Можно ли ипотеку погасить досрочно частично
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли ипотеку погасить досрочно частично». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если выбрать уменьшение ежемесячного платежа, экономию можно будет почувствовать сразу.
При досрочном погашении ипотеки нужно учитывать один важный момент. «Если заемщик вносит сумму, направленную на частичное досрочное погашение ипотеки, в дату ежемесячного платежа, то вся эта сумма уйдет на уменьшение так называемого тела кредита. А если позже хотя бы на несколько дней, то из этой суммы будут вычитаться средства за использование кредита», — говорит Векшина. К примеру, заемщик производит ежемесячный платеж 12-го числа каждого месяца. Он вносит сумму 250 тыс. руб., которая полностью уходит на погашение тела кредита. Если же при частичном досрочном погашении клиент предоставляет эти средства, скажем, 16-го числа, то из этой суммы будут списаны проценты за использование кредита в течение четырех дней (с 12-го по 16-е число), а оставшиеся средства пойдут на выплату самого долга.
При полном досрочном погашении ипотеки заемщик подает в банк заявление о том, что он хочет досрочно погасить ипотечный кредит. Банк рассчитывает необходимую для этого сумму (вместе с процентами на дату погашения). Заемщик размещает на счете денежные средства, и в определенный день банк списывает сумму долга и закрывает ипотечный кредит. Обычно это происходит в дату очередного ежемесячного платежа.
Какие бывают виды досрочного погашения и в чем выгода досрочного погашения ипотеки?
Досрочное погашение бывает полным или частичным.
При полном погашении клиент вносит всю оставшуюся сумму долга в банк и кредит закрывается. Полное погашение ипотеки снимает ограничения с квартиры и квартирой можно распоряжаться (продать, сдать, сделать ремонт, зарегистрировать знакомого), не спрашивая согласия банка.
При частичном погашении клиент вносит на счет в банке сумму сверх ежемесячного платежа по ипотеке и выбирает одну из опций: сокращение срока кредита или уменьшение ежемесячного платежа. Частичное погашение позволяет сэкономить на процентах и других платежах по кредиту.
Какие есть способы досрочного погашения ипотеки?
Предусмотрено два основных способа частичного досрочного погашения ипотеки:
- Сокращение срока кредита. В этом случае ежемесячные платежи останутся без изменений, а срок ипотеки сократится. Так получится расплатиться по кредиту раньше, чем изначально заявлено в договоре. Выбирайте погашение с сокращением срока, если вас устраивает нынешний размер платежей и вы уверены, что сможете без проблем вносить их по графику и дальше.
- Уменьшение ежемесячного платежа. При таком досрочном погашении срок ипотеки остается неизменным, а дополнительно внесенная сумма идет только на снижение будущих платежей. Так можно продолжать выплачивать кредит на более мягких условиях. Но закрыть ипотеку досрочно, только уменьшая платеж, не получится. Экономия на переплате по процентам при этом будет намного меньше, чем при сокращении срока ипотеки.
Доля сделок с ипотекой постоянно растёт
На постоянное увеличение сделок с ипотекой указывают цифры, представленные Департаментом аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости». По сравнению с 2021 годом число ипотечных сделок выросло на 21%, до 89,4%. Интересно, что основной рост показателей пришёлся именно на массовый сегмент жилья.
Изменение доли ипотеки на первичном рынке старой Москвы (масс‑маркет)
| Старая Москва | Сентябрь, 2021 | Январь, 2022 | Сентябрь, 2022 | Динамика за год, % | Динамика с начала года, % |
| Доля сделок | 68,4% | 69,3% | 89,4% | 21% | 20,1% |
| Количество сделок | 1 594 | 2 151 | 2 745 | 72,2% | 27,6% |
Стратегия «Двойные платежи»
Стратегия «Двойные платежи» — это постепенное досрочное погашение ипотеки с уменьшением срока. Если 2–3 раза в год перечислять двойной платеж, то длительность кредита будет сокращаться на 6–9 месяцев.
