Как продать неприватизированную квартиру с долгами по коммунальным платежам

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать неприватизированную квартиру с долгами по коммунальным платежам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Как мы и упоминали ранее, в нормативных документах Российской Федерации нет запрещающих законов о реализации сделок купли-продажи в отношении недвижимости с задолженностью. Основное требование к такому имуществу – это отсутствие статуса «арестованного жилья», или, чтобы человек, обремененный задолженностью, не проходил процедуру банкротства.

Как продать квартиру с долгом за коммунальные услуги?

Для того чтобы ощутить спектр ваших возможностей, стоит определить стратегию для продажи квартиры. Обычно выделяют три варианта о том, как продать квартиру с долгами:

• Используйте деньги, которыми оплачивается задаток

Вы и покупатель заранее обговариваете ситуацию о том, что приобретающий квартиру платит сумму долга за счёт внесения первоначального взноса, тем самым погашает задолженность за коммунальные услуги. Сделка купли-продажи оформляется с уже внесенным первым платежом за покупку квартиры.

Помните! При оформлении договора сделки необходимо акцентировать внимание и указать, что задаток будет использован с целью ликвидации долга ЖКХ. В случае отсутствия пункта, может возникнуть сомнение о целесообразности использования средств задатка.

Положительные стороны при оплате задолженности за счёт задатка:

— Этот способ идеален при оформлении покупки недвижимости в ипотеку. Есть возможность внести задаток для погашения задолженности за коммуналку.

Отрицательные стороны:

• В случае большого долга (от 100 тысяч рублей) найти покупателя сложно. При трудностях в оформлении договора купли-продажи процесс может быть сорван, а задаток не компенсируется.
• При обрывании сделки со стороны продавца, вам придется вернуть задаток в два раза больше.

«Со мной такого не случится» — откуда берутся квартиры с долгами по коммуналке

Возможно, вы удивитесь, но не все «должники наши» — маргиналы, нарко- алкозависимые или не совсем самостоятельные люди. Хотя, надо отдать должное, таких большинство. Однако в категорию неплательщиков регулярно попадают и законопослушные граждане, причем нередко состоятельные. Они просто, как бы это сказать… забывают заплатить. Откладывают, как дела низкого приоритета. По Москве задолженность по коммуналке в размере 40-50 тыс. – вполне себе обычное явление. Всего-то несколько месяцев не заплатишь, и уже – бах, снежный ком. Подобные ситуации при выходе на сделку купли-продажи не критичны, но обязательно должны быть проконтролированы – юридическая чистота объекта недвижимости не будет полной без квитанций, подтверждающих отсутствие задолженностей по оплате коммунальных услуг.

Бывает и по-другому – например, получение в наследство квартиры с бонусом в виде долгов по ЖКХ. Разумеется, если собственник умер, наследнику необходимо самостоятельно оплатить все долги, дабы не множить собственные проблемы.

Плюсы и минусы всех вариантов продажи неприватизированного жилья

Способ продажи	Преимущества	Недостатки
Приватизация	Самый честный и наиболее выгодный для нанимателя вариант с минимумом рисков	Нельзя приватизировать жилье с долгами по ЖКУ, длительность процедуры в несколько месяцев, необходимость платить налог в 13 %
Прописка покупателя	Можно «продать» квартиру с долгами за «коммуналку», возможность в дальнейшем участвовать в бесплатной приватизации	Высокие риски столкнуться с мошенниками, возможность отказа муниципалитета в регистрации постороннего
Обмен с доплатой	Честный способ «продажи» неприватизированного жилья	Сложность в поисках встречного варианта, «продавец» получает не всю сумму, а разницу в рыночной стоимости двух квартир

Сложности и подводные камни

Продажа и приобретение неприватизированного жилья связаны с большим риском попасться на уловки мошенников. Желающих участвовать в подобных схемах мало. Чтобы прописать нового жильца, нужно выписать кого-то из родственников.

Чтобы в результате продажи квартиры не остаться без жилья и денег, подобные схемы следует проводить через агентства недвижимости. Опытные юристы риэлтерской организации смогут проверить документы покупателей и продавцов.

