Продажа квартиры по генеральной доверенности риски для покупателя

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры по генеральной доверенности риски для покупателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.

Если очень хочется, то можно?.. Проводим сделки по доверенности

Решение продать или купить квартиру — ответственный шаг стоимостью в десятки миллионов рублей. Суммы большие, ответственность высокая. Соответственно, все игроки в этом процессе должны быть проверенными и надежными. Особенно в сложном положении находится покупатель. Риск возрастает, если имеется идеальный жилищный вариант, представляемый не собственником, а кем-то с выданной нотариусом доверенностью.

Если вы выбираете между схожими предложениями, рекомендую делать выбор в пользу квартиры с реальным владельцем. Но что делать, если именно ваша «квартира мечты» продается по генеральной доверенности?

Будьте предусмотрительны! Доверенность на продажу вторичного жилья как плотная ширма, за которой скрывается огромное количество подводных камней: обременения, реальное состояние здоровья собственника и истинные намерения продавца.

Когда в процессе сделки отсутствует собственник, появляются сложности в проверке его личности, документов, дееспособности и вообще реального существования человека в данный момент. Конечно, самый надежный и гарантированный вариант покупки жилья у человека с доверенностью, если вы знаете лично и доверенное лицо и собственника, как говорится, не один пуд соли с ними съели. В таком случае от подвохов и обмана покупатель будет освобожден.

Но самое красивое и ценное, зачастую, находится у совершенно незнакомых нам людей. Поэтому для покупателя крайне важны и личности собственника и доверенного лица, правильно оформленная доверенность, обстоятельства, при которых она была выдана — мы должны удостовериться в том, что она получена ненасильственным способом и без обмана.

Игра в доверие. В каких случаях продают квартиру по доверенности

Продажа недвижимости по доверенности является крайней мерой — вынужденно применяемым сценарием, если присутствует условие, осложняющее продажу квартиры непосредственно хозяином. Будь мы все здоровы и в здравом уме, вряд ли бы мы разрешили кому-то стороннему продавать наше имущество.

Выдача доверенности оправдана только в ряде случаев, когда собственник, например, переехал жить в далекую страну и просто не имеет возможности потратить несколько месяцев, лично присутствуя при подготовке и оформлении сделки. Или же находится на длительном лечении. А может быть, и вообще «недееспособен» — болен психически.

Большое желание продать имущество и непреодолимая сила, из-за которой собственник не может сам участвовать в процессе продажи — та сумма факторов, запускающих процедуру выдачи доверенности.

С другой стороны, важна не только причина выдачи документа, но и те полномочия, которые этот документ открывает доверенному лицу. Как правило, в грамотно составленной доверенности есть ряд ограниченных действий, которые вправе совершать доверенное лицо. Например, получать денежные средства от покупателя или нет.

Безопасна ли купля-продажа квартиры по доверенности? Увы, не на 100%. Выдача третьему лицу доверенности на продажу квартиры — это наименее безопасный способ продать свое имущество и получить за него деньги.

Какие бывают доверенности

Ирина А.: Если речь идет о доверенности на распоряжение недвижимостью, то такая доверенность должна быть нотариально удостоверена. Это можно сделать у любого нотариуса.

Часто мы слышим про «генеральную доверенность». Вообще такого понятия юридически не существует. То, что называют «генеральной доверенностью», это доверенность, которая предполагает управление и распоряжение всем комплексом имущественных прав с недвижимостью. По этой доверенности можно осуществить любые действия, связанные с отчуждением, приобретением имущества, с залогом имущества, с получением кредитных средств.

Она накладывает очень серьезную ответственность как на доверителя, так и на лицо, которому передаются эти полномочия. Поэтому надо очень серьезно подойти к выбору поверенного, который не будет использовать свои полномочия против ваших интересов.

Если нет необходимости выдавать доверенность на распоряжение всем своим имуществом, имеет смысл выдать доверенность на строго определенные полномочия: на сбор документов для отчуждения имущества, на регистрацию перехода права, в то время как удостоверять сделку и получать денежные средства вы будете сами.

Что стоит сделать перед сделкой по доверенности

Никто не может дать полной гарантии безопасности сделки по доверенности. Лучше привлечь к процессу компетентного юриста или риелтора.

