Покупка квартиры у юридического лица в ипотеку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры у юридического лица в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Оговоримся сразу: мы не ведем речь о покупке квартиры у компании-застройщика. В этом случае действуют заранее оговоренные правила, особенно в том случае, если строительная компания является партнером финансового учреждения. Мы же говорим о компании или организации, которая в свое время купила квартиру (непрофильный актив – для многих видов деятельности), поставила ее себе на баланс и сейчас решила его реализовать.

Какие сложности возникают у заемщика?

В общем и целом, специалисты утверждают, что оспорить договор купли-продажи недвижимости у юридического лица намного легче, чем у физического. В этом-то и кроется причина, по которой банк может отказать потенциальному заемщику в оформлении ипотеки. И вот почему, обращаясь за кредитом на приобретение жилья, потенциальному заемщику следует сразу же поинтересоваться, согласится ли банк на работу с таким собственником, чтобы зря не тратить время, силы и деньги.

Кроме того, следует понимать, что обычных взаиморасчетов наличными деньгами, как в случае с физическим лицом, тут не будет – юридическое лицо принимает оплату лишь на свой расчетный счет. Этот вопрос будет актуальным, если речь идет о 100%-ной оплате будущим владельцем приобретаемого жилья. Однако, если речь идет об оформлении ипотеки, то тут и так речь идет только о безналичном расчете, так что об этом не стоит беспокоиться.

Со своей стороны, будущий покупатель должен проверить:

• Свежую выписку из ЕГРН, из которой будет видно право юридического лица на этот объект недвижимости. Там же будет видно, имеются ли какие-либо обременения. При желании можно заказать расширенную выписку – тогда будет видно, кто владел квартирой ранее;
• правоустанавливающие документы – в первую очередь Устав. Из этого станет понятно, кто имеет право подписывать документы подобного рода;
• выписку из домовой книги – для определения того, кто имеет право на проживание в этой квартире. Точно также, как и с выпиской из реестра, можно заказать расширенный вариант, чтобы знать историю проживания людей на этой жилплощади;
• полномочия лица, которое будет представлять компанию на сделку купли-продажи;
• справку об отсутствии задолженности за коммунальные платежи.

Опять же, если у покупателя нет профильного юридического образования в сфере недвижимости, ему следует привлечь к этому процессу профессионала, поскольку ошибки на этом этапе чреваты серьезными последствиями. Как вариант, можно привлечь к этой работе ипотечных брокеров, которые проведут за Вас все проверки. Кроме того, они помогут подобрать именно то кредитное учреждение, которое будет готово участвовать в подобных сделках.

Как можно заметить, покупка квартиры в ипотеку у юридического лица требует дополнительных усилий как со стороны потенциального заемщика, так и со стороны банка. Однако, если у покупателя есть заинтересованность в приобретении именно этой квартиры, а все остальные аспекты оформления ипотечного договора в порядке, то все вопросы можно решить, просто на это потребуется немного больше сил и времени.

Документы, необходимые для оформления сделки

Как и в случае с любой другой сделкой купли-продажи недвижимости, все начинается с подтверждения права собственности — таким подтверждением сегодня может быть только выписка из ЕГРН, подтверждающая, что квартира принадлежит компании-продавцу.

Также потребуются:

• Решение участников ООО, акционеров АО или единоличного руководителя компании о продаже принадлежащей юридическому лицу недвижимости. Или справка о некрупности сделки.

• Копии учредительных документов организации.

• Копии свидетельств о присвоении ОГРН и ИНН компании-продавца.

• Выписка из ЕГРЮЛ.

• Доверенность, подтверждающая полномочия лица, подписавшего договор от имени компании, если это не руководитель, действующий на основании устава.

• Паспорт уполномоченного представителя компании.

Покупателю достаточно паспорта.

Кроме тщательной проверки документов, перечень которых приведен выше, покупателю стоит попытаться попасть на собрание участников (директоров), на котором будет приниматься решение о продаже объекта недвижимости.

Если юридическое лицо не предоставляет выписку из ЕГРП или обещает ее предъявить только на сделку, ее можно получить самостоятельно, сделав соответствующий запрос в Россреестр. Наличие информации в выписке о частой смене собственника должно насторожить. Необходимо помнить, что если юридическое лицо стало собственником недвижимости меньше, чем три года назад, то эту сделку также могут оспорить в судебном порядке.