Если после прочтения статьи остались какие-то вопросы, ответы на них можно получить, записавшись на консультацию к дежурному юристу. Для этого достаточно вписать свои данные в специальное окошко в углу экрана.

Поставьте лайк и поделитесь статьей, чтобы она принесла пользу другим людям.

Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга

Такой же пример: долг собственника за «коммуналку» — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов.

Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за «коммуналку» и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.

Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.

Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.

Минусы:

• Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
• Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.

Способ второй — осуществляем обмен

Результат этого способа напрямую зависит от степени надежности агентства по недвижимости. Такой вариант был весьма популярным в эпоху девяностых, но и сейчас является хоть и рискованным, но оправданным шагом, когда речь идет о муниципальном жилье.

Основные моменты этого процесса:

• Самым сложным моментом является необходимость найти покупателя, который был бы не против такого обмена. Основным мотивирующим фактором для него является цена, ведь неприватизированная квартира стоит намного дешевле. Но все же этот способ вызывает у многих подозрение, поэтому количество таких сделок составляет всего 5% от общего числа продаж.
• Подыскивается агентство с хорошей репутацией, где покупатель приобретает жилье, равноценное вашему по цене и площади. Тут есть один щекотливый момент — после совершения сделки агентство может отказаться обратно купить квартиру. Другими словами, «кинет» вас на деньги. Доказать что-либо в суде будет практически невозможно.
• Затем подаются документы в районную администрацию с просьбой разрешить обмен.
• После того как получено разрешение происходит обмен квартирами. Став «хозяином» квартиры покупателя вы продаете ее обратно агентству за наличные деньги. В итоге все в выигрыше — покупатель получил то, что хотел (вашу неприватизированную квартиру), вы продали свой «неприват», риэлторы «наварились» на комиссионных.

Как видите, с одной стороны все легко и просто, с другой — рискованно и опасно.

Плюсы и минусы продажи неприватизированного жилья

Итак, мы ответили на вопрос, можно ли продавать неприватизированные квартиры с долгами по ЖКХ. Кратко рассмотрим основные положительные и отрицательные стороны сделок с муниципальным жильем.

• такие квартиры обычно юридически чисты, так как не могут выступать в качестве залога или находиться под арестом банка;
• при оформлении приватизации с участием государственного органа исключена вероятность мошенничества;
• процедура длится неделю.

• иностранцы не имеют прав на приобретение неприватизированного жилья;
• нужно самостоятельно искать средства на покупку такой квартиры, так как банки не выдают кредиты на сомнительные сделки;
• налоговым вычетом воспользоваться нельзя.

Как продать неприватизированную квартиру с долгами по ЖКУ

Приватизация квартиры нанимателем с долгами по ЖКУ не допускается, поэтому нельзя сначала приватизировать жилье, а уже затем искать покупателя. Фактическая продажа квартиры с долгами возможна, в этом случае можно действовать несколькими способами:

• Покупатель выплачивает задаток, из которого гасятся долги по ЖКУ, затем проводится приватизация и продажа жилья;
• Если продажа осуществляется путем вселения, то лицевой счет переводится на фактического покупателя, сумма задолженности вычитается из цены объекта;
• В случае обмена с доплатой со стороны покупателя долг по «коммуналке» также выплачивается из средств задатка.

Правовые аспекты продажи

Продажа неприватизированной квартиры с долгами по ЖКХ требует соблюдения определенных правовых условий. Важно помнить об ответственности за незаконные действия и нарушение существующего законодательства.

Перед продажей квартиры необходимо получить все необходимые документы о правах собственности и задолженностях по коммунальным платежам. Будущему покупателю должна быть предоставлена полная информация о ситуации, чтобы он мог принять взвешенное решение о приобретении неприватизированной квартиры с долгами по ЖКХ.

Также важно учесть, что неприватизированная квартира не переходит в собственность покупателя моментально. Продажа такой квартиры осуществляется путем заключения договора купли-продажи, оформления права собственности на основании решения суда или иного юридического акта.

