Можно ли продать квартиру по договору социального найма
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру по договору социального найма». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Долг по ЖКХ, за исключением капремонта, оплачивает продавец квартиры. Приватизация недвижимости с задолженностью по коммунальным платежам невозможна — муниципалитет сначала потребует оплатить долги и только потом даст согласие на приватизацию.
Условия приватизации и документы
Каждый из указанных способов предполагает, что недвижимость будет приватизироваться покупателем или продавцом. Для этого нужно:
- иметь гражданство Российской Федерации;
- жить в квартире по договору соцнайма;
- иметь действующее право на участие в приватизации жилья;
- получить разрешение на приватизацию от муниципалитета и отказы от участия в ней других лиц, зарегистрированных и проживающих в квартире.
До начала процесса приватизации недвижимого имущества наниматель готовит пакет документов.
- Паспорта всех, кто проживает или зарегистрирован в квартире (для лиц младше 14 лет — свидетельства о рождении).
- Договор соцнайма и его копия.
- Ордер на пользование квартирой.
- Справка о том, что наймодатель имеет право на приватизацию.
- Технический и кадастровый паспорта недвижимости.
- Выписка из лицевого счёта жилища и справка №9 о том, где проживал наймодатель, начиная с 1991 года.
- Если несовершеннолетние жильцы отказались участвовать в процессе приватизации, нужно получить согласие органов опеки.
Достоинства и недостатки продажи неприватизированных квартир:
В случае, если обменные квартиры не приватизированы, и они разной стоимости, то нужно будет доплачивать.
Главный минус в том, что передача по расписке денег за квартиру производится без указания цены в договоре. Потому что по стандарту предполагается обмен жилья с одинаковой стоимостью. Также стоит заметить, что наниматель помещения может только обменивать жилплощадь. Только тогда, когда получите собственность(внесение залога, дарение, продажа), можно будет распоряжаться имуществом. В случае суда доказать, что с покупателем не был произведен расчет, почти невозможно.
По окончанию права на приватизацию, наниматель не сможет стать владельцем квартиры по договору социального найма.
Будет запрещено получать налоговый вычет во время обмена квартир, которые являются не приватизированными.
Есть гарантия на то, что сделка будет произведена в любом случае, и не сорвется под конец из-за ареста квартиры по соцнайму или залогу.
Кому перейдут права на неприватизированную квартиру после смерти собственника
После смерти собственника неприватизированной квартиры возникают вопросы о том, кому перейдут права на эту квартиру. Здесь важно учитывать правила, нормы и нюансы, которые регулируют наследование неприватизированного жилья.
В первую очередь, необходимо понять, что такое неприватизированная квартира. Это квартира, которая находится в муниципальной собственности и не была приватизирована в рамках государственной программы. Права на неприватизированную квартиру у собственника ограничены, он не имеет права на продажу данного жилья без согласия муниципалитета.
В случае смерти собственника неприватизированной квартиры, его права и обязанности переходят на наследников. При наличии завещания, в котором указаны наследники, права на квартиру получают указанные в нем лица. Если завещания нет, квартира наследуется по закону.
В соответствии с законодательством России, порядок наследования неприватизированного жилья предусматривает следующие нормы:
- Если собственником квартиры является один человек, то его права и обязанности автоматически переходят на законных наследников: супругу, детей, внуков, родителей и др.
- Если собственником квартиры является супружеская пара, то при смерти одного из супругов его доля в квартире переходит на другого супруга. При смерти обоих супругов доля в квартире переходит на их законных наследников.
- Если у собственника нет законных наследников, его доля в квартире переходит на наследование по завещанию или наследование по закону.
Все наследники неприватизированного жилья имеют право на долю в квартире, которая зависит от доли наследственного имущества. В случае, если собственник оставил двоих наследников, каждому из них придется принадлежать 50% доли в квартире. При наличии трех наследников каждый получит по трети, и т.д.
Таким образом, права на неприватизированную квартиру после смерти собственника переходят на его наследников. Это следует учитывать при продаже неприватизированного жилья, так как для законной продажи квартиры необходимо учесть права и интересы всех наследников. В случае наличия споров или несогласия наследников, возможно потребуется судебное разбирательство.