Не позже, чем за 2-3 дня до подписания договора купли-продажи, стоит заказать выписку из домовой книги (если речь идет о вторичном рынке). «Тревожным звонком» является регистрация какого-либо лица в квартире после того, как были достигнуты договоренности о продаже.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Заказчик имеет право:
   1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
   2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
   3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
2. Заказчик обязан:
   1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
   2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
   3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
   4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
3. Исполнитель имеет право:
   1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
   2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
      • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
      • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
   3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
   4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
   5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
4. Исполнитель обязан:
   1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
   2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
   3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
   4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
   5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

Отличия приобретения квартиры у фирмы

Решение о продаже актива в виде квартиры юридическое лицо принимает коллегиально, то есть при участии всех учредителей. Тогда как физическое лицо при продаже недвижимости решение принимает единолично.

Лицо, которое вправе заключать договоры по распоряжению недвижимым имуществом, указано в Уставе компании. Как правило, это генеральный директор или должностное лицо, уполномоченное им на совершение подобных сделок. Обычный сотрудник фирмы, заместитель директора или главный бухгалтер не вправе подписывать такие соглашения, если не имеет надлежащей нотариальной доверенности.

Расчеты по сделке между физическими лицами могут происходить как в наличной, так и в безналичной форме. Однако при финансовых расчетах с компанией проведение денежных средств через расчетный счет — процедура обязательная.

При покупке квартиры у юридического лица необходимо выполнить тщательную проверку документов, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Прежде чем приступить к покупке, следует внимательно изучить документы, предоставленные продавцом.

Помощь в этом вопросе могут оказать эксперты в области недвижимости, которые проведут полноценную консультацию, помогут с оформлением договора купли-продажи и подписанием документов.

Важно проверить право продавца на продажу объекта недвижимости, а также наличие всех необходимых документов, подтверждающих собственность продавца на имущество.

Приобретение квартиры по ипотеке также требует внимательного анализа документов, так как на недвижимость может быть наложен арест или иные ипотечные обременения.

Получение доверенности на представителя и проверка полномочий представителя также является необходимым шагом для безопасной покупки квартиры у юридического лица.

В процессе проверки документов следует обратить особое внимание на выписку из ЕГРН, различные подтверждающие документы о состоянии объекта, документы на крупные ремонтные работы, а также наличие исполнительных производств и решений суда в отношении объекта.

При возникновении вопросов относительно документов или оформления договора обращайтесь за помощью к квалифицированным специалистам в области недвижимости.

Какую недвижимость можно приобрести

Однозначного ответа на данный вопрос нет, так как каждая финансовая организация самостоятельно определяет целевое назначение предлагаемых продуктов, условия и требования их выдачи. В данном случае можно дать только примерную характеристику приобретаемого по займу для юридических лиц объекта недвижимости. Итак, чаще по договору допускается выдача заемных денежных средств на покупку производственных, торговых, складских помещений, офисов и т.п.

Обратите внимание! Юридические лица могут брать коммерческий кредит не только для приобретения готовых решений, но и для строительства собственных зданий.

Отдельно следует расписать требования банков и относительно самой недвижимости. Итак, она должна соответствовать следующим критериям:

• Приобретаемое помещение/здание является объектом капитального строительства. Сюда не входят, например, временные хозяйственные постройки, летние торговые павильоны;
• Предмет договора находится в черте города, в котором имеется филиал выбранного кредитора (в редких случаях допускается покупка коммерческой недвижимости, находящейся в небольшой удаленности от города);
• Выбранный объект недвижимости юридически чист (не имеет обременений, задолженностей по коммунальным услугам);
• Наличие хотя бы минимума проведенных коммуникаций: свет, вода, отопление. Так же сотрудники банка обратят внимание на удобство и состояние подъездных путей, наличие парковки и т.п.;
• Удовлетворительное состояние здания (покупку в ипотеку ветхих сооружений не одобрит ни один банк);
• Площадь помещения. Она должна быть достаточна для нормального функционирования бизнеса. Если речь идет о торговом помещении, то лучше выбирать варианты с площадью от 30 кв.м., если о складе – от 100 кв.м.

Самая сложность в кредите для юридических лиц состоит в проведении оценки приобретаемой недвижимости. Здесь процедура требует более детального рассмотрения всех нюансов.