Заключение нотариальных договоров и новая регистрация прав собственности – это обязательный шаг для продажи неприватизированной квартиры с долгами по ЖКХ. При обращении к нотариусу необходимо предоставить все требуемые документы, включая свидетельство о собственности, выписку из ЕГРН и документы о долгах.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации

Для того чтобы продать не приватизированное жилье существует несколько способов. Рассмотрим основные моменты, плюсы и минусы некоторых из них.

Способы	Плюсы	Минусы	Стоимость	Срок исполнения
Продажа с дальнейшей приватизацией самим покупателем	Можно отказаться от продажи на этапе приватизации. Продажа за более высокую цену.	Длительный поиск покупателя. Уплата налога на прибыль в размере 13%.	Все расходы на дальнейшую приватизацию лягут на продавца, который должен будет собрать необходимые документы и заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. В итоге на такую процедуру покупатель может потратить от 2000 до 13000 рублей.	В данном случае подается заявление в администрацию муниципального образования, на рассмотрение которого согласно законодательства дается 1 месяц и в случае получения согласия, дальнейшее оформление документов в Росреестре еще до 30 дней
Прописка покупателя	Продавец не участвует в дальнейшей приватизации. Возможность продать квартиру с долгами по коммунальным платежам.	Получение согласия всех зарегистрированных граждан. Уплата налога на прибыль в размере 13%.	В данном случае продавец прописывает покупателя, получает от него денежные средства, при этом сам выписывается. Все дальнейшие расходы по приватизации проданного жилья ложатся на плечи покупателя	Для прописки покупателя и выписки самого продавца необходимо затратить до 7 дней.
Обмен	Возможность выбрать необходимое жилье. Законность сделки.	Получение согласия главы администрации муниципального образования. Длительный поиск покупателя. Оплата комиссионных агентству.	В данном случае все делает риелтор, и Вам только придется оплатить его услуги, предусмотренные договором.	Срок оформления в пределах одного месяца

Продажа неприватизированной квартиры — плюсы и минусы

Рассмотрим минусы:

• Такую квартиру может приобрести только гражданин России.
• Подобная сделка не допускает налогового вычета, то есть уплаченный налог невозможно будет вернуть.
• Покупатель такого жилья не будет являться собственником, хотя честно купил за наличные деньги.
• Также он не сможет его приватизировать, если до этого делал это с другой недвижимостью, так как право на такую процедуру дается только один раз.
• Есть реальный шанс пострадать от недобросовестности покупателя, так как доказать, что он должен продавцу денег совершенно невозможно. Ни один суд не примет такой иск, поскольку сделка оформлялась как равноценный обмен.
• Покупателю рассчитываться за такое жилье можно только наличными деньгами, так как подобные сделки не пользуются уважением у банков и они никогда не дают кредитов под это.

Возможные последствия

Как потребитель коммунальных услуг, собственник квартиры оплачивает только те, которые он получил. Новый жилец не обязан платить за услуги, которые были предоставлены по обслуживанию квартиры ранее, еще при прежнем собственнике. Поэтому покупатель не может стать должником, если он приобрел квартиру с неоплаченными коммунальными платежами.

ВНИМАНИЕ! Обязанность по оплате коммунальных услуг начинает действовать только после вступления в права собственности.

Если оформляется переуступка долга:

старый собственник снимает с себя обязательства по его оплате;

погасить задолженность должен новый хозяин жилья.

В ситуации, когда переуступка не оформлялась:

• прежний собственник обязан даже после подписания договора купли-продажи рассчитаться с долгами, в противном случае они могут быть взысканы с него в судебном порядке;
• новый владелец квартиры не несет ответственность за долги прежнего собственника.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгом?

Если квартира не приватизирована, то не важно, числятся ли за жильцами долги или не числятся, продать ее невозможно. Она – собственность государства, и распоряжаться ей проживающие в квартире не имеют права. Жилье нужно приватизировать, и уже после выставлять на продажу. Кстати, в конце февраля 2016 года Президент Владимир Путин продлил программу бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилфонда.

Можно ли продать квартиру, если собственник является должником по алиментам?

В этом случае все зависит от того, арестовано ли имущество судебными приставами или не арестовано. Во втором случае продать квартиру возможно, долг за хозяином останется, новым владельцам он никаким образом перейти не может. Если имущество арестовано, то его реализовать нереально, пока с него не снимут арест.