Важно отметить, что процесс наследования неприватизированного жилья имеет свои особенности и требует аккуратного подхода. Для решения всех вопросов и оформления прав на наследуемую квартиру рекомендуется обратиться к юристам, специализирующимся на наследственном праве.
Права и обязанности нанимателя
У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:
- обменивать или заменять жилье;
- требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
- иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.
Наниматель обязан:
- использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
- поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
- вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
- сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.
Выбирая незаконный и весьма опасный по своим последствиям способ отчуждения неприватизированного жилья, человек всегда подвергается риску быть обманутым. Ведь незаконные схемы – основное средство из арсенала откровенных мошенников, действующих на рынке недвижимости в тесном сотрудничестве с коррумпированными чиновниками. Последние прекрасно понимают, что речь идет о незаконных сделках – неоднократно подписывая обмены с одним и тем же «буферным» адресом, они не могут не знать истинного состояния дел. Поэтому получение «государственных» документов нельзя рассматривать как гарантию чистоты сделки, на что часто указывают риелторы.
Приватизировав свои квадратные метры, вы сможете продать их по максимальной цене, избежать ненужных волнений.
Подводные камни при продаже
При любом варианте продажи неприватизированной квартиры вы рискуете. Самый главный риск здесь — это мошенничество со стороны покупателя или агентства. Например, вы можете столкнуться с тем, что выпишетесь из квартиры, а деньги вам выплачены не будут, или же агентство откажется выкупать обратно квартиру-«буфер». Поэтому крайне рекомендуется сначала проверить репутацию и человека, и фирмы, с которой вы собираетесь работать.
Кроме того, при «буферной» схеме страдают интересы покупателя: если он уже использовал своё право на приватизацию, то собственником новой квартиры он уже не станет — так и останется лишь жильцом.
Другая опасность подстерегает со стороны закона. Дело в том, что сделки вроде описанных выше — это игра на грани фола. Вы рискуете столкнуться с тем, что кто-то из заинтересованных лиц подаст в суд иск о признании сделки недействительной. Причем формально основания будут: такая продажа теоретически может рассматриваться как мнимая или притворная сделка. Предсказать же результат судебной тяжбы довольно сложно.
Поэтому всё-таки наилучшим способом будет сначала приватизировать квартиру — даже если вы уже нашли покупателя и договорились с ним о внесении задатка.
Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами
Продать жилье с долгами осложняется тем, что прописать в такое жилище никого не получится, обмен до погашения квартирной платы тоже невозможен. Ни одна из трех схем проведения сделки с неприватизированным объектом недвижимости в этом случае не работает. Для того чтобы перевести неприватизированное жилище в собственность тоже понадобится справка из бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности. Не приватизируют квартиру с долгом.
Можно ли продать неприватизированную квартиру с коммунальными долгами – это реально в том случае, когда покупатель готов оплатить всю требуемую сумму. Естественно, внесенная сумма должна быть вычтена из общей стоимости жилища. Покупатель, оплачивающий квартирные долги, не может оформить внесенные деньги как аванс за покупку. У нотариуса подобная передача средств продавцу оформляется как заем денег на определенный срок. Иначе потом не получится забрать с продающей стороны долги.
Подводные камни при продаже
Продажа неприватизированной квартиры является сложным и рискованным процессом, в результате которого можно столкнуться со следующими ситуациями:
- Обмен неприватизированного жилья через «буферную» жилплощадь является притворной сделкой, влекущей за собой риски признания ее недействительной. Любое заинтересованное лицо вправе инициировать процедуру признания сделки таковой. Тогда придется быть готовым к судебному разбирательству и возврату к первоначальному виду.
- Агентство может отказаться выкупать «буферную» квартиру и повлиять на них будет невозможно.
- Росреестр может отказать в регистрации договора сделки, по которому продана неприватизированная квартира. Такой договор в этом случае будет недействительным, а переданный покупателем аванс вряд ли ему вернется.
- Сделку по продаже муниципальной квартиры может оспорить в суде ее собственник (орган местной власти), если не получено согласие на обмен или прописку. Она признается мнимой или притворной, а договорные обязательства между покупателем и продавцом отменяются.
Чтобы хоть как-то себя обезопасить, прописывайте все условия продажи в договоре сделки:
- цену квартиры;
- обязанности и ответственность сторон;
- условия расторжения соглашения.
