Как правильно оформить аванс за квартиру или задаток
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно оформить аванс за квартиру или задаток». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.
Что такое задаток при покупке квартиры
Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.
Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», — ст. 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.
Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.
Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.
Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.
Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства — к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.
Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке либо указанную в договоре купли-продажи.
Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме (расписка), так и на фирменном бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.
Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.
Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.
Соглашение о задатке может стать приложением к предварительному договору. Ещё один вариант оформления предоплаты — указать задаток в одном из пунктов предварительного ДКП. Если такого документа нет, но заключено соглашение, при рассмотрении дела в судебной инстанции придётся доказывать, что оно выступает как раз проектом договора, что довольно проблематично.
В случае неожиданного изменения планов покупателю лучше договориться с собственником недвижимости о том, чтобы расторгнуть проект ДКП и/или соглашение по обоюдному согласию — так получится вернуть всю сумму задатка. Если собственник отказывается без законных оснований, требовать деньги придётся через суд. В таком случае вовсе не обязательно сначала отправлять продавцу претензию, можно сразу подать исковое заявление.
Что обозначается термином «аванс»
Прежде чем обозначить отличия аванса от задатка при покупке недвижимости, следует указать, что в реальной жизни аванс применяется чаще, чем задаток. В операциях с жильем он используется примерно в двух третях сделок.
Само понятие «аванс» согласно текущему российскому законодательству подразумевает под собой денежную сумму, выдаваемую физическому или юридическому лицу и предназначенную для компенсации его будущих расходов или затрат на выполнение работ, оказание услуг и т.д. По сути, аванс – это способ предварительного выполнения части финансовых расчетов. Однако точная формулировка данного понятия в ГК отсутствует.
В отличие от задатка, который служит определенной гарантией выполнения договорных обязательств, аванс несет только расчетную функцию. Вместе с тем, на начальном этапе процедуры покупки он может играть весьма существенную роль, повышая уровень доверия между участниками договора.
Разница между задатком и авансом
Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.
Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.
Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.
Письменное соглашение
В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.
Не только в законодательстве РФ, но и в международном правовом поле расписка имеет юридическую силу, как и любой другой договор.
Расписка сохраняет свою весомость, независимо от указанной в ней суммы (условно это может быть и один рубль), и нотариального заверения не требует, если она составлена по всем правилам. Что в ней обязательно нужно указать:
- фамилии, имена и отчества участников сделки от обеих сторон;
- паспортные данные, места жительства собственника продаваемого жилья и потенциального покупателя;
- сумму предоплаты, которая предполагается в виде задатка;
- сроки исполнения договора купли-продажи и полного расчета;
- поставить подпись продавца о получении денег (принципиально важно расписаться, как в паспорте) с указанием даты.
Что такое обеспечительный платеж
В являющемся аналогом залога обеспечительном платеже можно конкретизировать любые выдвигаемые для удержания либо возврата условия. Платеж обеспечительной категории, в зависимости от конкретизированных договором условий, может быть возвращен полностью либо частично, или же вовсе не возвращен.
Залог же либо в полном объеме не возвращается, либо, если возвращается, то в удвоенном размере. Платеж обеспечительного статуса является гарантией выполнения любых присущих договору обязательств, в то время как принципом залога является обеспечение подписания куплепродажного договора.
Платеж обеспечительной категории граждане часто не используют, хотя этот юридический инструмент способен надежно защитить интересы обеих сторон.
Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя
❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.
❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.
❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.
❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.
❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.
Как внести аванс за квартиру?
Для того, чтобы внести аванс за квартиру, необходимо заключение договора купли-продажи: предварительного или основного. В договоре можно установить дополнительные условия распоряжения суммой аванса в случае расторжения сделки.
Также возможно заключение отдельного соглашения об авансе. Такое соглашение впоследствии становится основой для договора купли-продажи.
В предварительном договоре или авансовом соглашении необходимо указать основные условия будущего договора купли-продажи.
Сам факт передачи денег можно оформить в виде расписки или подтвердить подписью получателя в авансовом соглашении.
Что делать, если продавец не отдает задаток или аванс?
Вернуть задаток или аванс при наличии необходимых оснований можно только в судебном порядке.
Однако до обращения в суд нужно письменно уведомить продавца о требовании возвращения денежной суммы. Претензия составляется в письменном виде и направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
Что лучше вносить при покупке квартиры
Аванс – фундамент сделки
Когда покупатель недвижимости определился с вариантом, он должен зафиксировать свои намерения и подтвердить их серьезность. Этим подтверждением является предоплата, сделанная в любой форме, и письменное соглашение, фиксирующее договоренности покупателя и продавца. Предоплата может быть в форме аванса или задатка.
Аванс, согласно п.
1 статьи 487 ГК РФ, это, в частности, «обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором».
Этот срок и многие другие детали обсуждаются сторонами и фиксируются в главнейшем документе, предшествующем договору купли продажи – соглашении об авансе или задатке. Внесение такой предоплаты – главный этап подготовки сделки.