Можно ли продать квартиру, если есть долги перед судебными приставами?

Согласно закону, если квартира арестована, то продать ее нельзя. Если ареста нет, то продать можно, но стоит учитывать, что судебные приставы могут потребовать немедленного погашения долга после получения продавцом денег за продажу объекта недвижимости.

Можно ли продать квартиру, имея долги в банке?

Если жилье находится в банке в качестве залога, то продать его нельзя без согласия банка. В других случаях – это реально и осуществляется по обыкновенной процедуре.

Можно ли продать долю в квартире, если есть долги по квартплате?

Сделать это возможно с согласия всех собственников жилья. Можно договориться с покупателем о цене с учетом вычета накопившейся суммы долга.

Можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам?

В принципе, законодательных препятствий для продажи квартиры с долгами за свет, воду и прочие коммунальные услуги – нет. Но продавцу в любом случае факт задолженности не утаить, поскольку оформление права собственности осуществляется на основании перечня документов, куда входит и выписка из лицевого счета, по которой будет понятно состояние оплаты за жилищно-коммунальные услуги. Так что с покупателем придется договариваться о погашении задолженности, ведь хотя новый владелец по закону и не будет отвечать за эти долги, ему в таком случае будет трудно наладить отношения с поставщиком коммунальных услуг. Практика показывает, что поставляющие компании продолжают выставлять счета по оплате с учетом долгов предыдущего хозяина.

Существует несколько способов, как продать такую квартиру по обоюдному согласию продавца и покупателя:

1. Составить промежуточный договор о получении аванса. В нем прописать все условия такой сделки, в том числе цели, на которые пойдет сумма. После оплаты задолженности владелец будет обязан продать квартиру человеку, выдавшему аванс, по заранее оговоренной цене.
2. Договориться об уменьшении суммы сделки на сумму, которая соответствовала бы накопившейся сумме долга. Новый владелец в таком случае не избежит проблем с управляющей компанией, если сам не погасит задолженность, но по закону за долги, которые образовались до его вступления в права собственника, он не будет нести никакой ответственности в любом случае. Если же новый собственник решит не погашать задолженность, за бывшим хозяином долг будет числиться три года. После этого срока его нельзя будет взыскать с него даже через суд, по причине истечения срока исковой давности.

При продаже квартиры с долгом по коммунальным платежам следует учитывать еще несколько моментов:

• на квартиру могут наложить арест судебные приставы, продать ее будет невозможно до полного погашения долга;
• квартиру могут отключить от воды, тепла, газа и электричества, что также осложнит процедуру продажи.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке?

Продать квартиру в ипотеке можно только с разрешения кредитной организации, с которой был составлен ипотечный договор. Действовать нужно по одному из следующих вариантов:

• Договориться с банком о досрочном погашении долга, а с покупателем, в счет оплаты за квартиру, о выплате аванса, суммы которого хватило бы на закрытие ипотеки. Задаток должен быть оформлен по всем нотариальным правилам. После погашения задолженности и снятия с квартиры обременения составляется стандартный договор купли-продажи.
• Перевести с разрешения банка права и обязанности договора кредитования на покупателя, предварительно получив от него сумму, которая обговаривается сторонами.

Еще один вариант обмена

Все так же, как в первом варианте, но с небольшим отличием — теперь уже продавец заключает сделку с агентством, которое подбирает ему равноценное жилье в обмен на его «неприват». После завершения процедуры обмена продавец продает обратно агентству полученное жилье. Но здесь нюанс заключается в том, что такого рода сделки проворачиваются с помощью так называемых квартир-буферов.

Суть заключается в том, что на обмен обычно предлагается жилое помещение где-нибудь в самом удаленном месте, чаще всего существующее только на бумаге.

Таким образом, получается, что хозяин неприватизированной квартиры отдает свое жилье в обмен на несуществующую жилплощадь. Все хорошо кончится, если агентство не начнет жульничать. А если нет?

При самом плохом сценарии продавец может остаться вообще без жилья и денег.