Если же покупатель передает задаток, то необходимо делать это по предварительному договору, в котором указать обязанность продавца подписать соглашение о сделке после процедуры приватизации, в нем зафиксировать передачу остатка.
Самым лучшим и безопасным будет вариант с приватизацией квартиры и последующей ее продажей.
Если вы являетесь собственником квартиры по договору социального найма и хотите ее продать, вам необходимо соблюдать определенные требования:
1. Соблюдение срока
Перед тем как приступить к продаже квартиры, убедитесь, что срок действия договора социального найма истек. По закону, продажа жилого помещения, находящегося во временном пользовании, запрещена.
2. Уведомление о продаже
Перед началом процедуры продажи квартиры, необходимо уведомить органы по социальному найму. Уведомление должно быть представлено в письменном виде и содержать информацию о намерении продать квартиру, а также контактные данные продавца.
3. Приоритет для граждан в очереди
Если в момент продажи квартиры имеется очередь желающих оформить социальный найм на данный объект, предпочтение должно быть отдано этим гражданам. Если они отказываются от приобретения квартиры, тогда продавец имеет право предоставить ее другим лицам.
4. Учет возраста и состава семьи
Продавец должен учитывать возраст и состав семьи потенциального покупателя. При продаже квартиры, полученной по договору социального найма, особое предпочтение должны получить граждане, которые ухаживают за инвалидами первой или второй группы, а также семьи с детьми.
В соответствии с законодательством Российской Федерации арендатор имеет право продать квартиру, которую он получил по договору социального найма. Однако для осуществления данной сделки требуется получить согласие арендатора.
Согласие на продажу квартиры по договору социального найма должно быть получено в письменной форме и предоставлено соответствующим органам, ответственным за оформление сделок с недвижимостью.
При проведении сделки по продаже квартиры, арендатор должен учитывать следующие моменты:
- Необходимо уведомить социального нанимателя (государственное или муниципальное учреждение, предоставляющее жилье по договору социального найма) о своем намерении продать квартиру;
- Социальный наниматель должен выразить свое согласие или несогласие на продажу квартиры. В случае отказа, арендатор не сможет осуществить сделку;
- Если социальный наниматель согласен на продажу, арендатор может заключить договор купли-продажи с покупателем;
- Арендатор и покупатель должны предоставить все необходимые документы о квартире, включая свидетельство о праве собственности, договор социального найма и согласие социального нанимателя на продажу;
- После заключения договора купли-продажи, арендатор должен уведомить социального нанимателя об изменении собственника квартиры;
- Получение согласия социального нанимателя на продажу квартиры необходимо для легальной сделки и избежания возможных конфликтов с соответствующими органами.
Таким образом, продажа квартиры по договору социального найма возможна только при условии получения согласия арендатора и социального нанимателя. Важно соблюдать все требования законодательства и предоставить соответствующие документы для заключения и регистрации сделки.
Настоящая статья является исключительно информационной и не может рассматриваться как юридическая консультация. Для получения подробной информации и консультации по конкретному случаю рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу.
- Необходимо собрать все документы.
- Чтобы получить технический кадастровый паспорт, весь пакет документов нужно подать в БТИ или в МФЦ. Процедура может занять 5-6 недель.
- В Департаменте Управления имуществом или районной администрации получить выписку из Росреестра и справку о том, что жилье ранее не подлежало приватизации.
- Имея выписку, необходимо обратиться опять в БТИ или МФЦ для оформления договора.
- Оформив договор, нужно зарегистрировать его в регистрационной палате, уплатив 1000 рублей госпошлины. Процедура регистрации договора займет от 14 дней.
- приватизированная квартира может быть отчуждена. Имея документ, заверяющий право собственности, на законных основаниях можно продать квартиру или оформить дарственную на нее;
- жилье с оформленным правом собственности можно передать по наследству или завещать кому-либо, сдать в аренду, заключить договор ренты, оформить как залог по кредиту.
Можно ли выйти из положения?
Итак, собственником неприватизированного жилья является государство. Если в квартире живут по договору социального найма, то его нельзя продать. В противном случае такие сделки будут признаны недействительными. Как же тогда быть, если нужно улучшить жилищные условия? Можно ли продать квартиру, если она не приватизирована?