• Проверьте, что доверенность разовая, а не «генеральная». Первая дает разрешение на конкретную сделку, в ней подробно расписаны все условия. Вторая — разрешает вести дела от имени доверителя. Чем конкретнее доверенность, тем больше доверия ее владельцу.
• Не соглашайтесь на сделку, если не можете лично побеседовать с продавцом. Если нет возможности встретиться, созвонитесь по видеосвязи, выясните подробности, убедитесь, что доверенность тот выдал добровольно. Спросите, осознает ли продавец, что собирается отдать квартиру за оговоренную сумму. Не верьте представителю на слово, проверяйте все его слова.
• Проверьте документы на квартиру. Нужно выяснить, является ли тот, кто выдал доверенность, владельцем жилья.
• В доверенности должны быть подробно расписаны параметры квартиры — адрес, кадастровый номер, технические характеристики. Их достаточно, чтобы убедиться — продают ту квартиру, которая указана в доверенности.
• Созвонитесь с продавцом перед тем, как отдавать деньги или передавать документы в МФЦ — убедитесь, что с ним всё в порядке.
• Проверьте в день сделки, что доверенность не отозвали, с помощью нотариуса или онлайн-базы.
• Саму сделку лучше провести через нотариуса, для дополнительной гарантии безопасности процесса.

Сделка по недействительной доверенности

Самой распространенной является генеральная доверенность. Ее обладатель имеет широкие полномочия. В частности, доверенное лицо может собирать и подписывать документы, показывать жилье потенциальным покупателям, проводить переговоры и договариваться о цене. Более того, обладатель доверенности может также распоряжаться финансовыми средствами и подписывать договор купли-продажи.
Большой риск таких сделок заключается в совершении покупки по недействительной доверенности. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, можно проверить срок действия документа на специализированных сайтах. Однако даже там информация не всегда оперативно обновляется. Поэтому следует внимательно проверять все документы самостоятельно, а также знать, почему доверенность является недействительной.

Зачастую это происходит из-за:

• Не указанной даты оформления документа. Всегда должна стоять дата начала действия документа. Срок окончания может и не указываться.
• Завершения срока действия. Нужно обратить внимание на начало действия документа и сравнить с текущей датой. С момента начала действия допускается срок не более одного года, если не указана конечная дата.
• Ошибок в паспортных данных. Недействительной также будет доверенность, содержащая ошибки или недостоверную информацию в паспортных данных.
• Смерти или недееспособности доверителя. Документ прекращает свое действие, если доверитель умер, признан безвестно отсутствующим, недееспособным или ограниченно недееспособным.

Какие бывают виды доверенности на продажу квартиры

Доверенность на продажу жилого помещения – это документ, который оформляется в письменном виде с обязательным заверением у нотариуса. Руководствуясь этим документом, доверенное лицо может совершать действия по поиску жилья и участвовать в сделке от имени покупателя.

Существует несколько видов:

• Безотзывная – оформляется юридическими лицами и для них. Ее цель – исполнение или обеспечение выполнения обязательств представляемого лица перед представителями в тех ситуациях, когда обязанность связана с реализацией предпринимательской работы или услуг. Ее нельзя отменить до тех пор, пока не закончится срок действия или не наступает случай, предусмотренный самим документом.
• Обыкновенная доверенность для граждан и юридических лиц делится на две разновидности. Она может быть разовой – оформляется для конкретного случая (покупка жилья, например). Или специальной – для выполнения каких-либо однотипных действий в течение какого-то срока (приобретение риелтором нескольких квартир для одной организации).
• Генеральная доверенность приравнивает доверенное лицо к продавцу/покупателю квартиры. То есть он может совершать все действия по поиску клиента, заключать сделку, совершать регистрационные операции. Доверенным лицом может стать любой человек. Требование – дееспособность, возраст от 21 года и гражданство РФ.

При продаже или покупке недвижимости чаще всего используются генеральный или разовый виды. Купить квартиру по доверенности в ипотеку можно точно так же, как и действуя напрямую. Для банка потребуется только бумага, оформленная у нотариуса.

Стоимость доверенности для оформления сделки купли-продажи квартиры

Оформление доверенности у нотариуса – платная процедура. Сколько стоит доверенность на продажу квартиры у нотариуса в 2024 году?

В стоимость входят такие платежи:

• госпошлина за распоряжение квартирой, если доверенным лицом является близкий родственник доверителя – 100 руб.; 500 руб. – если доверенность выдается лицу, не связанному родственными отношениями с доверителем;
• тариф на правовую и техническую работу нотариуса – от 500 до 1500 руб. в зависимости от услуг того или иного специалиста;
• если доверенность выдается только для совершения только одного действия, например, доверенность лишь с правом получения денег, то стоимость заверения такого документа составит всего 200 рублей.

Купля-продажа квартиры по доверенности

Если документ составлен верно, представитель вправе совершать действия, связанные с продажей квартиры или дома в рамках полномочий, указанных в документе. Сделка при этом нечем не отличается от обычной сделки купли-продажи, при которой собственник лично присутствует на сделке. Источник средств при этом не имеет значения. Купить квартиру по доверенности возможно как за наличные, так и с использованием заемных средств или материнского капитала.