Например, 30.10.2023 Дмитрий оформил ипотеку на 5 млн руб. под 9% годовых на 15 лет. Ежемесячный платеж — 50 713,33 руб. За весь срок Дмитрий потратит на проценты 4,1 млн руб., чуть меньше 100% от полученной суммы.
Он решил, что раз в три месяца будет вносить двойной платеж, чтобы быстрее рассчитаться с банком. Первый раз это произойдет 30.01.2024. Срок ипотеки сократится на 3 месяца, а переплата по процентам — на 138 367,43 руб.
Важно. Делайте второй платеж в день с основным, чтобы вся сумма пошла на погашение основного долга. Если заплатите через 7–14 дней, часть денег пойдет на начисленные проценты — экономическая выгода снизится.
Если придерживаться плана, то на выплату ипотеки уйдет 9 лет и 1 месяц. Экономия на процентах достигнет 1 793 721,91 руб., а переплата составит 2 334 215,55 руб. Если делать двойные платежи чаще, то срок станет еще меньше, а экономия — больше.
Способы досрочного погашения
В настоящее время расправиться с кредитом раньше срока может абсолютно каждый заемщик.
Банкам законодательно запретили препятствовать этому или вписывать в договор пункты о штрафах и пенях, хотя для кредитных организаций освобождение заемщика от выплат раньше положенного невыгодно. Тем не менее, он имеет на это право.
Существует два способа погашения ипотеки:
- уменьшение срока платежей – в этом случае заемщик вносит в банк определенную сумму, при этом размер ежемесячных выплат не уменьшается, но получается выигрыш во времени на несколько месяцев или даже лет;
- уменьшение размера платежей – заемщик также вносит определенную сумму, а затем получает возможность каждый месяц вносить меньшую сумму по кредиту.
Специфика при аннуитетных и дифференцированных платежах
Аннуитетный платеж – это когда выплаты по кредиту одинаковые на протяжении всего срока. При этом сначала выплачиваются проценты, а затем тело кредита.
Это удобный вариант, поскольку не требует дополнительных расчетов, график выплат изначально ясен и не меняется.
Дифференцированная схема сложнее – она подразумевает, что в начале срока ежемесячные выплаты будут больше, чем в конце. Здесь схема применяется к телу, а проценты начисляются на остаток долга.
Такой способ выгоднее за счет меньшей суммы переплаты, но в начале выплат заемщику придется серьезно поднапрячься финансово. Кроме того, ему придется регулярно сверяться с изменениями в графике платежей.
Обычно способ выплат выбирается заранее и прописывается в договоре на получение ипотеки, и это стоит учитывать, если в перспективе вы рассчитываете на досрочное погашение.
При дифференцированной схеме досрочное погашение ипотеки в начале срока получается выгоднее.
Как вернуть страховку
При ипотечном кредитовании страховка присутствует всегда: благодаря ей кредитор сводит к минимуму свои риски в случае невыплаты задолженности. Также страховка выгодна и клиенту: например, если заёмщик не сможет погасить долг при наступлении оговоренного случая, страховщик компенсирует банку убытки.
Но, если клиент преждевременно закрыл ипотеку, страховка по сути не нужна, ведь она действует ровно на срок кредитования. Так как он изначально уже оплатил её стоимость, он может вернуть часть страховой премии. Для этого нужно собрать все необходимые документы: паспорт, кредитный и страховой договоры, справку из банка о погашении кредита — и предоставить весь пакет страховщику. После рассмотрения обращения деньги будут перечислены на банковский счёт.
Возможность погашения кредита до срока
Ответ на вопрос о том, можно ли досрочно погасить ипотеку, однозначно положительный. Досрочное погашение ипотеки совершенно законно. Давно прошли времена, когда банки старались избежать досрочного погашения ипотеки, вносили в кредитный договор кабальные пункты, заставляли оплачивать штрафы, начисляли пени на желающих частично или полностью погасить ипотеку.
В соответствии с Федеральным Законом от 19 октября 2011 года досрочный возврат займа (в том числе ипотечного) разрешается.