Начнем с того, что приватизация должна быть осуществимой в этом жилище, в принципе. Есть квартиры, которые невозможно оформить в собственность. К ним относится жилплощадь:
- в общежитии;
- в военных городках;
- в служебном жилфонде;
- находящаяся в аварийном состоянии;
- когда кто-то из проживающих против приватизации;
- в домах социальной защиты в сельской местности.
Об отчуждении такой недвижимости не может быть и речи.
Но, если приватизировать квартиру имеется возможность, то пути выхода из ситуации есть. Вот они:
- Совместная приватизация с покупателем и обычная продажа.
- Обмен неприватизированными квартирами.
- «Буферный» обмен.
Рассмотрим каждый из этих вариантов по отдельности.
- Необходимо собрать все документы.
- Чтобы получить технический кадастровый паспорт, весь пакет документов нужно подать в БТИ или в МФЦ. Процедура может занять 5-6 недель.
- В Департаменте Управления имуществом или районной администрации получить выписку из Росреестра и справку о том, что жилье ранее не подлежало приватизации.
- Имея выписку, необходимо обратиться опять в БТИ или МФЦ для оформления договора.
- Оформив договор, нужно зарегистрировать его в регистрационной палате, уплатив 1000 рублей госпошлины. Процедура регистрации договора займет от 14 дней.
- приватизированная квартира может быть отчуждена. Имея документ, заверяющий право собственности, на законных основаниях можно продать квартиру или оформить дарственную на нее;
- жилье с оформленным правом собственности можно передать по наследству или завещать кому-либо, сдать в аренду, заключить договор ренты, оформить как залог по кредиту.
- договор социального найма;
- документы, на основании которых подписывался договор найма жилого помещения: ордер или выписка из распоряжения;
- экспликация и поэтажный план – паспорт жилого помещения. Документы запрашиваются в БТИ (бюро технической инвентаризации);
- оригиналы паспортов и ксерокопии заполненных страниц всех зарегистрированных на площади человек;
- в случае проживания детей до 14 лет – свидетельство о рождении и копия;
- выписка из домовой книги;
- копия финансово-лицевого счета;
- в том случае, если в документах какого-то человека идет расхождение в фамилии – необходимо приложить документ-основание. Чаще всего – свидетельство о регистрации брака;
- заявление на приватизацию + согласие на нее всех прописанных жильцов в письменном виде;
- в том случае, если кто-то отказывается от включения его в приватизацию, либо передает свое право (долю) другому человеку, зарегистрированному в квартире, — требуется нотариально заверенное заявление.
Договор социального найма предоставляет жильцам право использования муниципального жилья по льготной цене. Однако, возникает вопрос о том, как оценить стоимость такой квартиры при ее продаже.
Важно отметить, что квартиры, находящиеся в социальном найме, имеют ряд ограничений и условий:
- Квартира является муниципальной собственностью;
- Жильцы не могут приватизировать такую недвижимость;
- Социальный найм может осуществляться только по договору на определенный срок, обычно на 5 лет;
- Жильцы обязаны проживать в данной квартире и не имеют права сдавать ее в аренду или обменивать на другое жилье;
- Квартира может быть выставлена на продажу только после окончания срока договора социального найма.
При оценке стоимости квартиры по договору социального найма следует учитывать несколько факторов:
- Оценивается только право пользования квартирой, а не сам объект недвижимости. То есть, оценка происходит исключительно на основании документов, свидетельствующих о праве на социальный найм.
- Оценка проводится на основании рыночной стоимости аналогичных квартир, находящихся в приватной собственности.
- Имеются некоторые ограничения в оценке стоимости, которые могут зависеть от муниципальной политики и специфики каждого региона.
Процедура оценки стоимости квартиры по договору социального найма включает несколько шагов:
- Сбор необходимых документов, подтверждающих право на социальный найм.
- Обращение в муниципальные органы для получения информации о правилах и ограничениях оценки.
- Оценивание рыночной стоимости схожих квартир в приватной собственности.
- Определение стоимости квартиры на основе имеющейся информации.
Оценка стоимости квартиры по договору социального найма является сложной процедурой, которая требует знания муниципальных правил и нюансов. При продаже такой квартиры важно учесть все ограничения и следовать соответствующим процедурам.