В договоре купли-продажи жилого помещения необходимо указать ФИО и паспортные данные как собственника жилья, так и его представителя. Договор обязательно должен содержать информацию, что представитель действует на основании доверенности (указать номер и дату). Остальные формулировки договора купли-продажи стандартны. Указывается предмет сделки – точный адрес, площадь, количество комнат, способ передачи денег, стоимость. Если для приобретения квартиры используются заемные средства, то это должно быть прописано в договоре.

Риски продавца и покупателя

Купля-продажа всегда имеет определенные риски для обеих сторон. Но при совершении сделки по доверенности негативных последствий может возникнуть еще больше. Для продавца большим риском является доверительная перепродажа. Чтобы не столкнуться с неприятностями, собственнику не стоит уполномочивать доверенного одновременно на заключение договора и получение денежных средств с реализации.

В противном случае представитель может забрать деньги и скрыться. Это возможно даже, если средства будут находиться в банковской ячейке. Ведь при предъявлении доверенности сотрудников банка ничто не насторожит. Поэтому важно прописывать в доверительном документе, что доверенное лицо не имеет права получать деньги, вырученные с продажи недвижимости.

Для покупателя опасность может скрываться в самой доверенности. Ведь ее отмена может произойти в любое время. В результате человек переведет денежные средства представителю, а сделка будет остановлена ввиду отмены доверительной бумаги. В избежание подобной ситуации рекомендуется расплачиваться с продавцом через банковскую ячейку. Тогда доверенное лицо не сможет забрать средства, пока не будет оформлено право собственности покупателя на квартиру.

Еще один риск для гражданина, приобретающего имущество, – прекращение действия доверенности вследствие смерти доверителя, признания его недееспособным до совершения сделки. В таких случаях недействительной становится не только передача полномочий, но и все договора, заключенные представителем.

После ухода из жизни доверителя родственники могут обратиться с иском в суд для возвращения квартиры умершему, чтобы получить ее в качестве наследства. Недееспособными часто признают пожилых людей, при заключении соглашения о купле-продаже с ними нужно быть предельно осторожными. Ведь даже нотариус не сможет определить, является ли продавец дееспособным. Это способен подтвердить только врач.

Также риском при продаже квартиры по доверенности для покупателя является отмена сделки в связи с пропажей гражданина, который передал свои полномочия доверенному лицу. Сделка отменяется до тех пор, пока доверитель не найдется или не будет признан пропавшим без вести. Признание проводится в судебном порядке и представляет собой долгую процедуру.

Мошеннические действия также никто не отменял. Неудивительно, если собственник и доверенное лицо находятся в сговоре и намеренно обманывают покупателей для выманивания денежных средств. В этом случае они тщательно выбирают своих жертв.

Ими чаще всего оказываются одинокие люди преклонного возраста, которые слишком доверчивы или не могут в полной мере руководить своими действиями. А в силу отсутствия родственников их некому защитить.

Таким образом, для покупателя риски очень существенны, особенно если он уже передал денежные средства, а сделка сорвалась.

Как максимально себя защитить

Доверителю следует быть внимательнее при передаче своих полномочий другому лицу. Необходимо выбирать надежного человека, чтобы избежать мошенничества. Также юристы советуют выполнение следующих мер во избежание негативных последствий:

• При подозрении на мошеннические действия или при их выявлении доверителю следует отозвать доверенность и обратиться в суд для признания всех сделок, осуществленных с ее помощью, недействительными.
• Передавать свои полномочия исключительно проверенным людям, добросовестность которых не вызывает сомнения.
• Не доверять представителю выполнение всех манипуляций от своего имени, а только совершение некоторых действий.
• Не предусматривать право доверенного лица забирать денежные средства у покупателя за реализацию квартиры.
• Не доверять другим лицам оформлять предварительный договор, по которому продавец получает определенную сумму денег в качестве аванса.

Покупателям необходимо быть не менее осторожными. Следует внимательно проверить доверенность на предмет подделки. Документ не должен содержать никаких подчисток, ошибок, опечаток. Также для проверки подлинности можно воспользоваться официальным сайтом ФНС, где, введя данные о доверенности, можно узнать, существует ли она вообще.

Также покупателю следует постараться связаться с самим собственником жилого помещения. Если представитель под разными предлогами отказывается от предоставления контактов владельца квартиры, то лучше не соглашаться на сделку.

Если в качестве доверителя выступает человек пожилого возраста, необходимо проверить, является ли он дееспособным, не ввели ли его в заблуждение при оформлении доверенности.

