы закона.
В претензии необходимо указать:
- Данные застройщика (адрес, полное наименование);
- Сведения об отправителе (ФИО, адрес);
- Основания для написания претензии. Здесь должен быть указан договор со всеми реквизитами (дата, номер, название);
- Факты нарушения стороной договоренностей. Обязательно сослаться на пункт в договоре и на статью закона, которые нарушены;
- Какое конкретно требование Вы предъявляете. Это может быть выплата неустойки, передача квартиры. При этом обязательно указывается срок для исполнения претензии;
- Реквизиты расчетного счета. Это в том случае, если речь идет об уплате неустойки. При этом также следует расписать подробный расчет суммы или можно приложить отдельно;
- Приложение документов (если имеются);
- Подпись и дата составления
На что еще обратить внимание при составлении претензии
Иногда коммерсанты кроме звучного названия бренда (основной компании) применяют разные юридические лица, на которые оформляют строительство отдельных объектов недвижимости. В заявлении на устранение недостатков указывают реквизиты предприятия, которое заключило с дольщиком соглашение. Эти данные приведены в договоре купли продажи.
Важно! Для уточнения рекомендуется проверить соответствие сведениям, которые содержит единая государственная база данных юридических лиц (ЕГРЮЛ). С заверением такой документ получают лично в налоговой инспекции. Быстрее можно скачать копию в дистанционном режиме с официального сайта ФНС.
В претензии не указывают данные директора, иного конкретного сотрудника. Подразумевается возможность изменения штатного расписания. Также не рекомендуется:
- пользоваться типовыми образцами заявлений, которые предлагает застройщик;
- указывать в тексте лицо (предприятие), не имеющее отношения к ДДУ;
- отправлять письмо без проверки.
На последний пункт надо обратить повышенное внимание. Особо тщательно сверяют суммы компенсаций по изложенным требованиям.
О нюансах определения размеров компенсации
Точно оценить сумму, требуемую на устранение недостатков строительства, может только эксперт. При этом нужно помнить, что стоимость стоит в прямой зависимости от типа отделки, предусмотренной договором, и ее наличия в целом. Она может быть черновой, предчистовой (так называемая отделка white box) либо чистовой. В последнем случае стоимость недостатков будет наиболее существенной, так как для их устранения необходимо предпринять гораздо больше, чем в случае с черновой и предчистовой отделкой.
Непосредственно при расчете стоимости устранения недостатков специалистом учитывается следующее:
- цена материалов, требуемых для исправления недочетов;
- стоимость демонтажных работ в случае, если в них есть потребность;
- стоимость финишных работ (восстановительных).
Срок удовлетворения претензии по закону
В какой срок будут устранены все дефекты, зависит от того, что вы напишете в письме. 20-дневный срок выполнения требований дольщика о возврате денег установлен на законодательном уровне.
Так происходит в том случае, если дольщик отказался от исполнения договора по следующим причинам:
- застройщик не выполнил обязательства по передаче жилого помещения в срок в течение 2-х месяцев;
- недостатки, выявленные после передачи квартиры, не были устранены на условиях, прописанных в договоре (бесплатно, в разумные сроки, со снижением стоимости квартиры, с возмещением расходов дольщика);
- качество квартиры не соответствует условиям договора;
- строительная компания не уведомила дольщика в установленный срок о прекращении договора поручительства;
- прочие ситуации.
10-дневный срок возврата денег строительной компанией установлен в случае расторжения ДДУ по требованию дольщика (решение принято в судебном порядке) по таким причинам:
- стройка временно или полностью заморожена, дольщик понял, что объект не будет сдан в эксплуатацию вовремя;
- в процессе строительства были внесены изменения в проект, изменился размер строительного объекта;
- было изменено назначение нежилых помещений и общего имущества дома;
- другие причины.
Важно знать! Еще совсем недавно дольщики имели право расторгнуть договор в одностороннем порядке (без постановления суда). В этом году, с 1 января, вступили в силу изменения в закон об участии в долевом строительстве. Теперь дольщик не может самостоятельно расторгнуть договор, если строительная компания выполняет все условия договора и свои обязанности.
Какие требования указываются в претензии?
Если компания существенно нарушила требования к качеству объекта недвижимости, дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ и возвращения ранее потраченных им денег на покупку жилья.
Согласно второй части статьи 7 ФЗ № 214, если недостатки квартиры являются несущественными, собственник может потребовать:
- бесплатного исправления выявленных изъянов;
- соразмерного понижения стоимости жилого помещения;
- возмещения затрат, понесённых им в связи с самостоятельным устранением дефектов.