[box type=»download»] К тому же еще одна сложность заключается в том, что необходимо будет найти такое агентство, которое согласится провернуть такую сделку. А условием является наличие у риэлтора квартиры-пустышки, которая существует только на бумаге. Не зря многие не соглашаются на такой обмен — все вроде бы в рамках закона, но очень подозрительно и ненадежно.[/box]

Особенности продажи неприватизированного жилья

Что такое приватизация? Прежде всего, это процесс преобразования имущества от организации (чаще всего в её роли выступает государство) в собственность. К приватизации допускаются как жилые, так и нежилые помещения, земля. В неприватизированной квартире допустимо проживать, разрешается оформление регистрации по месту жительства, но при этом запрещается вводить какие-либо изменения. Если же вы проходите через процесс приватизации, то имущество можно продать, оформить дарственную, оставить в наследство.

Продавать квартиру без приватизации процесс сложный, притом есть четкие критерии, без которых сделка может не осуществиться. Реализовать продажу неприватизированной квартиры стоит в том случае, если:

• у вас есть регистрация по месту жительства в жилой площади по муниципальному договору;
• вы являетесь гражданином Российской Федерации;
• сохранено право на приватизацию;
• есть согласие, либо отказ от участия в приватизации квартиры у лиц и членов семьи, зарегистрированных в квартире

Важно!

Стоит выделять некоторые причины и факторы, из-за которых многие люди не видят смысла в приватизации жилья. Рассмотрим различные «за» и «против» приватизации жилого помещения:

Отрицательные стороны:

• Налог

Налоги – обязательная ежегодная мера государства для собственника. За приватизированную квартиру обязательно нужно платить.

• Благоустройство жилья

Любой владелец квартиры берет ответственность за поддержание своей квартиры в хорошем состоянии самостоятельно. В решении данного вопроса чаще всего государственной помощи добиться невозможно. Все расходы собственник берет на себя.

• Нецелесообразность приватизации аварийного жилья

Самый невыгодный фактор. При распределении и расселении вы сможете рассчитывать только на жилье с равной площадью.

• Если у вас есть иная недвижимость, осуществление приватизации квартиры в социальном найме не является возможным.
• У лиц с иностранным гражданством отсутствует право на приобретение муниципального жилья.

Положительные стороны:

• Собственность

После приватизации жилья вы выступаете в роли собственника квартиры и правомерны распоряжаться ей по своему усмотрению.

• Возможность перепланировки

Что делать, чтобы не выселили из неприватизированной квартиры?

Неприватизированная квартира с долгами по ЖКХ может стать причиной выселения. Однако, существуют определенные шаги, которые помогут вам избежать этой ситуации. Ниже приведены рекомендации, которые помогут вам сохранить свое жилье.

• Ознакомьтесь с законодательством: изучите законы, регулирующие приватизацию квартир и правила взаимодействия с жилищно-коммунальными службами. Это позволит вам быть в курсе своих прав и обязанностей.
• Зарегистрируйтесь в квартире: официальная регистрация в квартире даст вам правовую защиту и статус жильца. Будьте готовы предоставить все необходимые документы для регистрации.
• Своевременно оплачивайте коммунальные услуги: постоянное погашение задолженности по ЖКХ поможет вам избежать проблем с органами исполнительной власти и судом. Откладывайте средства на оплату коммунальных платежей в свой ежемесячный бюджет.
• Заключайте договоры на энергоснабжение и водоснабжение: наличие заключенных договоров с поставщиками коммунальных услуг подтверждает вашу ответственность и позволит избежать проблем с выселением.
• Обратитесь к юристу: в случае возникновения спора с жилищно-коммунальными службами и риском выселения, обратитесь за помощью к опытному юристу. Он сможет оценить ситуацию, дать вам консультацию и предоставить юридическую поддержку.

Необходимо помнить, что сохранение неприватизированной квартиры требует усилий и ответственности со стороны владельца. Соблюдение законодательства, регулярная оплата коммунальных услуг и обращение за юридической поддержкой помогут вам избежать проблем и сохранить свое жилье.

Похожие записи:

• Среднесписочная численность за 2023 год надо ли сдавать
• Как подать заявление на развод в 2023 году
• Увольнение работника день в день – основания и пошаговый порядок