Может ли человек, который реализует объект, быть обманутым? Не стоит забывать и о том, что сумма сделки в договоре и фактически переданная в руки часто не совпадают. У субъекта, который реализует недвижимость на рынке, возникает доход, который он обязан уплатить (НДФЛ). С целью сэкономить на платеже, стороны договариваются о том, что в документе будет указана одна цена, а перечислена совсем другая.

В счет оплаты перечисляется та сумма, которая соответствует соглашению между субъектами. Нарушений в таком случае нет. Доказать обратное – трудно.

Совет: Никогда не идите на уступки и не соглашайтесь в договоре прописать иную сумму, отличную от фактической. Желание сэкономить на налогах в бюджет, может повлечь последствия.

Особенности сделки по доверенности

Оградить собственника от мошеннических действий со стороны доверенного лица помогут следующие рекомендации:

• доверенность можно отозвать, если подошел к концу срок ее действия;
• сам документ и все сделки, совершенные на его основании, могут быть признаны недействительными в судебном порядке;
• в качестве доверенного лица привлекать только надежного человека, которому собственник полностью доверяет;
• не указывать в тексте доверенности возможность получения аванса или полной суммы за продажу квартиры доверенным лицом. Передачу денег лучше оформить банковским переводом. Это сделают сотрудники банка, они несут ответственность за сохранность средств на счете. За такие услуги взимается комиссионный сбор, но деньги останутся в сохранности;
• покупателю рекомендуют тщательно изучить доверенность, по возможности запросить у доверенного лица контакты владельца жилья.

В соответствии с законом генеральная доверенность не превращает доверенное лицо в собственника недвижимости. Он не имеет права продать жилплощадь себе. Продавец должен рассмотреть все плюсы и минусы, прежде чем доверять продажу собственности третьему лицу. Сделка по доверенности может вызвать сомнения у покупателя, что может привести к снижению стоимости жилплощади.

Важно подробно прописать все права доверенного лица, чтобы избежать возможных неприятных последствий; обговорить стоимость квартиры, сроки и прочие формальности. Если соблюдать все меры предосторожности, то продажа по доверенности выгодна продавцу. Это поможет сберечь время, избежать длительных походов по различным инстанциям для получения необходимых справок.

Итак, покупка квартиры по доверенности является вполне возможной сделкой, но, решаясь на составление документа, стоит разобраться со всеми рисками внимательно и не спеша. Необходимо четко прописать полномочия доверенного лица, а лучше — составить несколько доверенностей на отдельные операции. Решив отозвать документ, надо поспешить, пока в процесс не оказались вовлечены слишком много участников.

Можно также подписать с доверенным лицом дополнительный договор о периодичности предоставления отчетов о ходе процесса.

Как продать квартиру по доверенности без собственника пошаговая инструкция

В первую очередь вы должны подготовить доверенность с соблюдением всех требований через нотариуса. В случае если собственник не может передвигаться самостоятельно, то нотариус совершает выездную сессию.

• Шаг 1. Оформление доверенности.
• Шаг 2. Сбор полного пакета документов на недвижимость, включая выписку из кадастрового реестра и другие.
• Шаг 3. Выставление жилья на продажу (любым способом).
• Шаг 4. Поиск покупателя, демонстрация квартиры, обсуждение ключевых моментов (сроки, размеры предоплаты, торг).
• Шаг 5. Заключение сделки купли-продажи, получение денег за продажу жилья, передача средств собственнику в полном размере или с компенсацией в пользу продавца.

Почему сделки по доверенности попадают в зону риска

Подделка доверенностей — одна из самых распространенных мошеннических схем. И пользуются этой схемой даже те, кто, казалось бы, находится в хороших отношениях с собственником. Но продать квартиру, когда ее владелец живет в ней, практически невозможно. Поэтому злоумышленники пользуются возможностью, когда собственники долго отсутствуют в доме. А создать документ, подделать подписи и печати, выдумать несуществующих нотариусов (или же использовать подставные лица) — самое простое в попытке обмануть доверчивых покупателей.

Так же порой люди пытаются продать жилье родственников, которые находятся в бессознательном состоянии, на грани жизни и смерти, а также просто недееспособны (например, проходят лечение в психиатрической клинике). В этом случае люди, которые признаны недееспособными, не могут являться доверителями. Например, бабушка, страдающая деменцией в более острой фазе.

Случаются ситуации, когда собственник уже признан умершем, а сделка купли-продажи еще проходит через Росреестр. Это значит, что любые действия с жильем после смерти владельца, даже наследниками, запрещена до тех пор, пока не завершится регистрация в госоргане. И продажа такого жилья считается нарушением закона. Сделка будет аннулирована и признана недействительной.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

Похожие записи:

• Государственный сводный реестр лицензий
• До какого времени можно шуметь в новогодние праздники 2022-2023 года
• Льготы матерям одиночкам в 2024 году в Белгороде