Согласно статье 15 Закона, дольщик вправе потребовать от компании-застройщика выплаты компенсации морального ущерба, нанесённого ему продажей некачественного объекта недвижимости.
Законодательные требования к застройщику
Действующее законодательство обязывает строительную компанию в точности соблюдать все технические нормы и регламенты. Это требование прямо прописано в ст. 7 Федерального закон 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
Физлицо-заказчик строительных услуг также находится под защитой закона «О защите прав потребителя» (ФЗ №2300-1 от 07.02.1992, ст. 29: Права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы).
Таким образом, любое отклонение от ГОСТов, СНиПов и прочих нормативных документов признается строительным браком и дает право потребителю требовать:
- безвозмездного устранения недостатков;
- пропорционального уменьшения цены;
- возмещения расходов, понесенных при устранении недостатков своими силами или третьими лицами.
Потребитель даже имеет право отказаться от выполнения договора, если выявленные недостатки окажутся неустранимыми или весьма существенными (например, меньшая площадь или измененная планировка квартиры).
Отзыв Мининой М.В. Прошу выразить огромную благодарность Суховарову Юрию Владимировичу за грамотную консультацию, квалифицированную помощь по моему вопросу.
С благодарностью, Минина Маргарита Владимировна.
Благодарность от Евгения Н. Выражаю свою благодарность Павлюченко Александру Викторовичу за квалифицированное ведение моего дела, грамотную консультацию и обоснованные решения, которые привели к возмещению всех заявленных убытков.
С уважением, Евгений Н., 17.11.2017 г.
Благодарность Павлюченко Выражаю свою благодарность Павлюченко Александру Викторовичу за квалифицированное ведение моего дела, грамотную консультацию и обоснованные решения, которые привели к возмещению всех заявленных убытков.
С уважением, Евгений Невинчаный
Благодарность коллективу Выражаю благодарность коллективу юр. отдела СПб. за оказанную услугу в расторжении кредитного договора на покупку косм. средств, который я имела неосторожность заключить с одной из недобросовестных компаний. Юристы быстро отреагировали, нанесли визит в компанию и сделали видеосъемку. Еще раз выражаю бесконечную благодарность и желаю дальнейшего процветания.
Благодарность Иванову А.И. Прошу выразить благодарность коллективу «Юридического Агентства Санкт-Петербурга», и особенно, Иванову Артему Игоревичу, за грамотные действия и решение по моему гражданскому делу. Смею утверждать, что это одна из лучших юридических фирм в городе, т.к. очень сблизился с юристами. Все делается своевременно и по делу. Удачи коллективу во всем.
С уважением, Надеждин А.Н. 7.06.2018 г.
Отзыв Горекого Б.И. Благодарность Юрию Владимировичу от Горекого Б.И. за проведенную консультацию по правам семьи.
Благодарность от Хохлова Н.С. Я Хохлов Н.С. выражаю особую благодарность адвокату Павлюченко А.В. который защищал мои права по защите прав потребителя. Был приятно удивлен его профессионализму где он обнаружил ложный адрес моего ответчика зарегистрирован в ЕГРЮЛ, а также защищал как я считаю от необоснованных решений судьи первой инстанции. Если в дальнейшем понадобиться юридическая помощь, буду обращаться только к Павлюченко А.В.
Н.С. Хохлов 12.12.2017 г.
Срок рассмотрения претензии застройщиком
Как правило, в ДДУ прописывается определенное время для ответа на обращение. И чаще всего это тридцать календарных дней, но бывает и меньше. Если в документах срока нет, то следует руководствоваться нормами закона. В данном случае надо придерживаться ГК РФ. Согласно которому обычно срок составляет десять – четырнадцать календарных дней. Время начинает исчисляться, когда организация получила претензию.
Если речь идет о безвозмездном устранении недостатков, уменьшении цены, возмещении трат на устранение проблем, то срок для рассмотрения письма составит 10 календарных дней.
Что касается возвращения стоимости по сделке, а также неустойки, из-за расторжения договора, то сроки здесь будут 20 дней (например, не сдача квартиры в срок) и 10 дней (если сделка расторгается в суде).
В претензии возможно указать и больший срок. Все зависит от нарушений, которые допущены. Ведь если необходимо устранить глобальные дефекты, то и срок должен быть соответствующий.
ВАЖНО: в любом случае, срок для застройщика должен быть разумным. И об этом не стоит забывать при написании претензии.