Даже если банк включил такие пункты в договор, а клиент подписал его, обращение в суд исправит несправедливость и даст возможность погасить ипотеку досрочно. Законом предусмотрена необходимость извещения заимодавца за месяц до предстоящего погашения, но этот срок может быть уменьшен по соглашению сторон.
Условия досрочного погашения и порядок досрочного погашения должны быть прописаны в банковском договоре.
Дальнейшее зависит только от заёмщика, от его желания и возможностей, но, так или иначе, дело придёт к тому, что ипотека досрочно или в срок будет погашена.
Как грамотно гасить ипотеку
При добровольном перечислении средств важно чётко придерживаться определённого порядка:
- Поставьте в известность банк о своих намерениях. Заявление на частичное погашение ипотеки готовьте в 2-х экземплярах. Кроме номера договора укажите точную сумму и дату.
- Перечитайте свой договор, чтобы знать реквизиты, номер счета, дату заключения и информацию о дополнительных соглашениях.
- Уточните у операциониста удобную дату платежа.
- Чтобы узнать точную сумму, просите письменное подтверждение (актуально при закрытии ипотеки).
- Закрывать ипотеку надо в банке, частичное досрочное погашение ипотеки доступно и онлайн.
- Сделайте запрос, чтобы рассчитать текущую задолженность.
- Закажите справку об отсутствии долга и претензий или новый график обязательных платежей.
Не забывайте о сроках подачи заявления (1-5 дней). Сохраняйте подтверждающую документацию как минимум 3 года.
Как внести деньги досрочно
Для досрочного внесения суммы займа (как полностью, так и части) необходимо написать соответствующее заявление в банк (можно и в электронном виде в личном кабинете банка-кредитора). При этом может устанавливаться срок, за который необходимо уведомить о своем намерении. В назначенный срок явиться в отделение банка или перечислить на карту (или счет, с которого списываются ежемесячные платежи) указанную в заявлении сумму.
Подводные камни досрочного гашения:
- Обратите внимание на страховые взносы. Не забывайте, что Вы имеете право возместить стоимость оплаченной, но не использованной страховки (как кредитного обязательства, так и самого имущества).
- Если Вы закрыли ипотеку полностью, обязательно закажите в банке справку о полном исполнении обязательства по ипотечному договору. Это будет являться надлежащим доказательством исполнения Вами условий договора.
- Многие банки предусматривают различные препятствия для желающих погасить ипотеку раньше. В частности может быть установлена минимальная сумма вносимого досрочно платежа, либо установить существенный штраф, за невнесение денежных средств в срок указанный в заявлении.
- Досрочное гашение путем рефинансирования. Если Вы найдете банк, который предложит Вам условия по ипотеке лучше, чем уже действующие, то есть смысл в том, чтобы изменить банк-залогодержатель. Но нужно понимать, что такой поступок не избавит Вас от обременения имущества или необходимости страховать его или исполнения иных специфических для ипотеки требований банка. А если Вы хотите взять потребительский кредит, чтобы освободить жилье от обременения, то, скорее всего, Вам придется взять такой кредит под залог иного имущества или поручительство в связи с незакрытой ипотекой и крупной требующейся суммой. Важно учитывать, что процентная ставка по таким кредитам выше, чем по ипотеке.
Досрочное погашение ипотеки материнским капиталом
В отдельных банковских продуктах изначально прописывается возможность погашения взятой ипотеки за счет средств материнского сертификата. Для этого необходимо обратиться в банк, уточнить возможность погашения долга материнским капиталом, взять соответствующую справку банковской организации, собрать необходимые документы и предоставить их в отделение Пенсионного фонда РФ. Уполномоченная структура, рассмотрев пакет документов, при положительном решении вопроса перечисляет указанные средства на счет банка – кредитора в качестве погашения части ипотечного долга. Узнать как правильно досрочно погасить ипотеку материнскими средствами, на каком этапе это возможно, следует заранее, до заключения ипотечного договора у представителя банка.
Материнским капиталом можно оплатить исключительно тело кредита, погасить проценты, штрафы, пеню за счет этих средств невозможно.