Ипотечное кредитование физических и юридических лиц всегда сопровождается сбором необходимого пакета документов и предоставлением их на рассмотрение сотрудникам банка. Только для последних предусмотрена необходимость предъявления расширенного перечня документации:

• Анкета-заявление;
• Учредительные документы;
• При ведении деятельности, требующей обязательного лицензирования – соответствующие лицензии и разрешительная документация;
• Выписка о состоянии счета (должны быть отражены последние движения денежных средств);
• Паспорт представителя организации (приказ, подтверждающий его полномочия);
• Отчетности: финансовая, налоговая.

Покупка у заемщика с согласия банка

При продаже квартиры самим заемщиком под контролем банка и с погашением кредита (или части кредита) за счет вырученных средств главным плюсом для покупателя является добровольность волеизъявления продавца, отмечает советник по правовым вопросам компании «Интерцессия» Светлана Токарева. Внутри этой схемы есть несколько вариантов заключения сделки, отмечает эксперт.

Сделка после досрочного погашения ипотеки продавцом. Механизм выглядит следующим образом — продавец гасит свою ипотеку и продает квартиру без связанных с ней обременений. Риски покупателя в данном случае минимальны.

Сделка с досрочным погашением кредита покупателем. Например, до внесения авансового платежа заключается соглашение о намерении заключить сделку купли-продажи в будущем. «В условиях прописывается погашение ипотеки продавца покупателем. Часть денежных средств передается залогодержателю в качестве остатка долга по ипотеке, часть — продавцу в качестве оставшейся суммы стоимости объекта недвижимости», — пояснила советник по правовым вопросам компании «Интерцессия». «После гашения ипотечного кредита залогодержатель выдает продавцу справку о том, что ипотека погашена. После чего стороны подписывают основной договор продажи квартиры и подают документы на регистрацию», — пояснила юрист.

Но проблема в том, что долг у заемщика может быть больше, чем согласованная цена квартиры. В этом случае покупателю следует получить гарантии от банка (залогодержателя), что залог будет снят при оплате определенной цены договора (даже меньшей, чем размер долга продавца). «При неснятии залога банк вправе обратить взыскание на квартиру для погашения оставшейся части долга, даже если квартира уже находится в собственности покупателя», — отметила Светлана Токарева.

Поэтому для покупателя наименее рискованной является схема, при которой цена квартиры покрывает долг заемщика перед банком и оплата цены квартиры производится после регистрации права собственности покупателя на квартиру.

Риски при покупке квартиры у юридического лица

Покупка недвижимости у юридического лица сопровождается рисками для покупателя, который не знаком с нюансами и особенностями процедуры продажи и заключения сделки, поэтому подробно разберем их в статье и способы защититься от опасности потери имущества или денег.

Приобретение квадратных метров у юр лица встречается не так часто, но отличается большим набором необходимых документов, следовательно и подойти к оформлению процедур стоит с повышенной внимательностью. Существует много нюансов, по которым сделка может быть признана недействительной.

При совершении такого приобретения возможно оформление первичного жилья или квадратных метров на вторичном рынке, в том числе с оформлением ипотечного кредита.

Читайте: квартира в ипотеку риски

Этапы оформления сделки

Для начала необходимо изучить все этапы покупки квартиры у юридического лица. Риски покупателя будут минимизированы, если гражданин уже будет знаком с данной схемой:

1. Для начала покупателю необходимо подобрать жилье, которое полностью соответствовало бы его требованиям.
2. Затем необходимо проверить документы на жилплощадь и документы у юридического лица.
3. Далее нужно составить договор купли-продажи и подписать его.
4. После этого можно переходить к передаче денежных средств. Нужно помнить, что деньги переводятся только после регистрации договора в ЕГРН.
5. В заключении можно регистрировать квартиру.

Однако данная схема действует не только при совершении сделки с юрлицом, но и с физлицом.

Что же касается продажи квартиры фирмой, то тут также имеются свои нюансы. Сделка между юрлицом и физлицом сложна и для самой организации. Вот с какими сложностями владельцы компании сталкиваются чаще всего:

• для начала генеральный директор должен собрать разрешение на продажу жилплощади у всех владельцев компании;
• только после того, как все акционеры или совладельцы предоставили свое согласие, можно переходить к сбору требуемых бумаг.

Похожие записи:

• Признание брака недействительным: основания и условия
• Увольнение на испытательном сроке: выплаты
• Причины отказа службы безопасности при приеме на работу