Покупка квартиры с задатком
Платеж по предоплате за покупаемую квартиру в формате задатка является полноценным обеспечением обязательств для каждой стороны сделки. Если авансовую сумму при изменении намерений сторон продать/купить недвижимость достаточно просто вернуть покупателю (при отсутствии иных условий в соглашении), то с задатком сложнее.
После внесения задатка покупатель, односторонне расторгнувший сделку на квартиру, либо не совершивший окончательного расчета в договорные сроки (передумал, нашел лучшие вариант и пр.), утрачивает право истребования задаточной суммы с продавца. Если же виновной стороной является продавец, взявший на себя обеспечительное обязательство с принятие задатка – он должен вернуть сумму предоплаты покупателю вдвойне (Гражданский кодекс, ст.381, п.2).
В Гражданском кодексе нет определения аванса. Но, несмотря на это, при покупке недвижимости продавец или его доверенное лицо могут предложить заключить авансовое соглашение. Это делается, только если уже есть предварительный договор купли-продажи.
Аванс — деньги, которые покупатель передает продавцу, чтобы покрыть расходы на сделку и зафиксировать намерение купить недвижимость. При этом аванс не несет обеспечительной функции. Это значит, что если сделка не состоится, то никакая сторона не несет ответственности.
Для аванса обычно выбирают небольшой процент от стоимости квартиры.
Например, стоимость квартиры — 3,2 млн рублей, продавец просит аванс в размере 2 %. Получается, что покупатель при подписании договора купли-продажи внесет остаток в 3,13 млн рублей.
| Полная стоимость квартиры — 3,2 млн ₽ | |
| Аванс — 2 % или 64 тыс. ₽
Остаток — 3,13 млн ₽ |
Аванс часто используют в цепочке альтернативных сделок. Так, продавец не несет финансовой ответственности, если сделка будет сорвана не по его вине, а из-за одного из участников альтернативной сделки.
Зачем вносить аванс или задаток?
Аванс или залог в виде задатка при продаже квартиры передаются продавцу покупателем в нескольких случаях:
- Квартира приобретается в ипотеку, и, чтобы подтвердить намерение заключить основной ДКП, стороны оформляются предварительный ДКП с задатком. При ипотеке нужно время на одобрение сделки банком, и зачастую приходится ждать несколько недель. Чтобы быть уверенным, что сделка состоится, покупатель может передать продавцу задаток.
- У продавца есть долги и их нужно погасить. Например, если квартира находится в залоге у банка по ипотеке, покупатель может передать продавцу, равную остатку задолженности, чтобы тот внес их на банковский счет, и банк снял обременение. После этого Росреестр зарегистрирует переход права собственности.
- У покупателя есть только часть суммы за квартиру, но ему нужно, чтобы продавец придержал ее для него. В преддоговоре при передаче указывается срок, в который должен быть заключен основной договор.
Виды платежей при бронировании объекта
Авансом (или предварительной оплатой товара) в соответствии с п.3. ст.380 ГК РФ и ст.487 считается сумма (часть от стоимости объекта), внесенная продавцу до передачи объекта в собственность покупателю.
Задатком в соответствии со ст.381 считается сумма, выданная покупателем продавцу в счет стоимости объекта, в качестве доказательства намерений заключить в дальнейшем договор купли-продажи.
Обеспечительный платеж в соответствии со ст.381.1 — это гарант обязательств (по покупке недвижимости в том числе) в будущем.
Что касается залога, то это понятие с точки зрения закона в данном контексте не совсем корректно. Так как юридически залог – это обеспечение обязательств по выполнению требований (оговоренных) залогодержателя у залогодателя. Т.е. тот кто дает деньги в этой ситуации – это кредитор. Именно поэтому, квартиры, купленные в ипотеку, находятся в залоге у банка, до выполнения всех требования, в нашем случае – выплаты суммы кредита.
Все эти понятия очень похожи при первоначальном прочтении, но все же имеют свои нюансы.
Именно этот вид платежа, чаще всего пугает покупателя. Хотя, как мне кажется (прим.автора) это самый «застрахованный» вариант.
В чем суть этого платежа. Задаток (ст.381 ГК РФ) – это подтверждение намерений заключить в указанные сроки договор купли-продажи за фиксированную стоимость. Т.е. стороны прописывают что обязуются заключить договор купли-продажи объекта А за сумму Х в строго указанные сроки.
Гарантия для покупателя. Если по каким-то не объективным причинам продавец отказывается от заключения такого договора, то покупатель вправе взыскать с продавца сумму в два раза большую, внесенного задатка. (Спойлер. Это выгоднее, чем положить деньги на депозит в банке).
Гарантия для продавца. Если по таким же необъективным причинам покупатель отказывается от подписания договора, то сумма задатка остается у продавца.
Да, в этой ситуации, продавец снова вынужден выходить на поиск, но его потери от упущенного времени хотя бы частично компенсированы.
Возврат задатка по закону предусмотрен только в случае неисполнения своих обязательств продавцом, в соответствии со ст.381 ГК РФ. Либо в силу обстоятельств, за которые ни одна из сторон не отвечает ст.416.